按照貸款本金100萬(wàn)計(jì)算，其中首套房的月供額比過(guò)去增加了6元，而二套房的月供額比過(guò)去增加了15元。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 葉麥穗廣州報(bào)道

    個(gè)人住房貸款利率調(diào)整新規(guī)今日開(kāi)始執(zhí)行，房貸利率換錨。根據(jù)央行此前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》顯示，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。另外，商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

    易居研究院對(duì)全國(guó)14個(gè)典型城市進(jìn)行了房貸測(cè)算，這14個(gè)城市包括：4個(gè)一線城市，北京、上海、廣州和深圳；7個(gè)二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口；3個(gè)三四線城市，無(wú)錫、珠海、佛山。

    上述14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，利率稍有增加，按照貸款本金100萬(wàn)計(jì)算，其中首套房的月供額比過(guò)去增加了6元，而二套房的月供額比過(guò)去增加了15元。從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)，而三四線城市則沒(méi)有太明顯的負(fù)擔(dān)，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。

    二套房利率相對(duì)變化大

    2019年9月，根據(jù)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國(guó)貸款市場(chǎng)1年期報(bào)價(jià)利率LPR為4.20%，相比8月份的4.25%有所收窄，即收窄了5bp或0.05個(gè)百分點(diǎn)。而貸款市場(chǎng)5年期報(bào)價(jià)利率LPR則為4.85%，和8月份的4.85%是持平的。當(dāng)然，若和央行5年期基準(zhǔn)利率4.90%相比，當(dāng)前5年期報(bào)價(jià)利率LPR則相對(duì)更低。

    從房地產(chǎn)的角度看，易居研究院的數(shù)據(jù)，2019年10月份，4個(gè)一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，4個(gè)一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個(gè)百分點(diǎn)。上海的房貸利率相對(duì)變化最為明顯，其中首套房利率上升5bp，二套房上升6bp。不過(guò)在實(shí)際操作中，情況卻大相徑庭。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從兩位滬上國(guó)有大行和股份行高管處了解到，房貸利率掛鉤LPR之后，上海當(dāng)前執(zhí)行房貸利率為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點(diǎn)。以此計(jì)算，上海房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。

    從此類(lèi)房貸利率數(shù)據(jù)可以看出兩個(gè)特點(diǎn)。第一、一線城市采用新的利率定價(jià)機(jī)制后，利率變動(dòng)其實(shí)不大，只有微小的變動(dòng)，進(jìn)一步體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向。第二、首套房和二套房的利率變動(dòng)方面，二套房利率的變動(dòng)幅度稍微更大一點(diǎn)。

    本月，7個(gè)二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同時(shí)，7個(gè)二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度為5bp。蘇州的首套房貸利率出現(xiàn)下降，相比上個(gè)月下降8bp，不過(guò)整體仍維持在高位，為6.05%。

    從此類(lèi)房貸利率數(shù)據(jù)可以看出兩個(gè)特點(diǎn)。第一、二線城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相對(duì)大。第二、橫向?qū)Ρ瓤矗€城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過(guò)一線城市，這和二線城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)。

    3個(gè)三四線城市樣本中，首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，3個(gè)三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個(gè)百分點(diǎn)。

    隨著LPR定價(jià)機(jī)制改革的推進(jìn)，未來(lái)房貸利率的定價(jià)方式和利率水平等都會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而也會(huì)影響住房按揭貸款的成本，即月供金額的大小。基于前面14個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進(jìn)行成本測(cè)算，進(jìn)而觀察LPR貸款利率下購(gòu)房者的月供壓力發(fā)生了什么變化。

    從測(cè)算結(jié)果可以看出，14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過(guò)去增加了6元，而二套房的月供額比過(guò)去增加了15元。雖然略有上升，但基本上不會(huì)對(duì)購(gòu)房者形成太多干擾，或者說(shuō)是可以忽略不計(jì)的。而從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)，而三四線城市則沒(méi)有太明顯的負(fù)擔(dān)，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。

    引導(dǎo)資金更多流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，國(guó)慶長(zhǎng)假后，全國(guó)住房按揭貸款市場(chǎng)執(zhí)行了新的定價(jià)機(jī)制，LPR定價(jià)模式有助于實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化的導(dǎo)向。而各地將基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地樓市情況和房地產(chǎn)金融情況，陸續(xù)落實(shí)地方性的LPR房貸政策。各大商業(yè)銀行將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，基于LPR基礎(chǔ)利率和基點(diǎn)等要素，重新計(jì)算房貸利率和進(jìn)行房貸的發(fā)放。從測(cè)算中也可以看出，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會(huì)對(duì)按揭貸款的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會(huì)更大。

    東興證券表示：結(jié)構(gòu)性降息，意在穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。從2002年以來(lái)，不同期限貸款基準(zhǔn)利率都是同步調(diào)整的。因此將這種結(jié)構(gòu)性降息解讀為穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，延續(xù)之前對(duì)房地產(chǎn)金融偏緊的調(diào)控思路。東興證券認(rèn)為今年5月以來(lái)房地產(chǎn)金融政策持續(xù)偏緊將引導(dǎo)資金更多流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

    此外由于按揭貸款額度不足，預(yù)計(jì)全國(guó)房貸利率仍將延續(xù)上行趨勢(shì)。8月份全國(guó)首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上行，東興證券認(rèn)為這一趨勢(shì)或?qū)?huì)延續(xù)。主因房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來(lái)看，不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調(diào)控所決定。

    從目前行業(yè)基本面來(lái)講，也不支持對(duì)房地產(chǎn)金融寬松。受三四線城市較強(qiáng)支撐疊加低基數(shù)影響，8月房地產(chǎn)銷(xiāo)售超預(yù)期。8月單月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)4.7%，為12個(gè)月來(lái)最高。8月單月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速10.5%，相較上個(gè)月上行2個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)開(kāi)發(fā)投資同比增速10.5%，雖然有所下行但仍屬較高水平。因此較扎實(shí)的基本面不支持大面積的寬松政策出臺(tái)，無(wú)論是房地產(chǎn)金融政策還是以“限購(gòu)限貸限售限簽”為代表的行政政策。

    降LPR和降息兩工具比較：如果未來(lái)5年期LPR下行，對(duì)房貸利率的影響力度弱于降息。此處降息特指改革L(fēng)PR形成機(jī)制之前的降低存貸款基準(zhǔn)利率。從本質(zhì)上講，商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)是由自身資金成本、客戶(hù)信用資質(zhì)等因素決定。從資金成本角度，由于降息相比降LPR更有效的降低了銀行負(fù)債端綜合資金成本，故如果未來(lái)5年期LPR下行，對(duì)房貸利率的影響力度弱于降息。

    今年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策特別是金融政策持續(xù)偏緊張，和宏觀層面逆周期調(diào)節(jié)政策形成一定的分化。但目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面較扎實(shí)，主要的幾項(xiàng)數(shù)據(jù)單月銷(xiāo)售面積、單月新開(kāi)工、單月開(kāi)發(fā)投資等增速尚未出現(xiàn)明顯下滑，不支持行業(yè)大面積的寬松政策出臺(tái)。我們建議配置高信用的龍頭房企，如保利、金地。理由有二：第一，偏緊的金融政策凸顯了高信用房企的融資優(yōu)勢(shì)；第二，看好龍頭利用低成本資金拿地進(jìn)而帶來(lái)的拿地集中度提升，而拿地集中度提升會(huì)向銷(xiāo)售集中度提升和業(yè)績(jī)集中度提升轉(zhuǎn)化。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，整體來(lái)看，LPR政策落地前后，各地銀行房貸利率不會(huì)發(fā)生較大變化。目前，各地房貸利率基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款。從全國(guó)主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然維持在過(guò)去2年的最低利率。所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒(méi)有明顯上行。