本報記者 王麗新

    2020年，北京寫字樓租賃市場較為低迷，空置率持續較高，但四季度迎來一定回暖。

    據戴德梁行2020年四季度報告顯示，得益于國內經濟的穩步復蘇和疫情的好轉，北京寫字樓市場租賃需求延續了上季度的回暖態勢，全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為前三季度總和的2.56倍和1.25倍，達21.59萬平方米和3.15萬平方米。

    至此，全市和五大核心商圈全年凈吸納量分別高達30.0萬平方米和5.7萬平方米。戴德梁行表示，疫情雖然使北京全年整體市場吸納總量不及往年，但也激發了如線上教育、線上醫療、電商及配送、在線視頻娛樂及游戲、人工智能等高科技互聯網行業快速發展。與此同時，得益于市場租賃成交的良好表現，北京全市空置率僅環比微升0.4個百分點達17.0%；而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應的情況下環比下降0.4個百分點至10.8%。

    對此，戴德梁行北區寫字樓部主管廉峰哲表示：“盡管整體市場空置水平較上季度保持平穩，但由于空置率仍處于歷史高位，為了盡快提高項目出租率，部分業主繼續通過降低租金的方式來爭取更多租戶。”至此，北京全市和五大核心商圈市場租金分別為每月每平方米人民幣337.2元和387.3元，環比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。

    同時，戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“未來一年，在大量新增供應和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉的雙重壓力下，市場空置率或將被繼續推高，租金水平仍將繼續面臨下行壓力”。長期來看，隨著北京寫字樓整體市場供應的放緩，在服務業擴大開放和北京自貿區政策的逐步實施下，預計與其相關的金融和高科技等行業租賃需求將得到進一步釋放，屆時將有望迎來租金和出租率的雙提升。

    有一個現象頗為值得關注，受疫情影響，2020年全國大宗交易成交總額達2047億元，相較于2019年下降30%，與2016年基本持平。其中，北京大宗交易成交額占比為25%，相較出現多宗超大交易的2019年，今年下降較為明顯，降幅達30%，但北京大宗交易成交額仍然穩定在500億元以上。

    據戴德梁行提供的數據顯示，從全國大宗交易數據看，外資買家占比為23%，是過去三年最低。北京首次取代上海，成為最受外資歡迎城市，北京外資買家成交約155億元，占比達30%，比例幾乎是上海的2倍。

    從投資類別看，北京大宗交易市場中辦公及研發辦公類交易仍占據半壁江山，交易額占比達54%，其中自用買家貢獻率超六成。從區位來看，核心區域城市更新物業持續受市場青睞，通州、豐臺也繼續成為投資者在非核心商圈的關注點。

    對此，戴德梁行中國區資本市場部副董事總經理劉兵表示，2021年北京大宗交易市場預計會呈現三個特征，一方面隨著全球疫情出現好轉和全球持續寬松的貨幣政策，內外資機構合作收購會更加普遍；另一方方面穩定的運營零售物業將成熱點；同時，通州與豐臺的成交預計將持續活躍。

（編輯 孫倩）