2019年對中國開發商而言，是異常跌宕的一年。

    還沒從二季度的寬松中反應過來，7月份的房企融資又突然收緊。房地產信托、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限，尤其是房地產信托，成為近期金融監管的重點。

    在收緊的融資環境下，房地產公司的融資成本出現了罕見的極端分化的現象。7月8日，中海地產發行的一筆港元票據息率低至2.90%，刷新同業最低利率；三天后，泰禾集團在新加坡掛牌發行的美元債券，票息則高達15%，相差5倍。

    如此巨大的融資成本差異，凸顯了當下房企冰火兩重天的生存鏡像。類似中海這樣的央企，攜低成本資金優勢在上半年的土地市場所向披靡，而泰禾則深陷資金危機，不得不轉讓多個項目股權度日。

    今年以來，諸多信用評級不高的房企，只能借助于成本較高的境外融資，而目前來看，境外發債進一步遭嚴控，成本亦有升高的趨勢。

    多位業內人士預計，隨著金融監管部門的數次出手，和重申“房住不炒”的基調，今年下半年房企融資會繼續從緊，部分房企將陷入流動性危機。

    房企資金“暗戰”

    資金，特別是低成本的資金，是房地產公司的重要生存砝碼。

    7月8日，中海首次在香港設立境外中期票據（MTN）計劃，其中10年期美元債以3.45%的券票息，創造了債券發行利息成本最低的記錄，這也是中海歷史上10年期債券的最低利率；而票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，則刷新了同行業的最低利率，且創造了中資企業境外公開發行的最長年期港幣債券。

    盡管中海一向可以拿到低成本融資，但在當前的貨幣和匯率環境下，還能拿到如此低的利率，更讓同行艷羨。

    國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，中海融資的優勢很難被模仿。其一是長期穩定的信用評級，其二是央企、國企的身份，當市場中有很多投資者都是國有或國有代表的基金、機構時，國有房企融資就有巨大的優勢。

    目前中國房企中，類似中海這樣可以拿到較低成本的還有華潤置地、保利發展、招商蛇口、萬科等，均為央企或具有國資背景的發展商，他們今年上半年的融資利率也在4%左右。

    同為大型房企，表現激進的恒大、融創、碧桂園融資成本就相對較高。6月12日，融創中國以7.25%的利率，發行2022年到期的6億美元優先票據；上半年，恒大累計發行了四次優先票據，其中三次的利息利率均在10%以上。

    以富力、雅居樂以及奧園等為代表的中小型房企，融資利率也較高，多在7-10%之間，甚至超過10%。

    如今年以來，奧園發行的幾筆美元票據利率在7.35%-8.5%之間；雅居樂則在兩個月前，以8.375%的年利率發行6億美元高級永續債；中南建設4億美元的高級無抵押定息債券，利率高達10.88%。

    7月11日，泰禾集團以15%的高利率發行了一筆美元票據，成為近年來房企境外融資的最高成本之一。

    房企融資成本出現巨大差異的同時，融資渠道也嚴重分化。今年以來，成本較低的境內發債、ABS，窗口期只出現在二季度短短的幾個月，多數房企更多選擇成本較高的境外融資。

    據21世紀經濟報道查詢，今年在境內發行公司債的房企，只有萬科、碧桂園等少數公司；而發行ABS的更少，前兩年火爆的租賃住房為標的資產證券化產品，幾乎消失不見。

    中金固收報告指出，今年上半年，由于境內融資受限、境外需求上升以及發改委年初延長部分公司發行有效期，房地產美元債發行量已超過去年全年水平，上半年凈增量達375億美元，同比增127%。

    即使同在境外發債，房企的利率也呈現明顯分化之勢：大型房企供給量占比高、融資成本降幅大、周期延長，中小房企發行量占比低，且低資質主體發行利率居高不下。

    一些資金緊張的房企更通過轉讓項目股權融資。如泰禾今年上半年轉讓數個項目公司股權予世茂，籌資77億元。

    融資繼續從緊

    事實上，房地產和金融業內感受到融資的收緊，是從5月17日的23號文開始的。

    23號文明確要求，商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，其中最主要的是對房地產信托“明股實債”等模式的狙擊。

    緊接著5月31日，央行與證監會暫停部分房企的債券及ABS融資。坊間傳言，旭輝、金地、融創和中鐵建等被列入暫停公開市場發債業務的“被關注名單”。

    6月13日的陸家嘴論壇，中國銀保監會主席郭樹清的講話被認為是一個更明確的信號。他表示，“房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”

    這意味著，房地產調控從限購、限價、限售等升級到了房地產金融的嚴厲管控。

    上半年發展迅猛、成為房企拿地后盾的房地產信托首當其沖。7月以來，銀保監會對房地產信托展開了一系列調查、約談、警示；7月11日，光大信托被曝將暫停新增融資，進行余額管控。其他多家信托也受到了類似的窗口指導。

    政策的效果立竿見影。用益信托數據顯示，今年6月，房地產信托成立規模465.83億元，環比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。

    中泰證券分析師倪一琛預計，下半年信托渠道融資將進一步受限。

    自5月信托監管趨嚴以來，房企融資更多轉向境外。中原地產研究中心數據顯示，7月上旬，在國內融資收緊有所預期的情況下，房地產企業海外融資計劃井噴，

    超過20家房企發行了近150億美元的美元債。

    雪上加霜的是，境外融資渠道也將進一步收窄。

    7月12日，發改委發文要求，房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，與此同時，房企還需詳細披露其海外發債的具體情況和資金用途。中原地產首席分析師張大偉認為，房企面臨資金面的多重管制與收緊，在信托監管加強后，海外美元債也開始強監管。只能償還一年內到期的中長期債務，意味著融資額度將大幅縮小，大額度融資將會明顯收緊。

    各種渠道的堵截，讓房企的融資成本將進一步升高。同策研究院數據顯示，6月房企融資成本已較高，基本在7-8%左右。

    進入7月，房企境外融資成本整體有上升的趨勢，從不足6%到15%都有分布，平均利率升至8%左右；信托界人士稱，房地產信托的利率則去到了12-13%。

    易居智庫研究中心總監嚴躍進表示，融資分化面臨嚴峻形勢，將倒逼房企維護資金鏈安全的問題。考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，預計近期拿地會趨于保守。

    張大偉也預計，三季度房企大額融資將減少，搶地現象也將明顯減少；對于融資渠道較少的企業來說，資金壓力將非常大。