臨近年末，租房市場整體轉淡，成交量持續走低。中國證券報記者走訪發現，各大中介對租金并沒有明顯的調整跡象，只是通過領取優惠券、中介費打折、起租時間延后等方式攬客，使得租金總成本小幅下滑。

    房源充足均價略降

    北京房地產業協會數據顯示，2019年11月，北京分租、整租住宅市場成交量和成交均價較上月均略有下降，住宅租賃市場延續上月量價回落態勢。畢業季后，租房市場迎來淡季。

    中國證券報記者近日對北京地區租房市場調查發現，臨近年底，各大租房平臺房源充足，但租金報價仍然處于高位，并沒有出現較為明顯的回落。中介和房東只在起租日期和中介費上稍有讓步，使得租房總成本略微下降。

    以北三環某學區房片區租賃市場為例，由于目前處于租房淡季，“買方”市場現象較明顯。有找房租戶想在附近找一居室，起租時間要求到2020年1月中旬。中介人員按照要求，找到了多處待租房源供租戶挑選，最后租戶選中了該中介旗下一套品牌公寓。該公寓系統起租時間為2020年12月31日。在價格不妥協的情況下，經過雙方談判，中介費做了8折讓步，起租時間讓了10天。

    “起租時間讓步以及中介的折扣力度，這在租賃旺季是不可能的。公司旗下品牌租金由系統統一定價，不能修改。淡季會通過領取優惠券的方式變相降價。如果真的遇到砍價客戶，只能在中介費上打折。”該中介人員對中國證券報記者表示。

    多位業內人士指出，租賃市場熱度季節性很強，“春節潮”和“畢業潮”之后，租賃市場熱度減退。第四季度為傳統的租賃淡季，租金上漲動力不足，預計短期租金仍為穩中有降趨勢，明年春節后可能迎來租賃市場熱度小高潮。

    記者走訪發現，北京地區租賃市場供給端出現較明顯的分化。供給方大致可以分為：房東直租、二房東個人轉租、房屋中介轉租、品牌化租房公司等。按照上述順序，中介費和房源價格依次遞增。

    大型中介品牌旗下通常形成了租賃子品牌。比如，鏈家旗下的自如，我愛我家旗下的相寓等。這些大型房產中介服務商，無論是找房還是簽約、繳款、后期維護，都是線上操作。對于線下門店，房屋中介對租房業務的重視度和攬客積極性均不及買賣業務。

    “每個門店只配備1-2位專門做租賃業務的新人，老員工基本都以買賣業務為主，只在客戶找上門來時才會捎帶做租賃。剛入職一般會從租賃做起，后期會轉做買賣。畢竟要考慮成本，租賃業務的中介費與買賣相比，不是一個等級。租房業務以線上營銷為主，線下營銷效果和成本方面都不好。”某中介門店負責人對中國證券報記者表示。

    租售比低位徘徊

    中國證券報記者了解到，品牌中介商和租房商在宣傳租房產品服務好、環境佳的同時，租金水漲船高。很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價格大幅上揚。即使在淡季，租金也不會讓步。便宜房源越來越集中在天通苑、大興等租房人口密集區。而這些地區群租房現象仍然較為嚴重。

    以位于北五環外昌平區天通苑地區為例，該片區受大規模大戶型回遷房源影響，租房房源充足。該片區大部分房源被整租后，普遍被房東或二房東改造成“群租”房。100平方米左右的三居室，可以被改造成8個房間，人口密度最多可以達到15人以上。但由于隔斷房價格不足千元，仍然成為大量“北漂”的租房第一站。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”。“早晚高峰被擠成照片，到家也很擠。”

    “二房東也會簽合同，但是簽的時候就會告知，隔斷房可能隨時拆除，房東不會承擔任何責任。”上述片區租戶向中國證券報記者反映，“全北京只有這個地方可以租到1000元左右的房子，對于剛畢業的人來說，雖然沒有保障，還是會簽下來。”

    造成上述現象的原因有多種。一方面，人口流入為主的城市房價高企，購房成本高導致租房人群多。租房需求多疊加租房市場越來越受資本關注，導致租金價格整體高企。正常渠道價格高導致“租不起”，使得群租房屢禁不止。

    諸葛找房發布的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三個城市整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，與2018年相比均有所下降，但租金收入比仍維持高位。合租租金收入比分別為46.2%，43%，37.6%，與上期相比微降。即使選擇合租的模式，在北上深租房成本也達到收入的30%以上。

    另一方面，以一線城市為代表的人口流入區，租金回報率相比其他城市普遍偏低，群租房成為房東和二房東提高租金收入的一個途徑。上述報告數據顯示，一線城市平均租售比為1：636，售租比達53年；二線城市平均租售比為1：580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1：556。一線城市租金與房價差距最大。一線城市中，北京、深圳房價高企，租售比最低，租金回報率均為1.8%。

    諸葛找房指出，大城市租金相比收入較高，租房人員負擔較大。但對于房產持有者來說，租售比、租金回報率相比其他城市仍沒有競爭力。巨大的房產價值卻缺少獲取合理回報的渠道，這或許也是當前房地產市場面臨的又一大挑戰。

    商業租金小幅回落

    值得注意的是，近期商業租金小幅下降。中指研究院數據顯示，2019年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比有所下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.67%。從商圈看，租金環比上漲的商圈占38.8%，租金環比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金與上期持平。

    即便如此，2019年下半年，國內主要商業街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金整體水平穩中有漲。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環比上漲0.58%；由100個典型購物中心商鋪為樣本構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環比上漲0.44%。

    分城市看，2019年下半年，一線城市中租金環比上漲的商業街占74.1%，環比下跌的商業街占11.1%，14.8%的商業街租金與上期持平。北京10條商業街租金環比全部上漲。其中，南鑼鼓巷漲幅最高，達2.64%；在上海的11條商業街中，6條商業街租金環比上漲，2條環比下跌，3條持平。其中，四川北路商業街環比漲幅最高，為3.56%；廣州1條商業街租金環比上漲，1條環比下跌，一條持平。其中，上下九步行街環比上漲0.27%；深圳3條商業街租金環比均上漲。其中，東門步行街漲幅最高，達2.48%。