今年突如其來的新冠肺炎疫情給本來已增速放緩的房地產(chǎn)行業(yè)帶來沖擊，前2個(gè)月房地產(chǎn)市場斷崖式下跌，但隨著各地穩(wěn)地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)、復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)、前期積壓的購房需求積極釋放，目前疫情沖擊正在逐步消退，房地產(chǎn)市場持續(xù)恢復(fù)。

    為何房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷疫情沖擊后仍能走出V型反彈走勢？下半年市場走勢如何？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年市場已基本復(fù)蘇，主要原因和當(dāng)前寬松的貨幣政策有很大關(guān)系。但少數(shù)城市市場“躁動(dòng)”只是局部性、階段性的，大部分城市只是在向常態(tài)復(fù)蘇。預(yù)計(jì)下半年市場仍將有需求補(bǔ)償性釋放，二手市場改善型需求將成為新動(dòng)力。

    上半年樓市已基本復(fù)蘇

    受疫情防控影響，今年2月，全國各地建筑工地暫停開復(fù)工，多城市售樓處暫停開放、中介門店暫停營業(yè)，房地產(chǎn)市場被按下“暫停鍵”。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落，其中，二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅58個(gè)月來首次轉(zhuǎn)負(fù)，24城無成交。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等指標(biāo)累計(jì)增幅均斷崖式下跌。1~2月累計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降16.3%，商品房銷售面積同比大降39.9%，銷售額同比大降35.9%。

    隨著全國多地密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策，通過延期或分期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件等緩解受疫情影響房企的流動(dòng)性困難，春節(jié)后土地市場率先升溫。2月中旬開始，北京、杭州、寧波、溫州等熱點(diǎn)城市多宗土地高溢價(jià)成交，其中，北京一宗地溢價(jià)率高達(dá)到49.8%，創(chuàng)2年來新高。值得注意的是，這些不懼疫情積極搶地的多為具有資金實(shí)力的國企或央企。

    為對沖線下售樓處關(guān)閉的影響，各房企加大了線上銷售力度。3月開始，隨著部分線下銷售逐步重啟，房企加大推盤力度，前期積壓的購房需求開始釋放，市場隨之復(fù)蘇。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度，66座大中城市新房市場成交量整體接近去年同期，一二線城市成交量回暖速度相對較快。其中，長三角區(qū)域市場回暖意愿明顯，南京半年累計(jì)成交面積同比逆勢上漲24%。3月，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1~2月成交總量增長41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。“半年過去了，新房、二手房市場已基本復(fù)蘇。”貝殼研究院首席分析師許小樂說。

    從價(jià)格來看，上半年的房價(jià)比去年年底有所上漲，改變了過去房價(jià)一直處于低迷下跌的態(tài)勢。“疫情之下，一季度重點(diǎn)城市二手房均價(jià)普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價(jià)隨市場修復(fù)普遍反彈。一線城市及基本面好的強(qiáng)二線城市房價(jià)最先啟動(dòng)上漲。”許小樂說，但是如果跟同期相比，也有不少城市還在下跌，如北京同比還是下跌的，核心城市價(jià)格上漲的幅度較大。

    不僅房價(jià)有所反彈，上半年地價(jià)更是明顯上漲。二季度，土地供應(yīng)節(jié)奏加快、規(guī)模增加，特別是一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊頻出，疊加2月以來各地供給端扶持政策，房企拿地?zé)崆楦邼q，推動(dòng)了價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價(jià)為5154元/平方米，為近年來同期最高水平，同比上漲16.5%；平均溢價(jià)率也超15%。

    房企在積極拿地的同時(shí)也在緊抓銷售窗口期賣房。截至6月底，已公布今年業(yè)績目標(biāo)的30多家房企平均銷售目標(biāo)完成率為41%。“按照行業(yè)上下半年‘四六開’的一般規(guī)律，這一目標(biāo)達(dá)成尚符合預(yù)期。”貝殼研究院高級分析師潘浩說。

    局部上漲

    不改全年平穩(wěn)趨勢

    盡管上半年面臨疫情的沖擊，但房地產(chǎn)市場仍走出V型復(fù)蘇走勢，在所有行業(yè)中處于領(lǐng)先位置，更有部分城市出現(xiàn)市場“躁動(dòng)”。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，6月，上海、南京、杭州、大連、長沙、廣州、合肥等地二手房業(yè)主漲價(jià)占比超過20%。

    對于上半年市場韌性復(fù)蘇的原因，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心高級研究員秦虹認(rèn)為，盡管受疫情影響，但是全國房地產(chǎn)市場恢復(fù)的相當(dāng)不錯(cuò)，主要原因和當(dāng)前寬松的貨幣政策有很大關(guān)系。

    許小樂也認(rèn)為，主要原因之一是金融政策的溢出效應(yīng)帶動(dòng)復(fù)蘇。盡管沒有直接刺激房地產(chǎn)，但是貨幣政策寬松對市場預(yù)期產(chǎn)生了較大的溢出效應(yīng)。同時(shí)，滯脹預(yù)期下重點(diǎn)城市房產(chǎn)偏好增強(qiáng)。二是人才引進(jìn)政策下加速剛需入市。今年以來重點(diǎn)一二線城市在人才引進(jìn)政策上繼續(xù)發(fā)力，甚至提供購房安家補(bǔ)貼等，讓部分消費(fèi)者能夠避開調(diào)控限制進(jìn)入市場。三是改善型換房鏈條啟動(dòng)成為新動(dòng)力。

    不過，對于少數(shù)城市出現(xiàn)的二手房價(jià)格快速上漲，許小樂認(rèn)為，這只是局部性、階段性的，大部分城市只是在向常態(tài)復(fù)蘇，難以出現(xiàn)房價(jià)全局性、持續(xù)性上漲浪潮。因?yàn)楫?dāng)前市場庫存處于較高位置，供需矛盾較為緩和；成交周期較長，市場交易效率仍然偏低；業(yè)主調(diào)價(jià)中降價(jià)行為仍占主導(dǎo)。另外，新房累計(jì)半年成交量仍有一成缺口，市場仍處在逐漸恢復(fù)過程中。

    對于下半年的市場走勢，許小樂認(rèn)為，重點(diǎn)城市二手房市場分化但潛在需求仍強(qiáng)勁，下半年市場不悲觀。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鏈家重點(diǎn)18城帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補(bǔ)償性釋放，預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)城市二手房市場總體成交將環(huán)比持平或小幅增加。同時(shí)，新房市場修復(fù)過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，預(yù)計(jì)下半年市場不會(huì)持續(xù)大幅上漲，但在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)市場作為重要的消費(fèi)市場，其總量也不會(huì)大幅下降，預(yù)計(jì)全年將穩(wěn)定在近年水平。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶也認(rèn)為，今年上半年，尤其是最近幾個(gè)月市場恢復(fù)的速度非常快，更多的是因?yàn)榍捌谝种菩缘男枨笾鸩结尫艓?dòng)了市場的回暖。上半年這種需求可能已經(jīng)釋放到一定程度，下半年銷售整體會(huì)回歸到一個(gè)正常的節(jié)奏當(dāng)中。預(yù)計(jì)今年全國商品房銷售面積整體是下降5~6.5個(gè)百分點(diǎn)，整體的銷售規(guī)模依然維持在16億平方米的體量。今年的價(jià)格整體會(huì)保持平穩(wěn)，小幅上漲的更多因素來自于整體，一二線會(huì)略好于三四線的表現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的變化會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房價(jià)有比較好的支撐。

    而對于下半年的土地市場，潘浩預(yù)計(jì)仍將走穩(wěn)。“上半年通過土地市場拉動(dòng)新房市場快速恢復(fù)的城市，下半年必將調(diào)整供給策略，防范或抑制土地市場價(jià)格上漲或出現(xiàn)過熱的情況。”他說。