本報記者 謝嵐

    8月25日，碧桂園披露2020年中報成績單，今年前6個月，碧桂園實現(xiàn)總收入1849.6億元；毛利約為448.9億元，凈利潤約為219.3億元，股東應占核心凈利潤約146.1億元。

    中報同時顯示，上半年碧桂園實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額2669.5億，繼續(xù)位居行業(yè)前列。在第三方機構(gòu)（克而瑞）統(tǒng)計的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園憑借3723.1億元的銷售金額穩(wěn)居行業(yè)第一。

    “今年上半年尤其是1月份和2月份，受疫情影響，碧桂園的銷售同比有比較明顯的下滑。但在3月份之后，碧桂園的銷售表現(xiàn)已逐步恢復至比去年同期略好的水平。目前整體銷售情況正在很好地恢復。”在8月25日召開的中報發(fā)布會上，碧桂園集團常務副總裁程光煜表示：“我們有信心1月份-8月份的累計銷售額趕上甚至超過去年同期的水平。預計全年銷售業(yè)績可實現(xiàn)同比10%的增長。”

    自身造血功能強勁

    權(quán)益回款率達到94%

    在市場下行、融資收緊的大背景下，作為反映自身造血功能的重要指標，銷售回款率考驗著房企的運營水平。據(jù)了解，今年以來，碧桂園持續(xù)對回款目標強考核，強化標準化、精細化的管理機制。2020年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2509.3億元，權(quán)益回款率達到94%，已連續(xù)5年高于90%，在行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先。當年簽約當年回款率較去年同期上升3個百分點至67%。

    對于碧桂園而言，這意味著更加充足的現(xiàn)金流，以及大幅提升的抵御風險能力。此次披露的中報顯示，截至2020年6月30日，集團可動用現(xiàn)金余額高達2055.2億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%，另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。

    同時，截至2020年6月30日，碧桂園有息負債總額由去年年底的3696億元下降至3420.4億元，相較去年年底下降了7.5%；凈借貸比率僅為58%，遠低于行業(yè)90%的均值，已連續(xù)多年保持凈借貸比率低于70%。

    此外，中報顯示，報告期期末碧桂園的融資成本為5.85%，相較去年年底下降了49個基點，融資成本進一步降低。

    在房地產(chǎn)金融政策從嚴的背景下，碧桂園的融資渠道亦暢通多樣。記者根據(jù)企業(yè)公告統(tǒng)計，截至7月28日，碧桂園今年總共發(fā)行5筆共計25.44億美元海外債券，票面利率位于4.2%-5.625%區(qū)間。7月28日，碧桂園成功定價發(fā)行雙年期共計10億美元債券，發(fā)行賬簿峰值達到75億美元，為發(fā)行規(guī)模的7.5倍。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年內(nèi)地房企發(fā)行海外債融資成本為8.41%，碧桂園的發(fā)債利率遠低于行業(yè)水平，融資成本優(yōu)勢明顯，有利于保證資金持續(xù)供給并優(yōu)化財務杠桿。

    另據(jù)了解，目前，碧桂園已獲國際權(quán)威信用評級機構(gòu)——惠譽給予投資級的BBB-企業(yè)信用評級。在當前民營房企中，只有碧桂園、龍湖、世茂獲得了惠譽投資級評級。而三大國際評級機構(gòu)的另外兩家——標普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，距投資級均只有一級之遙。

    新增土儲貨值行業(yè)居首

    精準布局五大城市群

    優(yōu)質(zhì)土儲是衡量房企中長期核心競爭力的重要指標。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，上半年碧桂園新增土儲貨值1857.8億元，居行業(yè)首位。另據(jù)中報顯示，截至2020年6月30日，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計約2.34萬億元，土儲豐富，強力支撐未來發(fā)展。2020年下半年權(quán)益可售資源約人民幣6412億元，可售資源充足。

    同時，碧桂園的土儲前瞻性地聚焦包括長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝在內(nèi)的五大城市群，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動趨勢。

    值得一提的是，截至2020年6月底，碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約3088億元，潛在的權(quán)益可售資源達3182億元，權(quán)益可售資源合計6270億元，開發(fā)價值巨大。其中，位于深圳的已獲取權(quán)益可售資源約200億元，潛在權(quán)益可售資源約712億元；目標市場為深圳的已獲取權(quán)益可售資源約1379億元，潛在權(quán)益可售資源約2715億元。2020年上半年，碧桂園國內(nèi)權(quán)益合同銷售排名前10位的城市中，有近一半位于粵港澳大灣區(qū)，包括佛山、惠州、廣州、東莞。

    對此，克而瑞研究認為，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設，城市群建設仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這五大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。同城化建設仍是城市群建設的重要主旨，城市群內(nèi)的核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟往來將更為密切，產(chǎn)業(yè)將加速融合、協(xié)同發(fā)展，人口更將雙向流動。

    在當日的發(fā)布會上，程光煜也透露了下半年的拿地計劃：“上半年碧桂園權(quán)益獲取的土地開支是770億元，今年全年土地開支的計劃與2019年相似，大約是1600億元，我們對全年完成年初制定的土地拓展目標計劃有信心。今年下半年我們還會根據(jù)市場情況和呈現(xiàn)的機會，動態(tài)地調(diào)節(jié)投資強度，總體保持補充的貨量等于或多于當期銷售的貨量，保證企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

    三四線市場表現(xiàn)突出

    城鎮(zhèn)化仍是最大利好

    碧桂園集團創(chuàng)始人、董事會主席楊國強此前曾多次表示，看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場，因為隨著農(nóng)民工工資提升，他們產(chǎn)生了居住改善需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫(yī)療和學校配套的農(nóng)村住，因此，他們最大可能會在有學校、醫(yī)療等基本配套，且房價在萬元以下的城鎮(zhèn)居住。

    在此次發(fā)布會上，碧桂園集團總裁莫斌亦再度強調(diào)：“在‘房住不炒’的主基調(diào)下，中國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。當前，中國的新型城鎮(zhèn)化還在不斷地推進，在此過程中還會有健康發(fā)展的市場空間，這對我們碧桂園來說就是最大的利好消息。”

    據(jù)了解，從三四線項目投資轉(zhuǎn)化情況看，截至2020年6月底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.28，相較同行一二線城市項目0.73左右的投資轉(zhuǎn)化率，表現(xiàn)更優(yōu)。

    2020年上半年碧桂園的銷售情況也佐證了三四線城市的比較優(yōu)勢：三四線除受疫情影響較為嚴重的2月份外，其他月份都實現(xiàn)同比增長。三四線城市銷售額自3月份起平均每月同比上升11%，明顯優(yōu)于一二線城市單月銷售同比變化水平，反彈更明顯。反觀一二線，則出現(xiàn)不同程度的同比下降。今年4月份，一二線城市銷售額單月同比下降9%，而三四線城市的銷售額則實現(xiàn)單月同比上漲15%。

    對此，億翰智庫研究認為，當前三四線整體增速相對穩(wěn)定，充分表明這類城市市場基本盤偏大，難有較大的市場震蕩，韌性較強。尤其是在今年6月份、7月份，三四線城市土地成交增速高于一二線城市。得益于居民購買能力和購買意愿的增強，內(nèi)生性需求具有可持續(xù)性，可成為企業(yè)推貨的重點。

    東吳證券分析報告亦表示，近年來城鎮(zhèn)化進程使得三四線城市商品房銷售面積增速遠超一二線城市，碧桂園深化布局重點三四線城市把握城鎮(zhèn)化發(fā)展的機遇。隨著貨幣政策保持寬松基調(diào)、房貸利率下移、地方政府出臺購房補貼、加快預售審批等，三四線市場韌性凸顯，碧桂園的下半年銷售將持續(xù)發(fā)力，超額完成全年目標確定性高。