證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

    近日，有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月北京租賃市場(chǎng)總體成交量同環(huán)比大幅上漲，租金水平觸底回升，預(yù)計(jì)6月畢業(yè)季市場(chǎng)仍將持續(xù)增長(zhǎng)。那么，北京租賃市場(chǎng)真的全面復(fù)蘇了嗎？日前北京疫情又有了新變化，又給市場(chǎng)帶來了哪些影響？

    證券時(shí)報(bào)記者從北京多個(gè)區(qū)域的租賃中介、租客及業(yè)主處了解到，北京租賃市場(chǎng)真實(shí)情況并沒有報(bào)告中那么樂觀，部分區(qū)域大量房源空置，有的最長(zhǎng)已經(jīng)空置超200天，現(xiàn)在的租金價(jià)格比疫情前下降4%左右；多個(gè)長(zhǎng)租公寓在部分區(qū)域已經(jīng)停止收房，并且在跟部分房東協(xié)商降價(jià)甚至解約；租賃中介6月份的優(yōu)惠力度比前幾個(gè)月更大，最高免租3個(gè)月。

    部分長(zhǎng)租公寓停止收房

    近日，李先生告訴證券時(shí)報(bào)記者，自如管家給他打電話協(xié)商降價(jià)的事，說經(jīng)過財(cái)務(wù)部門的測(cè)算，他委托的這套房子運(yùn)營(yíng)處于虧損狀態(tài)，希望他能夠降點(diǎn)租金。

    李先生的房子在北京東城區(qū)，是一套一居室，目前按合同約定，自如每月付他的租金是6000元。證券時(shí)報(bào)記者從該片區(qū)的一位自如出房管家處了解到，目前附近的一居室，自如對(duì)外出租的價(jià)格在6800元左右。

    隨后，證券時(shí)報(bào)記者又以業(yè)主身份找到東城區(qū)的一位自如收房管家小劉，他說他所在片區(qū)現(xiàn)在停止收房了，因?yàn)橛写罅糠孔涌罩獠怀鋈ィ约好戮陀?00多間房空置，空置時(shí)間最長(zhǎng)的超過200天。

    對(duì)于停止收房的原因，小劉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說：“過完年就停收了，因?yàn)橐咔橛绊懀饨饍r(jià)格降了，裝修也沒法進(jìn)行，現(xiàn)在疫情又有新變化，后面裝修也是受影響，收上來房子也租不出去，公司公告說先停收，消化庫(kù)存。”他說。

    當(dāng)問到是否有跟業(yè)主談降價(jià)的事，小劉告訴證券時(shí)報(bào)記者，目前有少數(shù)房源是在跟業(yè)主協(xié)商降價(jià)，不全是疫情原因，可能公司承擔(dān)虧損有一年左右時(shí)間了，再加上疫情影響。“我們也不是強(qiáng)制要求降價(jià)，如果談不妥，公司核算繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去會(huì)持續(xù)虧損太多的話，也會(huì)主動(dòng)解約，但會(huì)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。”他說。

    證券時(shí)報(bào)記者了解到，不只自如，蛋殼也有一部分房源在跟業(yè)主協(xié)商降價(jià)。

    針對(duì)部分企業(yè)存在讓業(yè)主降租金的情況，一位知情人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，一方面，受疫情對(duì)大環(huán)境的影響，疫情下房屋租賃也受到較大沖擊，特別是租房平均成交周期驟升至70天以上，導(dǎo)致業(yè)主租金收入降低。很多業(yè)主也積極適應(yīng)市場(chǎng)變化，降低租金、調(diào)整租金價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)快速出租降低損失。另一方面，處于疫情中的長(zhǎng)租公寓各項(xiàng)成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市場(chǎng)平均水平。一些租賃平臺(tái)因之前收房時(shí)的評(píng)估價(jià)較高，隨著疫情影響經(jīng)濟(jì)下行、城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移等因素，原有定價(jià)與現(xiàn)在價(jià)格存在較大落差，會(huì)出現(xiàn)極小部分根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況綜合評(píng)估后，與業(yè)主溝通協(xié)商調(diào)整優(yōu)化個(gè)別房源合同的現(xiàn)象。

    租金比疫情前下降

    小王上周剛剛搬家，因?yàn)樵诰W(wǎng)上找到了房租更低的房子，寧可給之前的房東一個(gè)月的違約金。她對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說，現(xiàn)在租的房子是一套300多平方米的復(fù)式里的一間次臥，朝南，房間比之前的更大，房子裝修更好更干凈，小區(qū)環(huán)境更好，但月租金卻比之前要便宜650元。

    小王新租的房子在北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)附近，比之前的房子向東一站地，雖然距離上班地點(diǎn)遠(yuǎn)了一些，但勝在“物美價(jià)廉”。她告訴證券時(shí)報(bào)記者，這套復(fù)式是最近業(yè)主新掛出來直租的，之前都沒有對(duì)外出租過，因?yàn)橐咔閷?duì)其生意有一些影響，手頭沒之前那么寬裕了，所以才對(duì)外出租了，報(bào)價(jià)也相對(duì)低一點(diǎn)。

    帶小王看房的中介表示，通常來講，6月份是租賃旺季，租金是要漲價(jià)的，但今年一直都沒有漲價(jià)。因?yàn)楹枚啾容^好的房子雖然有掛出來，但是也租不出去。小王的一個(gè)住望京的朋友想轉(zhuǎn)租自己的房子然后搬去順義，但是掛出來半個(gè)多月仍沒租出去。

    “現(xiàn)在好多房子租不出去，可能價(jià)格定得高，但有的業(yè)主心里價(jià)位很高，有的空了一個(gè)月了，最多空了兩個(gè)月了，仍不想降價(jià)。”北京豐臺(tái)區(qū)某商圈的鏈家經(jīng)紀(jì)人小方對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說，現(xiàn)在有客戶來了，她們會(huì)努力勸業(yè)主降價(jià)，網(wǎng)上顯示的月租金，有的還能談下來一二百元，有的就硬扛著不能談，這個(gè)還要看房子和業(yè)主。

    小方還告訴證券時(shí)報(bào)記者，南三環(huán)附近有個(gè)兩居室月租金很便宜，因?yàn)榉繓|特別著急出租，一開始標(biāo)價(jià)5300元，后來降到5000元，又降到4800元，現(xiàn)在已經(jīng)降到了4600元了，一個(gè)月內(nèi)降價(jià)3次，還沒租出去呢，主要因?yàn)榉孔颖容^舊、小區(qū)環(huán)境不太好。

    不僅普租市場(chǎng)的租金下調(diào)了，多家長(zhǎng)租公寓的租金也有調(diào)整。

    自如東城區(qū)某片區(qū)的收房管家小張告訴證券時(shí)報(bào)記者，現(xiàn)在網(wǎng)上顯示的價(jià)格已經(jīng)比疫情前降了大概4%~5%。“其實(shí)去年下半年租金開始回落，到年底降至兩年前水平，如今疫情更加劇了供需關(guān)系的變化，以前是10個(gè)人搶四五套房，現(xiàn)在反過來了，四五個(gè)人租房，有10套房在租，人口外流比較嚴(yán)重。”他說。

    租金優(yōu)惠力度更大

    證券時(shí)報(bào)記者注意到，雖然5月份市場(chǎng)的確有所恢復(fù)，看房人多了不少，但多家長(zhǎng)租公寓在6月傳統(tǒng)旺季推出的租金優(yōu)惠力度比4月份、5月份更大。

    證券時(shí)報(bào)記者以租客身份咨詢現(xiàn)在租房有何優(yōu)惠活動(dòng)時(shí)，自如某出房管家表示，5月開始到年底有“海燕計(jì)劃”，包括畢業(yè)生租房0首付、0押金、送搬家券等租住福利，6月還有個(gè)分期免押金活動(dòng)，相當(dāng)于免1個(gè)月的房租。

    蛋殼一出房管家也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，現(xiàn)在優(yōu)惠力度挺大，除了每年的“椋鳥計(jì)劃”給畢業(yè)生首月0押金、送半年內(nèi)免費(fèi)換租外，6月還有個(gè)“安居計(jì)劃”，最高可以獲得3個(gè)月免租。

    對(duì)于多家長(zhǎng)租公寓大力度的優(yōu)惠活動(dòng)，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，疫情對(duì)租賃市場(chǎng)影響確實(shí)挺大，住房需求沒有上來，畢業(yè)季不像往年那樣大批量租房，現(xiàn)在出租率不是很樂觀，6月多家長(zhǎng)租公寓的優(yōu)惠力度比4月份、5月份更大，雖不是價(jià)格下降，但從側(cè)面看，他們?cè)谕ㄟ^這種方式促進(jìn)市場(chǎng)成交，減少空置率，提高出租水平。

    此外，談到近日北京疫情的影響，上述蛋殼管家說：“雖然最近看房的人挺多的，但市場(chǎng)離正常水平還差點(diǎn)，這兩天疫情有了新變化，小區(qū)又不能帶看了，會(huì)有一些影響。”