本報記者 王麗新

    “全國城鎮化率接近60%，主要城市建設框架基本完成，城鄉一體化進程加快，城鎮化轉向新的階段，城市存量有機更新和運營服務逐步成為重心。”藍綠雙城科技集團董事長曹舟南在博鰲房地產論壇上表示，中國房地產行業已經進入下半場。

    面對“高地價博取高房價”的投資邏輯，專業門檻較低、質量通病普遍存在、銷售服務短視、園區服務不配套、物業服務不到位這些上半場存留的主要問題和痛點，將在下半場予以集中攻克，并轉化為行業發展的核心價值。

    房地產行業進入下半場

    按照曹舟南的理解，房地產行業進入下半場之后有七大特征。

    房地產業，從專業開發角度而言，就是制造業，生產的是房產品，保障的是居住和生活，這是下半場的特征之一；特征二是房地產限制性調控政策成為常態，中央已經明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并專注于長效管理機制建設；特征三是核心城市建設用地新增指標稀缺，新增用地多用于新產業、新經濟和城市新框架的基礎建設以及教育、醫療、和康養等功能性綜合用途；特征四是城市增量開發增速趨緩，城市存量有機更新有效釋放，像浙江省政府主推的“未來社區”，上海市政府推出的“智慧城市”，成都市政府推介的“公園城市”等建設和運營成為重點；特征五是新經濟、新產業的整合與導入成為先決條件，以產業為導向、以住宅為配套成為開發的基本原則；特征六是行業集中度和門檻進一步提高，以高地價博取高房價、高負債高周轉經營日漸難以為繼，投資與開發相分離的態勢進一步加強、加快；特征七是政府引導基金，特別是國家層面和省市級的城市建設基金、城市發展基金將逐步推出，而承接建設基金、發展基金的C端（開發落地端）專業服務需求突顯。

    在曹舟南看來，上述七方面的典型特征，將深刻地體現并影響著房地產下半場的運行軌跡。接下來，行業會進入“雙開發商”時代。

    “雙開發商”時代來臨

    實際上，傳統城市學理論和傳統的開發實踐，側重于物理空間的規劃、設計與營造，認為物理空間是由街區建設模塊（城市細胞）和交通體系（正向TOD和逆向TOD）兩元素有機構成。而隨著以大數據、云計算、物聯網、智慧地球等為標志的人類信息技術的突破和應用，數字經濟、數字政府和數字公民逐步形成，數字空間已經深刻融入到我們的社會、生活之中。

    由此，在曹舟南看來，開發領域必須同時涵括物理空間、數字空間雙重開發，實施物理規劃、數字規劃、經濟規劃三項規劃，具備產品營造能力、基礎服務能力、產業整合能力、投資能力四方面能力，這就是曹舟南所理解和推崇的“雙開發商”，物理開發商+數字開發商的核心要義。其中，物理開發商，涵蓋設計、營造、運營等板塊，致力于營造品質匠心的產品；數字開發商，涵蓋科技、產業、服務等板塊，致力于構建智慧人性的服務，為促進經濟發展、實現美好生活提供全新可能。

    據記者了解，宋衛平和曹舟南聯合創立的藍綠雙城科技集團就將業務瞄準了上述領域。據悉，藍綠雙城科技集團是全國第一家推出“雙開發商”概念的企業。曹舟南表示，藍綠雙城科技集團將立足公正公平的市場原則，做C端（落地開發端）最強。

    曹舟南向記者解釋稱，“共建α”是藍綠雙城科技集團的核心發展模式，業務權重中輕代建只占到20%，“小股操盤”占比60%，而重投資會控制在20%以內。

    “共建α”模式，一方面優化了取費模式和取費結構，充分體現市場化原則，和基于價值創造的市場對賭、超額分成機制。一方面是創造共贏生態，與戰略合作伙伴形成緊密的發展共同體，建立圍繞美好生活的產業聯盟、創業聯盟、商業聯盟和服務聯盟，創造更為和諧共生的生態環境。對內而言，創新合伙模式，藍綠雙城實行事業合伙人制，事業共擔，收益共享，每一位員工都是公司的主人翁、工作的主人公、事業的合伙人。

    據悉，藍綠雙城“共建α”模式推出6個月以來，已經簽約落地了20余個項目，進駐14個重點核心城市，預計到年底累計項目將超過50個，同時儲備項目超過500個。并與平安不動產、復星集團、中國鐵建，杭州地鐵集團，山東鐵投集團，浙民投，工、農、中、建四大行，五礦信托，光大金控，浙商銀行等開展集團層面戰略合作。在運營效率上也初步體現了品質、成本、營銷的極致化水平，舟山和園項目預計4個月實現銷售，濟南高鐵城項目從5月上旬簽約到7月下旬2個月實現產品發布暨寫字樓銷售簽約。

    有業內人士稱，在中國房地產行業的下半場，藍綠雙城的“雙開發商”實踐或將帶給行業新的思路和啟示。

（編輯 喬川川 策劃 王麗新）