本報記者 王麗新

    在行業(yè)增速放緩，疊加疫情的影響之下，規(guī)模房企競爭加劇，各梯隊房企持續(xù)分化。外部環(huán)境變化所帶來的巨大挑戰(zhàn)，成為了檢驗(yàn)房企綜合實(shí)力的試金石。在這場“試煉”之下，不同房企交上的“答卷”各不相同。

    8月23日，正榮地產(chǎn)交上了中期業(yè)績成績單。財報顯示，截至6月30日，正榮地產(chǎn)收入為145.4億元，同比增長6.5%；凈利潤為12.7億元，同比增長8.1%；核心純利為12.4億元，同比增長8.3%。

    圖為正榮地產(chǎn)2020年中期業(yè)績說明會現(xiàn)場

    “盈利、規(guī)模和財務(wù)安全這三大方面，不僅做到均好，還要做到均優(yōu)。”8月24日，在正榮地產(chǎn)2020年中期業(yè)績說明會上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝向《證券日報》等媒體表示，在行業(yè)進(jìn)入新階段之際，公司要把握投資窗口，提升大運(yùn)營能力，保持一定的增長規(guī)模，但不因?yàn)橐?guī)模而犧牲財務(wù)安全和盈利，在大方向上做好“高質(zhì)量”發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

    全年1400億元目標(biāo)有望完成

    事實(shí)上，自2019年開始，房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控常態(tài)化的大背景下便開始出現(xiàn)分化，而進(jìn)入2020年后，疫情的暴發(fā)則讓行業(yè)分化加劇。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度時，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降近20.8%，整個房地產(chǎn)行業(yè)遭受重大沖擊。但至第二季度時，規(guī)模房企自3月份開始抓住市場窗口期，加碼供貨和營銷，提升去化力度，這使得百強(qiáng)房企整體銷售恢復(fù)好于預(yù)期，TOP100房企二季度全口徑下的業(yè)績規(guī)模高于去年同期。

    疫情下正榮地產(chǎn)開始加大銷售力度，今年前7個月，正榮地產(chǎn)的累計合約銷售額為695.9億元，已完成全年目標(biāo)的49.7%。鑒于下半年的可售貨值及公司約70%的常規(guī)去化率，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副總裁劉偉亮表示，“完成1400億元的年度目標(biāo)比較有信心。”

    總土儲權(quán)益比例上升至58%

    與疫情造成銷售端的阻塞不同，2020年上半年由于融資邊際改善以及政府部門推地力度的加大，房企拿地保持了一定的積極性。面對拿地好時機(jī)，正榮地產(chǎn)亦積極擴(kuò)儲。

    今年上半年，正榮地產(chǎn)拿地19幅，權(quán)益地價123.0億元，平均成本為每平方米5883元，合計新增土儲302.3萬平方米，其中65%位于一、二線城市。7月至今，正榮地產(chǎn)再新增地塊13個，絕大部分位于長三角。綜合上半年新增土地儲備來看，有59%位于長三角地區(qū)，28%位于海峽西岸，在區(qū)域深耕策略基礎(chǔ)之上，持續(xù)加碼長三角地區(qū)。

    “長三角區(qū)域一直以來是較為活躍的區(qū)域，市場需求大，購買力強(qiáng)。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，從疫情影響來看，長三角區(qū)域市場也是最先復(fù)蘇的，且后期增長迅猛，因此公司在長三角的布局，有利于業(yè)績持續(xù)和穩(wěn)定增長。

    截至2020年6月30日，正榮地產(chǎn)總土儲2740萬平方米，總貨值約4700億元，76%位于一、二線城市或具有高增長潛力的地區(qū)，足夠三年發(fā)展。目前公司總土儲權(quán)益比為58%，較2019年時的55%有所上升。“正榮地產(chǎn)正在逐步提升權(quán)益比例。”劉偉亮表示。

    “在投資節(jié)奏方面，公司堅持平穩(wěn)投資，聚焦已進(jìn)入城市深耕，研判區(qū)域擇機(jī)進(jìn)入新城市。”劉偉亮向《證券日報》記者表示，拿項目時要看投資時機(jī)、價格和利潤等情況，關(guān)注周轉(zhuǎn)效率，利潤規(guī)模和IRR等投資指標(biāo)，在現(xiàn)有區(qū)域進(jìn)行合理深耕。

    “上半年部分城市土地市場過熱，相應(yīng)城市政策收緊是好事，’房住不炒’仍舊是主基調(diào)。”黃仙枝補(bǔ)充道，作為企業(yè)還是做好自己，投資要堅持安全、盈利、快周轉(zhuǎn)和城市深耕。

    現(xiàn)金對短債比上升至2.1倍

    在積極擴(kuò)儲之后，正榮地產(chǎn)的財務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化中。

    截至2020年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債比例為71.4%，維持下降趨勢。與此同時，資金流動性持續(xù)提升；現(xiàn)金對短債比上升至2.1倍，該值已處于2017年以來的最高水平，而在2019年時，該指標(biāo)為1.8倍，資金流動性增強(qiáng)。“公司希望將現(xiàn)金對短債比控制在2倍左右。”正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健表示，年內(nèi)到期的債務(wù)也已經(jīng)做好了安排，總體來看，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為健康。

    在現(xiàn)金對短債比上升的背后，短債占比的下降是關(guān)鍵原因。2017年時，正榮地產(chǎn)短債比例為54.6%，但至2020年6月30日時，該比例已下降至30.0%。“隨著融資年期加長，短債比有望下降到30%以內(nèi)。”陳偉健如是稱。

    “從穩(wěn)健性來看，公司較以往短期償債能力明顯提升。”肖云祥向《證券日報》記者表示，特別是在現(xiàn)金短債比上，在現(xiàn)金增加的同時，短債規(guī)模卻下降，通過負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整，降低了風(fēng)險，提升了公司短期償債能力。

    在外界看來，正榮地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化的原因主要有兩方面，一是運(yùn)營效率提高，使得公司的去化水平維持高位，回款速度快致現(xiàn)金流改善；二是多元化融資渠道的暢通為資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整改善提供了操作空間。

    上半年，在市場融資邊際改善之際，正榮地產(chǎn)加大了銀行借款和境外優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行，非銀的占比從2019年底的20%持續(xù)下降至9%，這使得加權(quán)平均利率從2019年的7.5%下降至7%，融資成本明顯下降。黃仙枝表示，“正榮地產(chǎn)保持了境內(nèi)外融資渠道的暢通。”

    對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，一方面是業(yè)績持續(xù)改善預(yù)期，另一方面是正榮地產(chǎn)與正榮服務(wù)（正榮地產(chǎn)旗下物業(yè)板塊上市企業(yè)）并表預(yù)期，二者將有望進(jìn)一步打開正榮地產(chǎn)的估值空間。

（編輯 孫倩）