近日，2020年廣東省住宅法拍房研究報告發布會提供的一組數據顯示，2020年，廣東省成交的法拍房套數為10742套，成交金額為247億元，報名參與人數達66439人，同比上漲28%。

    按上述數據計算，這也就意味著，過去一年，廣東省每一套成交的法拍房平均有6.18人報名參與搶購，高于2019年的平均數5.16人。

    根據報告，過去一年，廣東省法拍房成交總金額前三名的城市分別為深圳（102.2億元）、廣州（46.1億元）、佛山（30億元）。

    《中國經營報》記者注意到，在深圳，法拍房市場的競爭尤為激烈。2020年，參與法拍房的報名人數為16139人，同比上升60%。廣東省成交價前十的法拍房有9套出自深圳。

    自2020年下半年開始，深圳樓市調控頻繁。阿里拍賣數據顯示，深圳2020年的法拍房拍賣情況以7月份為分水嶺，法拍房供應量明顯高于前期。價格低于市場價、有撿漏機會等成為部分人群對法拍房趨之若鶩的主要原因。

    不過，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師對記者表示，事實上，法拍房具有許多不可控性，風險較高。其提醒，買家在購買法拍房時不能只關注位置和價格，對包括但不限于法拍房的產權情況、抵押、查封等，須與負責拍賣的法官、工作人員充分溝通，以及到產權登記部門核實、現場查看房屋等。

    156輪競價拍豪宅

    法拍房，即司法拍賣房，是指被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，而被債權人經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權。

    3月18日，廣東省房地產研究會執行會長韓世同在“2020年廣東省住宅法拍房研究報告會”上透露，2020年底，全國銀行業不良貸款余額3.5萬億元，不良貸款率達1.92%。2020年全年，銀行業共處置不良資產3.02萬億元。

    分析認為，法拍房市場快速發展的主要原因包括銀行等金融行業不良資產規模日益擴大；最高人民法院規范了網絡司法拍賣，互聯網拍賣平臺快速發展，實現了拍賣網絡化、高效化；廣東省高院全面落實“不動產清場交付”，司法環境健全；法拍房價格低于二手房價格，給購房者一個新的購房平臺。

    會上發布的《2020年廣東省住宅法拍房研究報告》顯示，2020年，廣東省法拍房成交均價的前三名分別為深圳5.06萬元/平方米，廣州2.45萬元/平方米，東莞1.66萬元/平方米。

    值得注意的是，過去一年，廣東省法拍房成交率最高的城市分別是東莞（68%）、深圳（60%）、珠海（56%）。而這三個城市同時也是成交折扣率（成交價/評估價）最高的前三名，其中，深圳為133%，東莞為119%，珠海為105%。分析認為，這些城市在2020年的房價水平上漲過快，法拍房的評估價跟不上市場價。

    不過，數據顯示，2020年，廣東省有52.87%的法拍房成交價高于評估價。按此計算，購房者需具有超過評估價的預算，才能有超過五成的機會購買到意向法拍房。

    記者注意到，在熱門房源方面，過去一年，廣東省成交總價最高的法拍房位于深圳福田區香蜜湖。據了解，該套房源建面347.77平方米，稅費超過800萬元，這場拍賣吸引了3.06萬次圍觀，共411人設置提醒，6人報名。該豪宅的起拍價為5191.13萬元，經過156輪競價，最終以9191.13萬元的價格成交，溢價率達77%。

    與此同時，記者在阿里拍賣網上查詢到，2020年5月第二次開拍的一套位于深圳寶安中心區核心位置的雙拼房房源（獨棟別墅），起拍價為6445.22萬元，評估價為6577.8萬元，最終成交價為6900.22萬元，共吸引了185.43萬次圍觀，可謂“網紅盤”。

    王玉臣認為，法拍房的價格往往比正常房屋要低很多，有的起拍價甚至只有正常價格的80%左右，使得一些購房者比較偏愛這類房產。但他提醒，購買法拍房存在以下隱性風險，首先是房產的占有使用問題，即認購人通過競拍拿下了房屋的所有權，但房子的占有使用實際上被原房主的債權人或家人掌握，他們拒不配合，導致認購人買了房子也無法實際使用處分。

    其次是房屋的產權問題。部分機構執行拍賣時為了盡快變現，可能存在沒有對房子的產權作周密的調查或要求。如此一來，對于產權本身有問題的房子，即使競拍成功也可能面臨無法辦理產權的風險。此外，房產被多重查封、抵押；有大量欠款；房屋質量或結構存在問題；房屋可能掛有戶口無法遷出等，都是認購人需要警惕的方面。

    對此，王玉臣建議，認購人首先對房產信息一定要認真仔細查看。其次，與負責拍賣的法官、工作人員充分溝通，到現場查看房屋以及到當地派出所核實房屋是否掛有戶口。最后，可通過中國裁判文書網和最高院的執行信息網查詢原房主的相關裁判文書和執行信息，了解房產存在的糾紛或者其他問題。

    多地法拍房納入限購

    法拍房火熱背后，深圳在2020年因“萬人搖號”、房價上漲、“打新熱潮”屢上熱搜。

    但從2020年7月15日開始，風向有所變化，深圳市住建局等相關部門重拳出擊，出臺了多項政策，包括調高了深圳購房資格的門檻，還嚴格限制“假離婚”購房、打擊首付貸等。2021年2月8日，深圳市住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，意在引導市場理性交易，穩定市場預期。

    密集的調控與樓市的火熱不無關系。國家統計局數據顯示，2020年2月～2021年2月，深圳二手房的銷售價格出現環比連續上漲。其中，2020年3月～2020年9月，環比漲幅均超1%；2021年1月份環比漲幅也高達1.7%。

    在二手房價格虛高、交易趨于困難的情況下，部分有購房需求、資金相對較少的買家會將目光聚焦到低于市場價、且不受指導價限制的法拍房身上。只不過，在深圳，法拍房同樣須遵循當地限購政策。

    放眼全國，浙商資產研究院發布的《2020年全國網絡司法拍賣年度報告》顯示，2020年，全國司法拍賣房產共計約51.67萬次，同比增長2.4%。

    法拍房被熱捧的同時，也引來了相關部門的關注。近段時間以來，全國多地將法拍房納入限購范圍。

    繼2017年北京法拍房實施“限購”之后，2021年1月，上海首次將法拍房納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。

    2021年3月3日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布的《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》顯示，將進一步加強住房限購，規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。

    據此前媒體報道，3月3日當天，在阿里拍賣平臺上，有多套法拍房被法院緊急撤回，部分撤回原因顯示為“杭州市政府不動產限購，重新制定拍賣公告”“杭州司法拍賣住房限購”等。另外，還有部分杭州區域房源中止拍賣。

    3月22日，成都發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，即日起，法拍房被納入限購及限售行列。

    值得注意的是，同在今年3月，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示，房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛，“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。”

    郭樹清進一步表示，2021年是“十四五”開局之年，銀保監會將把防范風險作為金融業的永恒主題，毫不松懈地監控和化解各類金融風險，強化金融法治，完善長效機制。

    記者注意到，2021年以來，房地產市場政策迭出，銀行房貸審批收緊，各地樓市調控政策不斷加碼，“補丁”政策也逐步升級。而目前，北京、上海、廣東、深圳等地明確表態嚴防經營貸流入樓市，一場針對違規挪用“經營貸”炒房的“大圍剿”不斷鋪開。