本報記者 王麗新

    作為我國開放程度最高、市場經濟活力最強區域之一的大灣區，近年來民營經濟高度發達，人口流入量增長迅速，大量就業人口涌來的背后，卻是居住品質和住房自有率較低的現實窘境。

    貝殼研究院發布的《粵港澳房地產市場白皮書》（以下簡稱白皮書）顯示，大灣區住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。而大灣區2017年末的總人口約為7000萬人，可見房地產市場還存在巨大空間。

    “大灣區未來市場規模和潛力還有很大空間，且這部分需求主要集中在核心城市”，10月18日，在由貝殼研究院發起的粵港澳大灣區房地產高峰論壇上，貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，大灣區住房問題的核心其實就是大城市的住房問題。

    住房自有率較低

    眾所周知，粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7000萬人，是經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。目前，從中央到地方，多項工作正圍繞大灣區建設展開，以推動粵港澳三地合作發展，這一區域正以良好的發展態勢崛起為世界級城市群。

    近幾年，大灣區民企500強數量的增速最快，帶動了大量的就業和人口的增長，近三年大灣區平均每年增加150萬人口。白皮書顯示，近三年，深圳、廣州的常住人口分別增長165萬和140萬，而肇慶、江門等城市三年累計增長不足10萬。以深圳為例，從外部來看，深圳客戶中原籍為廣東的比例不到20%，超過80%都是“新深圳人”。

    然而，居民住房條件卻有待改善。

    貝殼研究院發布的白皮書顯示，灣區11城中有8城住房自有率低于60%，距離全國平均水平有較大差距。同時，香港、深圳和廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米和25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。

    貝殼研究院認為，大灣區“廣深港”三個核心城市的住房問題主要是供應結構失衡所致，外來流動人口與以及年輕人口住房困難。地理空間的限制、供給主體過于單一、存量房屋利率用不高和住房保障渠道不足等現實狀況，導致新增供應節奏難以跟上需求，房價過高而不可支付，居民居住環境有待改善等問題。

    以深圳為例，過度市場化和金融化帶來的結果是居民的杠桿高企，高杠桿的金融風險問題突出，深圳月供收入比達90%，居民杠桿率高大82.3%。根據鏈家交易的數據，2018年深圳二手房買賣中貸款成交占比達到92%，幾乎人人使用杠桿，購房者平均貸款成數59%，遠高于其他一線城市。房價和信貸相互促進和循環的作用下，低收入群體被排除在購房市場之外，越來越難進入市場。

    尋求“外部供應”增加灣區住房供應

    年均150萬的人口流入給大灣區帶來了發展活力，也帶來房地產市場的發展空間。

    “結構性人口紅利和改善性需求讓房地產市場未來仍存在一定空間。”中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、住房和城鄉建設部政策研究中心原主任秦虹在上述論壇中表示，中國社會將從“住有所居”逐步邁向“住有宜居”，落實“房住不炒”要緊緊圍繞是否在本地工作、落戶，是否真正為改善、為居住需求交易房子，是對住房房地產全產業鏈的需求。

    打破城市邊界，開啟大灣區社保互認，尋找核心城市的“外部供應”是灣區破局之道。“核心城市需要尋找’外部供應’”，許小樂指出，目前大灣區的城際交通已經相對發達，對于核心城市的周圍城市，軌道交通的發展也使得同城化趨勢逐步推進（如廣佛兩城），但是購房資質目前還是認本地社保或者戶籍，需要做出相應調整，對核心城市尋找“外部供應”，尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內陸居住，促進港澳和內地的融合。

    而為增加中高收入家庭的置業選擇，白皮書建議，降低交易稅費等摩擦成本，刺激存量供應。

    “中國的二手房交易面臨較多的稅收名目，加上幾乎為零的持有成本，導致房屋流通成本高、閑置房屋難以被最大化利用”，許小樂坦言，粵港澳大灣區整體商品化率低，非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多，而部分城市的新房供應又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率，發揮二手房更強的供應韌性優勢，用更少的新建成本改善更多人的居住條件。

    此外，許小樂稱，在確權及消除消防安全等風險的基礎上，鼓勵支持市場化的開發商或者長租公寓企業參與，為租賃市場提供更多的品質標準化產品，讓年輕人口“租有所居”，解決職場前幾年的住房問題，給買賣市場“降壓”。

    不過，改善市場結構失衡的狀態仍要以“房住不炒”為準繩。白皮書預測，未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。觀察粵港澳大灣區房地產交易數據，2018年“廣深港”3個核心城市的交易額占比為60%，預計2025年交易額為2.4萬億元，占據灣區市場份額預計提升至65%。

    具體來看，預計到2025年粵港澳大灣區房地產市場的交易規模約3.7萬億元，占全國總體GMV的15%。其中新房約1.5萬億（占全國新房交易的12%），平均每年增加600億元；二手房約2.2萬億元（占全國二手交易的18%），平均每年增加1300億元。二手房交易占比將會持續擴大，到2025年提升5個百分點至59%。

    許小樂表示，隨著居住服務行業快速崛起，大灣區將形成一批包括家裝、家政等在內的具有專業服務能力的服務階層。伴隨產業互聯網，房地產的數字化程度進一步提升，同時圍繞交易和資管的房地產金融服務將充足發展。

（編輯 喬川川 策劃 王麗新）