本報記者 許潔

    截至12月17日，共有37家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)登陸A股。未來，物業(yè)管理行業(yè)究竟應(yīng)該如何估值？行業(yè)的增長點又在哪里？12月25日，在由《證券日報》社主辦的“第三屆中國房地產(chǎn)資本峰會——乘風·求變2020物業(yè)管理資本論壇”上，中信建投房地產(chǎn)首席分析師竺勁分享了自己的觀點。

    竺勁認為：“物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量比較多以后，估值是有所下滑的，未來可能會分化的更嚴重。因此，物業(yè)管理企業(yè)的初心還是要回到本身的規(guī)模增長和業(yè)績確定性上來，要做好基礎(chǔ)的物業(yè)管理。”

    竺勁認為，合約面積規(guī)模的增長將會帶動住宅類物管估值的提升。“對于以住宅類項目為主要收入來源的物管公司，單位合約面積價值與合約面積規(guī)模呈現(xiàn)較強的正相關(guān)性，主要是因住宅類物管項目規(guī)模效應(yīng)明顯，規(guī)模提升帶來的邊際效應(yīng)遞增，從而推動單位合約面積價值上升。”

    “所以，規(guī)模很重要，物業(yè)到底能不能做一些增值的東西也很重要。”竺勁表示，“此外，市場也在依據(jù)母公司進行估值。因為現(xiàn)在所有的開發(fā)商都知道，手里的物業(yè)管理面積是香餑餑，都要給自己的‘親兒子’。”

    2014年6月30日，彩生活赴港上市，成為國內(nèi)首家上市的物管企業(yè)。

    竺勁表示：“彩生活上市主要講的是社區(qū)流量，同時做社區(qū)金融、社區(qū)理財，2014-2015年主要是這個故事；后來互聯(lián)網(wǎng)浪潮退潮，大家開始聚焦于業(yè)主增值服務(wù)，回歸到社區(qū)里面有哪些業(yè)務(wù)可以做，綠城服務(wù)是那段時間的明星公司；到了2018年，由于2015年-2017年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的增長，帶來了大量房屋的銷售和交付，所以碧桂園成為了明星公司；但到了2019年以后，大家發(fā)現(xiàn)原來物業(yè)管理企業(yè)的邊界不像原來想的這么小，也可以做城市服務(wù)，可以跟社區(qū)更加緊密，所以當時火的是保利物業(yè)等；在2020年以后，市場更加關(guān)注偏商業(yè)運營類的企業(yè)，給了他們很高的估值和很大的期待。”

    “資本市場在2016年跟蹤綠城服務(wù)以后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主增值服務(wù)似乎還是很難做出來。現(xiàn)在還是‘老三樣’：空間管理、房屋經(jīng)紀、家居服務(wù)，包括生鮮也做得有點難，團購現(xiàn)在還在探索之中。因此，在這個過程當中能否突破物企的邊界、擺脫同質(zhì)化的競爭，或者物企能不能做物管費的提價，這是當前資本市場最為關(guān)注的點。”竺勁表示。

    “現(xiàn)在大家最關(guān)心的是未來的面積從哪里來，現(xiàn)在已經(jīng)進入了后并購時代。老大哥碧桂園服務(wù)已經(jīng)開始并購專業(yè)的服務(wù)公司了，而不是簡單的并購面積，說明這個市場可能有點白熱化了。因此，獨立第三方項目的拓展能力是物業(yè)公司重要的業(yè)績來源。”竺勁表示，“因為并購有風險，外拓也有不確定性，中期還是看合約面積、覆蓋的在管面積倍數(shù)，這個可能是資本市場更關(guān)注的指標。”

    “最后要看增值服務(wù)，業(yè)主增值服務(wù)才是賺取超額利潤的正道。未來物業(yè)管理企業(yè)不是面臨存活的問題，而是面臨能不能提價、營業(yè)收入能不能增長的問題，這個問題可能五年以后全行業(yè)會暴露出來。”竺勁認為，物業(yè)管理行業(yè)是一個準消費行業(yè)，物管企業(yè)的本質(zhì)屬性為消費成長股。