本報記者 王麗新

    不是每一家房企都是幸運兒，這場突如其來的疫情，加速了房地產行業“大魚吃大魚”的進程，繼融創收購萬達、世茂房地產收購福晟后，又一場實際并購規模達數百億元的“世紀交易”已在談判中。

    5月13日晚間，泰禾集團發布了五則公告，核心是公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更。這幾則公告透露兩個重要信息，引入戰投的代價可能是公司實際控制人黃其森讓出控制權，新股東主業可能是房地產。

    “客觀地說，泰禾集團的基本面還是不錯的，債權債務干凈，沒有表外債務永續債的坑。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，若沒有被逼債，可能不會走到這一步。

    新股東主業或是地產

    若成功獲取泰禾集團的控制權，意味著拿到了恒大、萬達等一批行業巨頭夢想著回也回不去的A股上市平臺。對于這個入場者，據泰禾集團公告披露，此次擬引入的戰略投資者的主要經營業務中包含房地產業務，本次籌劃的交易涉及有權部門的事前審批。外界傳言稱，或許是一家帶有國資背景的世界500強企業。

    按照泰禾集團停牌前后股價計算，投資者若通過二級市場取得控制權，將支付30多億元，加上負債，新股東要付出的實際成本可達數百億元。不難看出，這將又是一場房地產行業的“世紀并購交易”。

    截至2019年底，泰禾集團的有息負債水平從2018年底約1380億元下降至960億元，同比下降約30%；凈負債率243.76%，下降約140個百分點，杠桿率下行趨勢明顯，但其資金鏈緊張問題確實由來已久。

    四五年前，泰禾集團開始發力，“南征北戰”擴充土地儲備，迅速升至TOP30。但2017年拿的一批高價地為其埋下了隱患，當2018年樓市進入深度調整期時，因定位做4億中產階級的生意，泰禾的高端項目周轉過慢，資金問題浮出水面，金融機構對其資金狀況擔憂加劇。

    為了回籠資金，黃其森的第一步戰略是縮減投資，近一年多幾乎沒有拿地；第二步是賣項目，從2018年末到2019年，泰禾集團陸續出售十多個項目，總回款超過百億元；第三步是引入戰投。有消息人士稱，從去年下半年計劃引入戰投到現在，真正有實質性動作的談判都集中在這兩個月。

    房企格局加速生變

    事實上，隨著地產行業的起起伏伏，險資入股、房企間的收并購動作頻繁，但在資產變現的過程中，收購方多多少少難以解決一些歷史遺留問題。

    在這一方面，從泰禾集團公開的股權結構來看，相對簡單。目前，泰禾投資、黃其森夫人葉荔、黃其森妹妹黃敏為一致行動人關系，共持有泰禾集團62.54%的股份。因此，黃其森在泰禾有絕對話語權。從資產價值來看，泰禾所有項目布局在一、二線城市，可售貨值超過4000億元，且拿地早、地價低，利潤空間大，是房企在疫情下重回一、二線戰場想吞下的“肥肉”。

    僅就2020年來看，泰禾集團可售貨值達到2500億元，以60%的去化率計算，其帶來的現金流規模也將在千億元量級。有消息人士表示，若新股東主營地產業務本身也過硬，能補強“短板”，泰禾的巨額貨值得到盤活，其收益也會有保證。

    值得關注的是，從整個行業發展軌跡來看，在TOP20房企中，不乏引入戰投緩解資金難題后，輕裝上陣的先例。2015年，中國平安成為碧桂園第二大股東，中交入主綠城中國成為第一大股東；2018年，中國平安先后兩次入股華夏幸福，成為其第二大股東，助力其探索商業地產新業務，這類先例并不少見。

    “仔細研究排名TOP10或TOP20的房企，六成以上有國企央企背景，到了TOP10甚至TOP5這個現象更加明顯。”同策集團首席分析師張宏偉向《證券日報》記者表示，對于排名TOP20的房企來講，規模越大門檻也就越高，尤其民營房企要想新進入TOP10或者突破TOP5，難上加難。這背后折射出一個現象，大牌的民營房企想要生存發展，要找個國資背景企業當靠山。

    在張宏偉看來，“中交+綠城”即是上述模式的現實版。他表示，從以前房地產領域幾場“世紀交易”對行業的沖擊來看，經過對收并購資產的消化和釋放后，可能會影響到TOP10甚至TOP5房企市場格局的變化。

（編輯 張偉）