近幾個(gè)月以來(lái)，深圳新房市場(chǎng)變得熱鬧起來(lái)，眾多新項(xiàng)目扎堆入市，其中不乏一些價(jià)格“10萬(wàn)+”的豪宅項(xiàng)目。在深圳市場(chǎng)，這些售價(jià)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目歷來(lái)是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的背景下，深圳豪宅的入市時(shí)機(jī)選擇不僅考驗(yàn)著市場(chǎng)，也考驗(yàn)著房企。

    豪宅到底有多熱：

    又傳喝茶費(fèi)等不實(shí)言論

    “買到就是賺到！”房產(chǎn)中介劉經(jīng)理不停的重復(fù)這句話，主要從事福田香蜜湖片區(qū)房產(chǎn)生意的他最近不停的給客戶打電話，都會(huì)談到市場(chǎng)詢問(wèn)度很高的新盤深業(yè)中城。

    近日，官方微信公眾號(hào)“深業(yè)中城”公示深業(yè)中城（一期）住宅銷售方案，將推售2號(hào)樓、3號(hào)樓兩棟共192套房源。此次深業(yè)中城（住宅）一期均價(jià)約每平方米13.1萬(wàn)元。其中，含復(fù)式最高備案單價(jià)約為每平方米19.7萬(wàn)元，不含復(fù)式最低備案單價(jià)約為每平方米10.8萬(wàn)元，本次擬售住宅總價(jià)區(qū)間含復(fù)式約為1508.8萬(wàn)元至7787.7萬(wàn)元。據(jù)悉，項(xiàng)目選房將釆用線上“誠(chéng)意登記”、“公證搖取選房順序號(hào)”，線下“公證選房”的方式進(jìn)行。值得注意的是，資料提交時(shí)間為10月22日至26日，需先繳納誠(chéng)意金500萬(wàn)元。

    證券時(shí)報(bào)記者在深業(yè)中城周邊調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，深業(yè)中城周邊的二手房房?jī)r(jià)絕大多數(shù)都已經(jīng)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，例如東海花園二期的掛牌均價(jià)超過(guò)每平方米13萬(wàn)元，水榭花都的掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米17萬(wàn)元。此前，深業(yè)中城曾推出了一批商務(wù)公寓房源，市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示，其銷售均價(jià)在每平方米11萬(wàn)元左右。而在深業(yè)中城營(yíng)銷中心門外，盡管只是資料提交的第一天，但已經(jīng)有一些置業(yè)者在門口咨詢相關(guān)情況。

    由于價(jià)格與周邊同學(xué)區(qū)二手房相當(dāng)甚至稍低，深業(yè)中城的住宅項(xiàng)目一直是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，從市場(chǎng)傳出“喝茶費(fèi)”等不實(shí)言論就可以看出。此前，市場(chǎng)一度傳出交高額“喝茶費(fèi)”可以提前選房的消息。對(duì)此，深業(yè)中城”曾通過(guò)官方微信號(hào)發(fā)布聲明，網(wǎng)上所謂支付喝茶費(fèi)可“提前選房”、“打折”等均為不實(shí)言論。深業(yè)中城將協(xié)同相關(guān)執(zhí)法部門調(diào)查取證，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任，同時(shí)歡迎廣大客戶監(jiān)督舉報(bào)。

    深業(yè)中城之所以受到關(guān)注，還因?yàn)槠鋸霓D(zhuǎn)售為租到轉(zhuǎn)租為售。2017年，“租售并舉”的東風(fēng)吹遍深圳市場(chǎng)，在配合政府發(fā)展租賃用房和新業(yè)務(wù)布局、豪宅限價(jià)等背景下，深圳長(zhǎng)租公寓開(kāi)始爆發(fā)式增長(zhǎng)，深圳市場(chǎng)也出現(xiàn)多個(gè)品牌長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)的局面。公開(kāi)信息顯示，2017年底深業(yè)召開(kāi)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品分享會(huì)，其一次性發(fā)布了多條長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線；也是在這次分享會(huì)上，深業(yè)集團(tuán)宣布深業(yè)中城420套住宅全部轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓，并預(yù)計(jì)將于2020年投入運(yùn)營(yíng)。但在今年9月，“深業(yè)中城”發(fā)布聲明，公司作為深圳的市場(chǎng)化國(guó)有企業(yè)，根據(jù)市場(chǎng)變化和集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)，靈活并及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)將本項(xiàng)目住宅投入市場(chǎng)銷售。

    天眼查顯示，深業(yè)中城是深圳國(guó)企深業(yè)集團(tuán)成員單位深圳農(nóng)科集團(tuán)的全資子公司。此前，深圳控股發(fā)布今年8月未經(jīng)審計(jì)合同銷售數(shù)據(jù)。公告顯示，8月集團(tuán)合同銷售額約為3.03億元，較上個(gè)月下降約28.9%，較去年同期下降35.7%。有分析人士表示，開(kāi)發(fā)商或是為了加速資金要素流動(dòng)，平衡收入比例及結(jié)構(gòu)，或許也為了搭上樓市銷售的“黃金期”，即便樓市調(diào)控力度并未放松。

    并非所有新房都受追捧

    就在去年，深圳市場(chǎng)的多個(gè)豪宅項(xiàng)目都需要繳納過(guò)百萬(wàn)的認(rèn)籌或誠(chéng)意金，但這些項(xiàng)目的銷售情況都十分“火爆”，有些項(xiàng)目由于開(kāi)盤價(jià)明顯低于周邊二手房，甚至出現(xiàn)當(dāng)日售罄的“盛況”。

    除了福田香蜜湖，南山后海和深圳灣片區(qū)也是深圳主要的豪宅片區(qū)。多位房產(chǎn)中介告訴記者，這里的房?jī)r(jià)一直都保持穩(wěn)步上揚(yáng)的勢(shì)頭，以恒裕濱城二期為例，今年年初二手房源的掛牌價(jià)不到每平方米20萬(wàn)元，現(xiàn)在有業(yè)主掛出的價(jià)格竟然超過(guò)每平方米24萬(wàn)元。而在深圳灣片區(qū)，有中介向記者推銷一手臨街商鋪，單價(jià)在每平方米13萬(wàn)元至22萬(wàn)元，而樓上的豪宅均價(jià)不到每平方米17萬(wàn)元。其實(shí)，商鋪比住宅的價(jià)格便宜的原因有很多，但在這位中介經(jīng)理看來(lái)，深圳依然不缺購(gòu)買力，尤其是豪宅，但多數(shù)投資者還是希望購(gòu)居住類產(chǎn)品，希望可以坐等升值。

    最新公布的數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅微升，二手住宅銷售價(jià)格漲幅基本持平，深圳新房和二手房?jī)r(jià)格均領(lǐng)漲一線城市。最近，深圳市場(chǎng)上新房項(xiàng)目加速入市。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅在9月深圳新房市場(chǎng)共16個(gè)項(xiàng)目入市，但在其中的9個(gè)住宅項(xiàng)目里，整體開(kāi)盤去化約28.5%，較上月有所下降，而且9月無(wú)一項(xiàng)目采用政府公證搖號(hào)選房。

    記者也發(fā)現(xiàn)，在深圳眾多的新房項(xiàng)目里，一些位于核心地段擁有較好配套的項(xiàng)目，雖然價(jià)格較高，但成交情況往往會(huì)好于一些價(jià)格較低，但位置相對(duì)較為偏遠(yuǎn)的新房項(xiàng)目。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，豪宅市場(chǎng)的走向一般有別于普通住宅，在樓市上行的時(shí)候，豪宅的升幅會(huì)比普通住宅明顯；而市場(chǎng)下行的時(shí)候，豪宅的跌幅也會(huì)比普通住宅大。深圳在2019年整體樓市處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但部分位置佳、品質(zhì)好的項(xiàng)目，其價(jià)格漲幅在今年也非常明顯。

    如今，深圳許多過(guò)去的“地王”項(xiàng)目已經(jīng)變身豪宅，也有許多新房項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，其中不乏價(jià)格“10萬(wàn)+”的豪宅項(xiàng)目，深圳樓市年底的“壓軸戲”可以說(shuō)將正式上演。只是，多數(shù)項(xiàng)目的入市或許仍面臨不小的考驗(yàn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企的資金鏈壓力開(kāi)始增大，拿地策略也趨于保守。“地王”和豪宅項(xiàng)目入市關(guān)鍵要看準(zhǔn)樓市周期，要回避市場(chǎng)降溫或管控升級(jí)的時(shí)間點(diǎn)。