編者按：回顧過去幾年物業管理行業發展歷程，物業服務企業正在逐步從房地產開發產業鏈末端環節中獨立出來，轉變為有著豐富商業內涵的市場主力。物業管理行業的經濟貢獻和社會貢獻也持續提升，眾多物業服務企業在2020年社區抗“疫”的進程中發揮了關鍵作用，為保障業主健康和生命安全，打贏疫情狙擊戰做出了重要貢獻。11月份發布的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》也明確提出了推動生活性服務業向高品質和多樣化升級，加快物業等服務業發展，加強公益性、基礎性服務業供給。

    同時，我們也看到，眾多物管企業正在充分深挖客戶多元化需求，并紛紛升級品牌戰略，奔赴資本市場“乘風破浪”。截至12月17日，共有37家物業服務企業登陸港股、3家企業進入A股。37家港交所上市物業服務企業總市值超過6500億港元，市盈率中位數達36.1倍；3家滬深上市物業服務企業總市值約為320億元人民幣，市盈率均值達53倍。展望未來，5G時代下物聯網、大數據、人工智能等數字化技術都將大大提升物業服務水平、優化物業服務體驗，加速推進智慧社區建設，為廣大人民群眾追求幸福美好的生活添磚加瓦。（謝若琳/文）

    本報記者 謝嵐

    歲末年終，“風口”之上的物業行業再有行動。

    僅12月份以來，就有恒大物業、華潤萬象生活、佳源國際、遠洋服務等多家物業企業完成沖刺，在年內登陸資本市場。而伴隨上市潮的，是整個物業行業加劇分化的態勢。一方面，隨著標的大幅增加，資本市場對物業股的檢視愈加嚴苛，估值水平出現冰火兩重天，部分公司甚至上市即破發。行業龍頭碧桂園服務站穩千億元市值，市盈率超過80倍，但也有上市物企市盈率僅在10倍左右，市值更為前者零頭。

    另一方面，頭部企業在通過收購并購戰略加速規模擴張的同時，也紛紛邁入“新戰場”，希望突破收入“天花板”，打開更大的想象空間，鍛造新的增長曲線。

    同樣是碧桂園服務，這家龍頭物業企業先是在11月底宣布煥新品牌，將物業服務的邊界從基礎物管延伸至增值服務，再從基層社區上升至城市服務。隨后，12月11日，碧桂園服務公告啟動配股，擬募資77.5億港元，將用于包括物業管理業務、社區增值服務、城市服務、設施設備管理的擴張與投資、科技化智能化數字平臺及物業機器人的投入及開發。

    “如果把物業行業和地產行業相比，目前大概處在相當于地產行業2009年2010年的時間段，而地產行業，是在2011年2012年開始涌現千億元銷售的房企。”對于物業行業今年以來的發展態勢，近日，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江在接受《證券日報》記者采訪時如此表示。

    在他看來，物業行業“大干快上”的2020年依然只是序曲，真正的航母式頭部企業還在孕育之中。而碧桂園服務大動作頻頻背后的目標與布局也不言而喻。“這個行業發展會非常快，優秀的企業發展也會非常快。”

    16家新上市物企半數破發

    市場檢視物業股真正成色

    突如其來的新冠疫情，讓國人開始習慣“宅家”的同時，也讓站在疫情聯防聯控第一線并為業主提供基本生活保障服務的物業企業站上了資本市場“風口”。物業板塊抗風險、抗周期的屬性，則進一步激發了房企拆分物業上市的行動。

    截至12月23日，僅港交所年內就已迎新16家物業公司，創下歷史新紀錄，另外還有多家物業公司已通過聆訊或遞表，等待排隊上市。

    不過，隨著大批物業企業在資本市場上爭相亮相，物業股稀缺性逐漸消失，板塊內部走勢的劇烈分化也不出意料地到來。尤其是下半年，破發、估值兩極分化已然成為物業股新的新常態。

    據《證券日報》記者統計，今年16家登陸港股的物業企業中，有8家開盤破發，破發率高達50%，其中有6家破發公司是下半年上市的。相比之下，2019年港股12家上市的物業企業中，只有一家破發。從市盈率來看，16家港股新上市物業企業中目前市盈率高的上百倍，低的只有10倍左右。

    如果進一步把范圍擴展至港股40家物業企業，截至12月22日，有著物業服務“第一股”之稱的碧桂園服務的市盈率為83.93倍，市值約1452.8億港元，而個別物業企業市盈率在十倍以下。

    “物業板塊市場分化，未來將是業務賽道、增值服務拓展、市場化拓展、母公司支持力度等全方位的綜合對比。”西南證券日前發布的報告指出。

    “第一家物業企業是2014年上市的，到現在近六年的時間，實際上資本市場對這個行業的認識也在逐步加深。”李長江亦持類似的觀點，“今年以來上市的物業企業比較多，產生了破發，不再像過去大小公司都能得到高估值，根本原因就是市場開始關注公司的發展戰略是什么，業務結構是否良性，以及市場拓展能力，也就是說你的規模拓展的能力和增值服務的能力怎么樣，判斷哪些是值得青睞的。”

    就碧桂園服務而言，雖然進入2020年第四季度，受扎堆的IPO影響，物業板塊整體估值持續下行，但公司的股價卻相當堅挺，截至12月22日，相比9月底依然逆勢上漲5%。

    “投資者了解碧桂園服務的戰略和團隊，并且我們每一年的增長速度，每一個階段向社會和資本所透露的數據和消息都是相吻合的，所以他們對我們的評估不會發生變化，甚至還會更高。”對此，李長江道。

    突破收入“天花板”

    碧桂園服務提出“新物業”

    可以看到，自2018年上市以來，碧桂園服務不斷交出超出投資者預期的財報成績單。數據顯示，公司的營業收入從2016年的23億元，到2019年接近100億元，凈利潤更是由2016年的3.53億元上漲了近5倍到17.18億元。

    2020年上半年，受新冠疫情的影響，多家物業公司中報業績出現下滑。但碧桂園服務的成績單依然相當靚麗，實現營業收入約62.71億元，同比增長78.4%；凈利潤約13.35億元，同比增長61.6%。

    碧桂園服務一方面精耕細作現有的物業管理服務業務，通過內生增長和外延擴張的方式實現收入穩健高速增長。截至2020年6月30日，碧桂園服務的合同管理面積約為7.46億平方米，收費管理面積約為3.2億平方米。

    另一方面，這家物業“第一股”也重新定位企業發展戰略，提出要做國際領先的新物業服務集團，給資本市場帶來更大的想象空間。

    “過去通過面積獲得增長，做法趨于雷同，我們‘四新’服務，是要打開新的增長極。”碧桂園服務首席財務官黃鵬日前表示。

    所謂的“四新”，源于11月26日碧桂園服務品牌煥新后提出的“新物業”概念，即新服務、新科技、新生態和新價值。“新物業”重新定義了物業服務的邊界，其中強調從基礎服務延伸到增值服務，再上升至城市服務。

    “物業管理費產生的收益是有天花板的，但增值服務沒有天花板。從業主、社區再到一個城市，我們能做的事情太多了。”在他看來，如果物業服務是一個萬億級別市場，那么增值服務市場，將是10萬億級別的市場。“這是我們利潤的新增長點，如果不抓住，就很難有未來。”

    “新物業”的另一端，城市服務同樣是一片“星辰大海”。從市政環衛、園林綠化養護到城市空間運營、城市資源經營，再到老舊小區和街區的管理等等，李長江告訴《證券日報》記者，為全國的城市提供這些服務，無疑也將是一個萬億級別的市場。

    據了解，目前在增值業務方面，碧桂園服務主要圍繞兩大需求，提供多元服務，覆蓋業主全生命周期社區生活。其中包括圍繞資產保值增值需求，提供資產運營、社區金融、家裝服務等；圍繞業主生活需求，提供社區傳媒、本地生活、到家服務等。

    在城市服務方面，碧桂園服務則已先后與陜西韓城、遼寧開原、山西壽陽、內蒙古錫林浩特、廣西岑溪、廣東英德等十余個城市開展深度戰略合作。

    落子增值、城市服務業務

    引入互聯網戰投布局社區服務

    在實現規模擴張以及“新物業”戰略不斷落地布局的過程中，收購并購成為碧桂園服務選擇的重要途徑之一。

    如果說從2018年到2019年，碧桂園服務的收購并購還主要集中在“合并同類項”式的對物業企業的收購，那么進入2020年，公司的收購并購方向開始轉向為增值服務和城市服務業務搭橋鋪路，包括收購文津國際切入社區保險銷售業務，收購城市縱橫強化社區廣告服務，以及接連收購滿國康潔、福建東飛兩家環衛龍頭公司，加強公司在城市服務領域的布局優勢及競爭壁壘。

    “實行收購并購，我們要想清楚幾個問題，一是雙方‘門當戶對’‘志同道合’，即有共同的事業追求，而不僅是簡簡單單地當做一檔‘生意’來做；二是企業具有發展潛力，在其所在領域具有不可替代性、團隊專業性強，在未來的業務中成為我們業務的戰略補充，譬如做城市服務消殺方面的能力要跟得上；三是評估投資回報率，對投資者要有交代。從更大層面上來講，我們通過相關多元化，形成一個‘海陸空戰斗團隊’，像部隊一樣去打陣地。”對于公司收購并購的思路，李長江解釋道，“譬如我們通過收購這幾家城市服務類公司，希望布局四五十個城市，以此為突破口，然后更全面地深入城市服務業務中。”

    值得一提的是，12月11日，碧桂園服務公告稱，擬再度配股，籌資額高達77.5億港元，這是其2018年上市以來的第三次融資，主要投向未來潛在收購并購、戰略投資、營運資金及一般企業用途。

    李長江透露，此次公司配股，認購額度供不應求，“這些投資者對我們的品牌、業務和發展還是非常認同的。”

    “我們的團隊在疫情期間就為業主代買果蔬、生活日用品，然后送到家門口。對很多業主來說，對社區團購、社區到家服務等產生了一種依賴。互聯網巨頭助力，我相信會有很大的幫助。”李長江道，“他們可以‘補短’，通過技術提升服務的效率。比如碧桂園服務正在推進數字化建設，涉及內部運營的數字化平臺打造，互聯網公司的技術與思路對物企提供更好的業主服務有所幫助。”

    劍指千億元級收入“航母”

    機構持續“唱多”

    在經歷了2020年的喧嘩與騷動之后，物業行業接下來又將走向何方？這位物業行業老將給出了自己對行業趨勢的前瞻性判斷。

    “行業目前還處在整合期，20多萬家物業企業里，現在真正的頭部企業或許還沒有出現，規模還沒達到‘航母’的水平。”李長江道。在他看來，物業行業增值服務等的業務模式還在形成過程中。“真正的頭部企業還在形成過程中。在人才建設方面大力投入，在人工智能、數字化建設方面大力投入的企業會有大發展；做好基礎服務，并在增值服務方面真正實現商家、消費者和物業‘三贏’的企業，才有未來；以及愿意結合中國社會的變化，去更新相應業務模式的企業，才有大未來。”

    “碧桂園服務是這樣判斷的，也在朝這個方向做。”李長江道。在實現千億元市值之后，碧桂園服務也劍指千億元收入。

    對于這家強勢領跑的物業第一股，多家機構也持續“唱多”。交銀國際發布報告稱，此次配股表明碧桂園服務打算繼續增強其在城市服務及設施和設備管理服務方面的能力和優勢。從長遠來看，這將增強公司在社區增值服務的競爭優勢并推動其持續增長，因此重申買入評級。