易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進強調，目前房地產市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產市場調控依然嚴格。當前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。

    對于老百姓而言，除了關心房價漲跌之外，房貸利率調整也一直牽動著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準利率為基礎轉變?yōu)橐訪PR（貸款市場報價利率）為基礎進行加點。北京商報記者近日在調查中發(fā)現，北京地區(qū)多家商業(yè)銀行將在10月8日實行首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點（一個基點等于0.01%），二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點。根據此前北京地區(qū)多數商業(yè)銀行執(zhí)行的利率標準，此次“換錨”對購房者月供支出不會增加明顯負擔。而在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的下行可能性基本無望。

    多家銀行執(zhí)行新定價基準

    10月8日起，個人住房貸款利率政策將發(fā)生新的變化。根據此前央行所發(fā)布的《關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。也就是說，房貸利率不再與基準利率掛鉤，而是掛鉤LPR利率，房貸利率“換錨”在即。

    北京商報記者近日從多家商業(yè)銀行相關負責人處了解到，北京地區(qū)轄內商業(yè)銀行房貸利率變軌正在穩(wěn)步推進當中。多家銀行表示10月8日將實行首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點的定價基準。

    根據9月20日出爐的新一期LPR報價，1年期LPR報4.2%，較上一次下調5基點，主要與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.85%，與上次持平。本次5年期LPR報價水平也就意味著房貸新下限正式確定。

    融360大數據研究院分析師李萬斌指出，與改制后的首次LPR報價水平相比，本次5年期LPR水平并沒有發(fā)生變化，依然是凸顯出央行有意穩(wěn)定房地產市場的態(tài)度。按照房貸新政規(guī)則，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。此前已有個別銀行開始試點LPR房貸新政，這些銀行的加點基數都是基于8月20日公布的LPR5年期水平。9月20日新一期LPR5年期報價水平不變，也就意味著10月8日房貸新政正式實施時，已試點的銀行加點數大概率保持穩(wěn)定。

    對目前行內LPR工作的具體安排，一位股份制銀行相關人士介紹，已完成新發(fā)放個人住房貸款利率以LPR作為基準的相關準備工作，可滿足監(jiān)管10月8日起實施的要求。正在逐步推進包括修訂貸款合同利率條款，增加以LPR作為定價基準的選項；改造核心、信貸等相關系統，支持以LPR為定價基準的貸款出賬；開展全系統LPR專題培訓、宣導；通過行內官方網站、網上銀行、手機銀行、自助終端等對客渠道發(fā)布LPR。

    “目前的要求是截至2019年三季度，全國性銀行業(yè)金融機構新發(fā)放貸款中，應用LPR作為定價基準的比例不少于30%。”一家城商行相關人士表示，“截至12月末，上述占比要不少于50%；截至明年3月末，上述占比不少于80%。到明年一季度，所有發(fā)放的貸款100%都遵循LPR定價原則。”

    另一家城商行相關人士也向記者透露，后期該行會結合市場情況對定價基準進行調整，保證區(qū)域房貸利率的相對平穩(wěn)，維護區(qū)域房地產市場健康穩(wěn)定，目前已經對該行個人住房按揭業(yè)務涉及的制度、合同和系統進行了相應調整，滿足LPR定價要求。但也有銀行表示，目前仍未開展房貸利率變軌工作，具體調整計劃需要在10月8日后才會公布。

    對購房者影響幾何

    房貸利率新政實施，老百姓最關心的就是“買房成本貴了還是便宜了”，從已確定細則的銀行來看，北京地區(qū)新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率均有所上浮。

    北京商報記者梳理發(fā)現，如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR為4.85%計算，那么10月8日北京執(zhí)行的個人住房貸款利率為：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。據北京一房產中介透露，目前北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平。由此可知，執(zhí)行新政后，北京房貸利率較之前是有所提升的。

    那么利率變軌對購房者影響如何？合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者分析稱，如果上述標準落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個上漲對于購房者而言其實可以忽略不計。房貸利率與LPR掛鉤后，也更能體現市場導向，后期房貸利率的漲與跌，與房地產市場供需關系直接掛鉤，將由市場來定價。

    一位國有大行房貸部相關人士介紹稱：“9月底時咨詢房貸政策的人確實很多，但即使節(jié)前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率，不是此前的基準利率基礎上進行上浮。”而另一位國有大行相關工作人員則向記者提到新的機制并不會那么快實行，“利率并軌目前只是制定了一個標準，還需要一定的過渡期，正常實施也要到2020年1月1日之后了”。

    新的利率變軌并未對購房者產生太多負擔，一位房產中介對記者說道，按照新的機制，房貸利率變動不會太大，對購房者來說每個月房貸也就是多出十幾元錢，沒什么太大影響。

    另一位中介也表示，“政策變動之前北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4%，而一般購房者貸款都在25年以上，實際上并沒有太大影響，從現有數據來看，北京地區(qū)購房人數并沒有太大的起伏”。

    例如，以商業(yè)貸款100萬元、25年期限計算，首套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬元，按平均數計算，相當于每月月供多出4.33元；二套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月多出12.16元，利息共多出0.36萬元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬元，按平均數計算，相當于每月月供多出8.33元。

    值得注意的是，上述測算僅作為參考，因為以往房貸以基準利率為基礎時，在加息降息時，部分購房者會面臨房貸利率重新定價的問題，而在房貸利率以LPR為定價基準時代，也會存在重定價現象。根據央行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為一年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。不過，房貸利率加點水平在合同期內不會改變，央行明確指出，“加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變”。也就是說，若房貸合同寫有重新定價條款，那么購房者月供有可能會跟隨LPR報價出現波動；反之，房貸利率將會一直維持放貸時的水平。

    樓市今年怎么走

    在發(fā)布LPR機制之初，央行便進行了表態(tài)。8月20日，央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行同時還宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，未來房貸利率也會跟房價一樣實施“一城一策”，各地區(qū)會因地制宜開展工作。

    9月6日，央行祭出降準“大禮包”，決定于9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司），再額外對僅在省級行政區(qū)域內經營的城市商業(yè)銀行定向下調存款準備金率1個百分點。

    業(yè)內分析人士認為，央行降準后，整個房貸市場可貸資金增多，這能夠對沖房貸利率出現小幅上漲所帶來的影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進強調，目前房地產市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產市場調控依然嚴格。當前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。

    李萬斌也表示，LPR機制的出臺是為了降低實體經濟融資成本、引導資金向小微企業(yè)等傾斜；對于房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會通過改變加點基數來保證短期內房貸利率的基本穩(wěn)定。

    北京商報記者孟凡霞宋亦桐王寅浩