上海市住建委等八部門聯合印發的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱《意見》）于昨日正式實施，上海成為今年樓市調控升級的首個一線城市。當日，上海證券報記者從多家房地產中介處了解到，不少購房客戶咨詢新政對其購房的影響。10條政策措施中，增值稅征免年限調整、夫妻離異3年限購等細則最受關注。

    “‘二轉五’稅收方面被咨詢得最多。”一名中介透露。《意見》調整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，意味著在《意見》出臺前未網簽的交易，若交易房產在5年期限內，要繳納更多稅金。

    該中介手里正好有一套房子要交易。這是一套地鐵站旁二手房，2017年房東以400萬元購入，現在新購房者擬以當前市場價格500萬元買入。按照此前政策，該房子征免年限已滿2年，按差額100萬元計算增值稅及附加稅，只需繳納5.3萬元稅費。

    “但是，這套房子交易雙方還未網簽，按照新規，屬于不滿足征免年限5年，需要按照全額500萬元計算增值稅及附加稅。這差別就大了，要繳納21.3萬元稅費！同一套房子就因為前后政策的不同，稅費相差數倍。”該中介表示。

    “肯定會考慮交易年限滿5年的房子。多出的這些稅費，對于普通購房者來說，是一筆不小的開支。”一名正考慮置換學區房的購房者表示，這項政策對剛需購房者有一定抑制作用，尤其是準備買學區房或準備改善居住條件的人。

    該購房者正是看到2020年12月一手房和二手房的價格大幅上漲，才開啟置換房的計劃，但這一政策讓其打了“退堂鼓”，還要繼續觀望。

    受上海搖號政策影響，2020年以來二手房交易熱度升溫。克而瑞研究中心數據顯示，2020年上海二手房成交面積達2486萬平方米，創2017年以來新高，成交金額更是首次突破萬億元。

    上海核心城區近幾個月更是出現學區房炒作熱潮，以及二手房業主抱團漲價的情況。郊區房價漲幅較弱，但也是熱度不減。

    記者采訪的另一名中介服務的范圍是上海郊區某地鐵站附近的房產交易。據他觀察，最近幾個月，周邊二手房的價格漲了12%左右。記者觀察到，1月21日上海郊區某地鐵沿線一個新樓盤進行開盤搖號，322套房源項目有844組客戶前來認籌，認籌率達262.11%。

    2020年底，人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。某大行房貸客戶經理介紹，盡管今年初房貸信貸額度并未出現明顯投放緊縮，但未來在房地產貸款集中度管理的影響下，緊縮個人房貸額度是一個趨勢，將維持在一個合規的水平。

    此次上海樓市調控政策也強調，要實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。