截至8月8日，54家A股上市房企發(fā)布了2019年半年度業(yè)績數(shù)據(jù)，房企之間業(yè)績分化明顯。多數(shù)大型房企增長良好，布局一二線城市的房企盈利能力凸顯。不少中小型房企受現(xiàn)金流及資金壓力等因素影響，業(yè)績下滑幅度較大。部分房企報(bào)告期拿地積極，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下滑。值得注意的是，一些房企完成半年報(bào)業(yè)績沖刺后，7月份銷售額環(huán)比明顯下滑。業(yè)內(nèi)人士稱，下半年以來，房地產(chǎn)融資環(huán)境收縮，而需求側(cè)調(diào)控不放松，樓市出現(xiàn)過熱的幾率較小。

    大型房企盈利良好

    在上述54家房企中，11家公司披露了2019年半年報(bào)或半年度業(yè)績快報(bào)，9家公司凈利潤同比增長。另有43家公司披露了業(yè)績預(yù)告，21家公司預(yù)計(jì)上半年凈利潤同比增長。整體看，上市房企業(yè)績明顯分化。

    加大一二線城市項(xiàng)目投資比例的不少公司毛利率有所提升。以陽光城為例，公司2019年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入225.11億元，同比增長48.03%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤14.49億元，同比增長40.52%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤12.88億元，同比增長24.9%。

    報(bào)告期內(nèi)，公司全口徑銷售金額合計(jì)900.73億元，權(quán)益銷售金額577.12億元。房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率較去年年末增加1.28個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到26.93%。報(bào)告期內(nèi)，公司以權(quán)益對價(jià)272.75億元合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約424.59萬平方米。截至報(bào)告期末，公司累計(jì)土地儲(chǔ)備總計(jì)4396.35萬平方米。其中，一二線城市預(yù)計(jì)未來可售貨值占比85.93%，累計(jì)成本地價(jià)4322.2元/平方米。

    多數(shù)大型房企盈利能力良好。保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入711.6億元，同比增長19.52%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤103.53億元，同比增長59.14%。報(bào)告期內(nèi)，公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比提高，投資收益增加，營業(yè)利潤同比增長。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%。

    一些中小型房企業(yè)績下滑幅度較大。上半年，ST新光實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.66億元，同比增長2.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.24億元，上年同期為1.52億元。上半年，受控股股東資金占用及債務(wù)違約的影響，公司流動(dòng)性緊張，無法按期償還債務(wù)，形成債務(wù)逾期，由此計(jì)提的逾期利息、罰息增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升，導(dǎo)致當(dāng)期虧損。

    拿地致現(xiàn)金流下滑

    部分拿地積極的房企，報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下滑。以陸家嘴為例，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入81.89億元，同比增長23.86%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤20.47億元，同比11.34%。而經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-16.5億元，上年同期為10億元。公司29.45億元拍得川沙地塊，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出增加。

    2019年前7個(gè)月，受多重因素影響，土地市場持續(xù)火熱，房企拿地積極。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月，碧桂園（02007）、萬科、融創(chuàng)拿地?cái)?shù)量排名前三位。碧桂園在1-7月累計(jì)拿地1086億元，占據(jù)榜首；萬科拿地總額1030億元，占據(jù)第二位；融創(chuàng)1-7月拿地總額達(dá)685億元。TOP10企業(yè)1-7月拿地總額6605億元，占TOP100企業(yè)的36.5%；1-7月，TOP10企業(yè)拿地門檻為407億元。龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減。

    業(yè)內(nèi)人士稱，今年以來，房企拿地火熱，房企融資水平受到考驗(yàn)。龍頭房企融資渠道較寬，融資成本較低，相比中小房企有較明顯的優(yōu)勢。在此輪拿地潮中，小型房企拿地受資金壓力影響較大，未來行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提升。

    7月銷售額環(huán)比下降

    完成半年報(bào)業(yè)績沖刺后，不少房企7月份銷售額環(huán)比明顯下滑。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月8日，21家上市房企公布前7月銷售業(yè)績，銷售額合計(jì)2.49萬億元，同比增長13.4%。值得注意的是，就7月份單月而言，21家上市房企銷售額環(huán)比下降30%。

    多家上市房企披露了前7月的銷售業(yè)績，多數(shù)房企銷售額環(huán)比下滑。以龍湖集團(tuán)（00960）為例，公司2019年1-7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1256.2億元，合同銷售面積合計(jì)766.6萬平方米。7月份，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額200億元，合同銷售面積115.8萬平方米。而6月合同銷售金額為214.3億元，合同銷售面積125.6萬平方米。

    7月，萬科A實(shí)現(xiàn)合同銷售面積313.5萬平方米，合同銷售金額481.9億元，相比6月銷售額和銷售面積下降幅度均較大。6月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積489.3萬平方米，合同銷售金額663.9億元。前7月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2463.6萬平方米，合同銷售金額3821.9億元。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企7月份銷售額環(huán)比下降，主要由于6月份沖刺半年報(bào)業(yè)績所致。克而瑞研究中心指出，7月份房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，市場觀望情緒愈加濃厚。隨著前期積壓市場需求陸續(xù)釋放完畢，3月以來的樓市“小陽春”行情結(jié)束。8月份市場大概率將繼續(xù)走弱。

    對于樓市走向，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，今年以來調(diào)控政策“張弛有度”，7月政策收緊釋放的信號明顯，8月樓市從穩(wěn)是大概率事件。