買房子對于絕大部分人來說都是一生中重要的事情之一，身在帝都，預算有限的剛需們能不能買到地理位置優越、生活出行便捷、居住空間舒適等優勢的房子呢？近日，貝殼研究院發布《北京百萬首付款買房指南》，通過對貝殼平臺北京二手在售房源信息進行大數據分析發現，北京約有四分之一的二手房源總價在350萬元以下，其中超7成房源分布在五環外。從交通因素而言，朝陽、豐臺區臨鐵房性價比最高，雙井周邊職住更便利。

    四分之一的二手房源總價在350萬元以下，超七成分布在五環外

    貝殼研究院數據顯示，北京有約四分之一的二手房總價在350萬元以下（首付120萬元左右），這意味著剛需也有較大挑選空間。

    在房源分布位置上，總價350萬元以內房源中，大興、房山、通州三個區約占47%，中心城區東城和西城可選擇的余地并不多，合計占比僅為0.49%；朝陽、豐臺、石景山、海淀四區合計占30.22%。從環線看，房源中有72.6%位于五環以外，而五環與六環之間堪稱“剛需供給帶”，近一半房源分布在這一區間。

    除了位置，房源的面積、房齡等因素也是購房時不得不考慮的因素，在總價水平限定的情況下，房子在樓齡、面積上顯現出明顯的圈層效應，即在總價水平一定的情況下，離市中心越近，能買到的房子面積越小，房齡越大。

    貝殼研究院數據顯示，北京總價350萬元以內的房源平均面積69.58平方米，近四成房齡在20年以上。總價350萬元以內房源中，五環內房齡20年以上的房源占54.5%，而這一比例在五環外僅為33.2%；六環外房源平均面積達82平方米，而二環內僅為34.4平方米。越往外圍符合剛需們的房源越多，但這并不意味著在五環內剛需們就沒有了選擇，只是很大可能要在房齡、面積等條件上做讓步。

    5公里“幸福通勤圈”，雙井可選房源較多

    對于上班族而言，出行便利、職住通勤距離是必須要考慮的因素。貝殼研究院計算了總價350萬元以內所有房源到其最近地鐵站的路程和所需時間，僅10.8%的房源距離最近地鐵站的路程在1公里以內，28.95%的房源距離最近地鐵站路程耗時在20分鐘以內。

    從家門口到地鐵站的路程影響居住出行，而從家門口到公司的距離則決定能否實現“幸福通勤”。貝殼研究院以職住距離小于5公里作為幸福通勤的標準，假設寫字樓多的地方工作機會也多，選出周邊3公里內寫字樓數量最多的30個地鐵站為目的地，再以每個地鐵站為中心劃出5公里“幸福通勤圈”。

    整體來看，周邊可選房源最多的是雙井站，如果在雙井附近上班，從家到公司的距離想控制在5公里以內，有800多套房源可供選擇。而海淀區的知春路、知春里、人民大學、海淀黃莊這些寫字樓較多的區域，周邊5公里幸福通勤圈內可選的房源數量則相對較少，可選空間有限。

    不過，如果放棄一點職住距離要求，或是在位置、面積、房齡等各種因素中稍微權衡一下，金融街東邊的石景山，南邊的豐臺；中關村東邊的北辰、安貞門板塊，西南邊的石景山、門頭溝可選房源較多，剛需們仍有可能買到不錯的房子。貝殼研究院通過對北京剛需二手房源分析提供了一個全景視野，方便有買房意向的剛需們可以在其中找找“理想房源”線索。（CIS）