長租行業(yè)一直是關(guān)乎民生的重要話題。行業(yè)經(jīng)過了八九年的發(fā)展，經(jīng)歷了從萌芽期到快速發(fā)展期的轉(zhuǎn)變。今年的疫情作為“黑天鵝”事件，行業(yè)按下了暫停鍵，租賃市場熱度迅速下降、市場需求縮減或推遲，隨之長租公寓出租難度增加、空置率提升，爆雷事件頻發(fā)生，影響了房東和租客的權(quán)益。本文從市場、政策、土地以及行業(yè)來盤點今年租賃市場的十大突出變化。

    租金下降10%

    據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國重點40城平均月租金為37.8元/平米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達4.0%，三線城市同比下降1.5%。上半年的疫情對大部分企業(yè)以及各類商戶產(chǎn)生了沖擊，致使原先應返城的流動人口減少，而一、二線城市的租賃需求中外來流動人口占比更高，住房租金下降幅度較大。

    圖2019-2020年全國重點40城平均租金變化

    數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

    數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

    重點40城的選取標準是以各城市租賃GMV為主，覆蓋了全國東北、西北、西部、中部、東南沿海、環(huán)渤海及長三角區(qū)域等七大區(qū)域。

    租房降級

    一線城市租客消費降級顯著，月均支出和租住面積均縮減。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，一線城市租客套均支出同比下降5.8%，其原因一方面是由于租金水平的下降，另一方面則是租客租住面積下降。2020年一線城市60-90平米的房屋成交占比同比去年提高了3.7個百分點，60平米以下的房屋占比則基本持平，90平米以上的房屋占比均小幅下降。部分租客因受疫情的影響，會選擇工作周邊的小戶型房屋，以減少公共交通的出行，租金成本下降則推動了這種趨勢。

    數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

    預期下滑

    依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國重點40城新增房源掛牌均價為38.3元/平米，同比下降7.2%，近九成的城市業(yè)主預期均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。從租客議價空間數(shù)據(jù)來看，七成城市議價空間上漲或持平。由于疫情導致的階段性空置房源的大幅增加，業(yè)主出租房屋信心減弱，持續(xù)下調(diào)預期租金。雖然隨著疫情防控的好轉(zhuǎn)，市場上空置房源逐步消化，但業(yè)主預期恢復到去年的水平仍需要一定的時間。

    圖2019-2020年全國重點40城新增掛牌房源均價變化

    數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

    租金收益率走低

    依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年1-10月全國重點40城平均租金收益率為1.9%，同比下降了0.1個百分點。自2018年11月，全國租金回報率整體呈現(xiàn)下滑趨勢，八成城市的租金收益率保持下降。主要原因是由于租金下降、房價上漲所致。在租金收益率下降的城市中，超五成城市是由于租金下降、房價上漲，超三成是由于租金降幅超過房價降幅，近一成是由于租金漲幅小于房價漲幅。

    2018-2020年全國重點40城租金收益率均值走勢

    數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

    資金監(jiān)管

    為解決“高收低出”“長收短付”帶來的資金問題，今年各地紛紛出臺了相應的風險提示，杭州、西安、成都、南京等地出臺了針對長租公寓企業(yè)的資金監(jiān)管措施，通過設立監(jiān)管賬戶和風險保證金的方式，監(jiān)管“高收低出”等經(jīng)營模式，企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈危機，優(yōu)先保障房東和租客的權(quán)益，避免企業(yè)設立資金池用作非經(jīng)營用途現(xiàn)象。此方式一定程度上能規(guī)避“高收低出”的模式問題，值得其他城市借鑒。

    租賃立法

    9月7日，住建部出臺《住房租賃條例》征求意見稿，推動建立住房租賃領(lǐng)域的專項法律法規(guī)，對行業(yè)發(fā)展的意義重大，也是行業(yè)發(fā)展的里程碑事件之一。《條例》的推出有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。伴隨著我國住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場參與主體的種類和數(shù)量不斷擴大，市場運行的規(guī)則也日益復雜，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導和監(jiān)管。行業(yè)此前也出現(xiàn)了一系列問題事件，長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響了租客和房東的權(quán)益。《條例》從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀活動監(jiān)管等方面對租賃市場的主體行為進行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化。

    集租房首入市

    今年是集體土地租賃住房試點三周年，各地試點舉措漸進落地，在在破除集體土地入市阻礙、完善制度建設、暢通多方參與渠道等方面進行探索，當前，多項集體土地建設租賃住房項目在各地開展，2017年至今，試點城市從13個擴大至18個，推出了超150個試點項目地塊，今年開始陸續(xù)建設完成入市。此前，集體土地存在著流動性差、利用率低的情況，通過集體土地租賃住房的建設對市場帶來幾方面積極意義：一是對于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場帶來推動性作用；二是逐步緩解住房租賃供需矛盾，增加租賃住房的供給，提升租賃品質(zhì)。三是有效盤活農(nóng)村閑置的集體土地，利于增加集體經(jīng)濟組織收入，將改變原來農(nóng)村集體土地增值收益在農(nóng)民和集體之間的分配機制。隨著租賃住房多元化體系建設，集體土地上租賃住房將更多的發(fā)揮保障性功能。租賃是十四五期間房地產(chǎn)發(fā)展重點方向，規(guī)劃建議指出，要探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。十四五期間，集體土地上的租賃房源將大幅增加，建設將加速。

    來源：貝殼研究院整理

    機構(gòu)化暫停

    長租企業(yè)拓展速度放緩，長租公寓的熱情減退。截止目前，TOP100房企中已有近五成涉足長租公寓，其中2017到2019年涉足長租公寓業(yè)務的房企占比超過75%。今年TOP100房企中僅2家新開拓長租公寓業(yè)務。今年疫情影響下，長租企業(yè)的城市選擇較為集中，普遍選擇較審慎的布局方式，北上廣深杭為房企長租公寓布局戰(zhàn)略高地。

    來源：貝殼研究院整理

    模式之困

    疫情的沖擊下，租賃市場遇冷，長租企業(yè)出租率下降、違約率提升，現(xiàn)金流普遍吃緊。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，今年超40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。疫情加劇企業(yè)經(jīng)營風險，“爆雷”事件頻發(fā)。

    2017年以來，存在經(jīng)營風險的長租公寓企業(yè)存在幾大基本特征，一是注冊資本額較小，近六成的企業(yè)注冊資本金額在200萬以下；二是企業(yè)前期運營無實際資金投入，超九成的企業(yè)無實繳注冊資本。三是成立時間較短，六成問題企業(yè)成立不足一年半。

    表面上，疫情是影響租賃機構(gòu)生存的直接原因。但市場因素只是導火索，實際上長租公寓企業(yè)產(chǎn)生風險問題具有三方面的內(nèi)在原因：首先，長租公寓商業(yè)模式單一、靈活性差。其次，包租模式的中小企業(yè)融資困難，企業(yè)容易傾向于使用租金貸擴張；最后行業(yè)進入門檻過低，魚龍混雜，前期一些不具備經(jīng)營和資金實力的企業(yè)盲目進入，在市場下行時期，就增加了風險系數(shù)。

    圖 問題企業(yè)注冊資本情況

    數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院整理    

    轉(zhuǎn)型進化

    隨著租賃市場管理和資金監(jiān)管政策的推出，會推動長租公寓企業(yè)進一步審查自身經(jīng)營的合法性，對于使用“長周期預收”資金作為主要經(jīng)營資金來源的長租公寓企業(yè)，面臨加速“去杠桿化”，倒逼租賃企業(yè)提升資金鏈管理以及精細化運營能力。長租公寓企業(yè)調(diào)整精細化經(jīng)營模式、聚焦單店盈利是行業(yè)健康發(fā)展的必然趨勢，一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

    受到疫情的影響，今年租賃市場整體呈現(xiàn)“低溫”態(tài)勢，相較于買賣市場，今年疫情對租賃市場的沖擊更大，需求彈性不足，市場不斷向“承租人市場”轉(zhuǎn)變。疫情也觸發(fā)了機構(gòu)化租賃的風險，改變了機構(gòu)化租賃的行業(yè)格局，行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，集中度會進一步提升，企業(yè)重新審視自身的經(jīng)營合規(guī)性以及運營能力，聚焦能力建設。隨著疫情影響的減弱以及防控措施的常態(tài)化，明年的租賃市場有望逐步回暖，在疫情不反復的情況下，明年春節(jié)后租賃市場熱度有望提升，租賃需求回升。