本報見習記者 林娉瑩

    今年6月以來，隨著上市房企2020年5月份銷售數據的發布，房地產行業的5月成績單基本出爐。整體來看，頭部房企銷售保持回暖趨勢。其中，富力地產5月份權益合約銷售額實現環比增長15%。

    此前，富力地產因遭遇國際機構下調評級被推上風口浪尖。在房地產這一高杠桿的行業，如何平衡收益與風險，始終是不變的話題。

    在高增長、高利潤和低負債的理想三角指標中，富力如何找到適合當前市場的平衡點？近日，富力集團董事長助理、副總經理陳志濠接受了《證券日報》記者的專訪，詳解公司的發展狀況和經營思路。

    銷售及酒店業務回暖拐點明顯

    現金流對于企業的意義不言而喻，而銷售回款正是房企的生命線。在遭受疫情沖擊之后，房地產行業銷售情況是怎樣的？

    “從上個月來看，行業的銷售回暖是比較明顯的，不僅僅是富力，可能很多房企都可以感受到市場恢復的狀態。”陳志濠告訴《證券日報》記者。

    富力地產日前發布的公告顯示，公司5月份實現權益合約銷售額106.2億元，銷售面積88.15萬平方米，分別環比增長15%和8%。全行業而言，國家統計局數據顯示，1-5月份國內商品房銷售面積約為4.87億平方米，同比仍有12.3%的降幅，但比1-4月份時收窄7個百分點。

    陳志濠表示：“從房貸規模的很大一部分在消費者那邊可知，需求帶動銷售對于很多公司來講都是很重要的環節。目前來看，需求方，也就是買房的人還是蠻多的。”

    他同時表示：“從過往經驗來看，一般會從放款速度來衡量形勢是緊張還是平穩。目前來看，貸款首付比例等并沒有放松，外界仍然維持著穩房價的預期。”陳志濠表示。

    除了不動產銷售，疫情得到控制之后，富力地產的酒店業務也開始回暖。“很多大城市的酒店本月的消費均有上漲，而最明顯的是酒店的餐飲消費，很多訂位都滿了。”陳志濠透露。

    持有型物業帶來融資靈活度

    近期一段時間里，富力地產的債務狀況是外界關注的焦點。

    對于集團的債務壓力，陳志濠認為，富力地產的資產類別組合決定了融資壓力并不大。

    “銷售規模和資產類別組合是富力集團的‘定海神針’。我們的優勢在于公司整體資產規模和組合，因為融資渠道還是與規模和組合有關。行業融資渠道包括國內公募債、私募債、境外融資渠道、銀行開發貸、信托等，富力和其他大型房企并無二致。”陳志濠告訴《證券日報》記者，“公司的實力是最根本的，如果規模達不到，那根本接觸不到融資渠道。”

    年報顯示，2019年富力地產實現權益協議銷售額為1381.9億元。在克而瑞當年的權益銷售金額排行榜上，富力地產位居第15位。

    除此之外，陳志濠認為富力地產旗下的諸多持有型物業是公司現金流的重要保障。

    “第二個優勢是我們的資產組合和類別，富力地產的資產目前包括100多家豪華酒店，是全球最大的豪華酒店業主，這帶給了我們融資的靈活度。相較于住宅地產需要滾動開發，像酒店、商場和寫字樓這樣的商業地產長期持有、長期經營，是長期還款的來源，融資機構會看重長期經營的穩定性和資產的總體規模。”陳志濠向記者介紹道。

    對于存續債務，陳志濠認為需要在規模和成本中找到平衡。

    他表示：“對于債務無非兩個途徑，要么續期，要么償還。長期負債更穩定安全，但利息成本也相對高一點，我們的策略是長短結合，短中滾動。銷售市場正在回暖，只要做好計劃、適應變化，那么就沒有太多擔心的地方。目前集團按市場情況綜合計劃，銷售回款與債務等的資金循環正在恢復中，新的再融資都處于正常的軌道上。”

    銷售權益占比較高

    與其他房企相比，富力地產的一個鮮明特點是銷售金額權益占比較高。2019年富力地產銷售額權益占比達到約93%，遠高于行業平均水平。

    近年來隨著行業整體項目合作情況增多，不少房企的銷售金額權益比一路下滑。克而瑞數據顯示，2019年TOP100房企銷售金額權益比約為75%，較2016年的85%有較大幅度下滑。

    “和其他企業相比，我們可能吃了點虧，顯得負債率整體比較高。”陳志濠坦言，“報表好看所有人都樂意，但不是每個公司都適用。”

    諸葛找房數據研究中心分析師臧曼君告訴《證券日報》記者，“通過降低權益比，存在壓低負債率、美化債務情況的可能，比如通過增加少數股東權益，提高凈資產以降低凈負債率；或者通過合營聯營方式將債務放在表外。”“但銷售金額權益比過低會令企業利潤指標表現不好看，歸屬母公司的收入或者利潤會更少，因為需要和合作方分享利益。”

    根據富力地產2019年的財務報表，公司的利潤導向比較明確。數據顯示，富力地產歸屬母公司股東權益為773.58億元，占總權益的96.94%，非控制性權益僅占3.06%；公司所有者應占溢利為96.72億元，占凈利潤的95.86%，非控制性權益應占溢利僅占4.14%；合營企業投資和聯營企業投資合計為114.39億元，僅占資產的2.68%。

    股息率高達15%

    今年5月29日，富力地產宣布，截至2019年12月31日止年度建議末期股息每股人民幣0.86元已獲股東在2019年度股東周年大會上通過，經匯率轉換每股H股的末期股息約為每股0.94港元。

    加上中期派息息每股人民幣0.42元，2019年度報告期內富力合計派息每股人民幣1.28元。Wind資訊數據顯示，截至2020年6月19日，以最新收盤日為計算時間點，富力地產股息率高達約15%，在A股及H股房地產行業企業中排名第一。

    股息率是股息與股票價格之間的比率，是衡量企業是否具有投資價值的重要標尺之一。興業證券研報指出，高股息的優質資產在全球利率下行和資產荒背景下投資價值凸顯。高達15%的股息率意味著，在股價等條件不變的情況下，理論上投資者僅用6、7年就能夠拿回股票投資成本。這是否意味著富力地產處于一個被相對低估的時點？

    “我覺得是被嚴重低估。行業整體來看，各家公司的估值都是比較參差不齊的，因為每個公司的類型都不一樣。”陳志濠告訴《證券日報》記者，“富力地產是少數覆蓋包括綜合體、銷售板塊等在內的各地產業務形態的公司，無論是穩步發展還是突破創新都有比較多的機會。”

    而對于房地產行業未來發展，陳志濠顯得頗有信心。

    他認為：“相對來講，無論是在中國還是其他國家，房地產行業都是一個利潤比較好、需求比較穩定的生意。只要有能力滿足融資、拿地、銷售等要求，還是能賺到錢的。在另一方面，行業未來對參與者的要求只會越來越高，全渠道、全資產都要有方法去管理和運營。”

    他同時表示：“隨著中國在未來成為世界第一大經濟體，房地產必然保持有自己的一席之地。”

    總體來看，單純的住宅開發商定位似乎已不足以形容富力地產。城市更新保證優質土地儲備供應，反映未來銷售規模潛力；坐擁大規模資產和豐富組合提供長期穩定的經營性收益；在地產存量時代到來之際，富力地產以更均衡的投入，奠定了其開發和運營的雙軌競爭優勢。穩定的派息在全球經濟波動的大背景下價值凸顯。

（編輯 張明富 孫倩）