央行和銀保監(jiān)會在2020年最后一天公布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》），這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦將繼續(xù)繃緊，堅持“房住不炒”的總基調(diào)不變。多位專家預(yù)計，2021年“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步強化，重在保持房地產(chǎn)市場和行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

    “房住不炒”基調(diào)不變

    “2021年樓市調(diào)控基調(diào)與近幾年保持一致，將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性。‘房住不炒’、因城施策保障市場平穩(wěn)運行。在‘穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期’目標下，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。”中國指數(shù)研究院（簡稱“中指院”）指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜說。

    克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉預(yù)計，對于熱點城市而言，一旦出現(xiàn)樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，調(diào)控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強三線城市更有可能升級限購政策，弱二線以及熱點三四線城市更有可能升級限售政策。與之相對的是，庫存壓力大的城市可能從保市場主體的角度出發(fā)，為市場減壓，給企業(yè)紓困。

    從融資方面來看，克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆担髽I(yè)將更多加大經(jīng)營杠桿和合作杠桿的使用，來實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長。另一方面，房企融資渠道或進一步受限，房企融資轉(zhuǎn)向真股權(quán)融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現(xiàn)資產(chǎn)增厚，改善負債指標。

    從需求端來看，“集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會有所縮減，這在一定程度上提高了購房門檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。

    銷售規(guī)模可能下滑

    克而瑞研究中心預(yù)測，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。

    貝殼研究院日前發(fā)布報告指出，目前房地產(chǎn)總供應(yīng)基本可滿足住房總需求，市場存量化程度加深，預(yù)計五年內(nèi)新房年銷售額將穩(wěn)步回落，二手房市場交易規(guī)模保持在7萬億元之上。

    “就存量房與新房之間關(guān)系而言，目前北上廣深一線城市存量房的占比逐漸提高，二線市場仍然以新房市場為主，存量房占行業(yè)的主要地位還為時尚早。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示。

    土地市場方面，“預(yù)計土地市場整體會延續(xù)2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級的背景下，2021年企業(yè)拿地將更加謹慎。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里認為。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，在房企“錢緊”的情況下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上升。

    龍頭陣營趨固化

    多位專家認為，融資監(jiān)管從嚴將加劇房企分化，高杠桿房企發(fā)展受限，未來增速放緩，而部分財務(wù)能力優(yōu)秀的房企將得到更多機會。

    克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴說：“現(xiàn)金充裕、財務(wù)穩(wěn)健的房企有望獲得更多優(yōu)質(zhì)市場資源，央企、國企背景的房企資源優(yōu)勢將進一步凸顯。”

    中國指數(shù)研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水也稱，頭部房企地位將愈發(fā)穩(wěn)固，TOP30企業(yè)市場份額有望提升，行業(yè)第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。

    中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年千億房企數(shù)量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最后一位銷售額相差超6800億元。

    貝殼研究院認為，融資新規(guī)強化行業(yè)發(fā)展新邏輯，房企將處于多元化的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。