證券時報記者 吳家明

    近日，國家統計局數據顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下滑。

    很多人對去年深圳房價的“魔幻上漲”還記憶猶新，“房價不會跌”成了許多投資客的信仰。0.1%或許并不算一個大數字，但這個“0.1%”對于此前一直處在燥熱狀態的深圳樓市來說分量卻不輕，背后體現出一系列調控和監管措施的效力開始顯現。

    跌，但還不至于普跌

    說起對深圳二手房市場影響最大的調控新政，莫過于2月8日推出的二手房成交參考價，至今已經過去超過4個月的時間。對于購房者而言，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。與此同時，今年以來深圳不斷升級樓市調控，特別是在金融端的監管，似乎切中了“要害”。

    “現在每天的工作就是主動聯系客戶，最近看房的客戶相對多了一些，但真正愿意出價的客戶并不算多，多數客戶都是因為參考價實施后首付款不夠。”在福田園嶺片區，從事房產中介工作多年的陳經理說，“有業主為了趕緊賣出房子，甚至主動提出另外給中介付傭金，這要放在去年，幾乎很難遇到這種情況。”

    陳經理所處的片區，也是深圳傳統的優質學區之一，但他告訴記者，學區房在近期也出現急售的情況，例如園嶺新村的三房戶型此前報價都超過1100萬元，現在偶爾會出現報價低于1000萬元的房源。不過，在他看來，二手房成交量驟減的同時，大部分業主的報價還是依然保持堅挺，甚至上調報價。

    跌，但還不至于普跌，也還不是趨勢性下跌，這才是深圳二手房市場的“寫照”。

    記者在羅湖、福田和龍崗的多個片區采訪時，多位房產中介和購房者都給出同樣的回答：一邊是房子確實沒去年好賣，一邊是自己也沒那么著急買房。另一方面，今年新房市場打新比去年容易，許多盤不需要看積分也能入圍，也分流了一部分購買二手房的客戶。此外，對于部分二手房業主降價的現象，主要都還是此前高位站崗的人，要么套現急用錢，要么連月供都壓力山大，主要原因是現在申請經營貸等貸款“救急”也沒那么容易。

    二手房市場成交到底有多低迷？深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，6月14日至20日深圳二手房網簽量共計713套（含自助網簽），仍舊低于800套關口，持續處于低迷狀態。從今年2月到5月，深圳二手房網簽量分別為5272、4869、4369、3781套。另據樂有家門店數據監控顯示，上周新增求購客戶下降幅度明顯，新增房源量環比下跌超10%。記者梳理發現，此前深圳二手房月度網簽量低于4000套的情況，僅在去年2月份疫情最為嚴重期間以及2016年“深八條”出臺之后出現過。如果目前的情況持續，6月深圳二手房網簽量仍將大概率低于4000套。

    關鍵在于

    調控政策的“堅持”

    二手房成交參考價、嚴查首付來源和經營貸違規入市、深房理事件、房貸利率上調、嚴堵假離婚等漏洞……今年以來，深圳二手房市場發生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發生微妙的變化。政策層面不斷出手。深圳又在宅地供應上發力，直擊樓市的供需平衡問題。除了加大住宅用地供應，此前多宗地塊的“工改居”，再次釋放了深圳增加土地供應的決心。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳房價近兩年來首次“下跌”具有標志性意義。“一方面，這意味著從2020年二季度以來的這一輪上漲開始觸頂回落，未來2至3個月時間，深圳房價將進入平臺期或整理期；另一方面，這也意味著去年715新政以來，深圳持續不斷的調控終于起到了效果。本輪調控不管是政策出臺頻率之密集，還是工具之多樣，涉及監管部門之多，都是史無前例的，調控非常不易。”

    李宇嘉也表示，盡管深圳房價開始環比下跌，但跌勢不明顯，業主心氣很高，稍有不慎，再次反彈的可能性很大。對于未來深圳房價的走勢，他認為取決于現在的政策是否會堅持下去，即市場穩定了、房價下跌了，貨幣政策、打擊經營貸等相關的調控措施在執行上會不會打折扣。

    深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪表示，“目前的市場表現是二手房成交參考價新政對此前深圳燥熱的樓市開始修正，充分表明新政的效應開始發揮。就目前而言，這種下跌不是趨勢性下跌，只是樓市修正，房價向固有居住價值回歸的過程，但從現階段低迷的成交量而言，這種價格回歸過程還沒結束，恐將還會持續一段時間。”

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳的政策頻頻打壓且異常嚴厲，實際上效果已經非常明顯，房價漲幅難以繼續擴大，市場面臨各類壓力。此外，類似深房理事件的曝光，也使得中介、擔保等機構有所“收斂”。而一線城市樓市總體上有進一步降溫的可能，就目前情況來看炒作現象少了很多，二手房的價格指導政策更加全面，自然也使得價格容易趨穩。

    一直以來，一線城市一向是全國樓市的風向標。記者梳理發現，國家統計局日前發布的數據顯示，一線城市房價在去年年末和今年年初都出現集體上漲的行情。李宇嘉表示，各地的二手房調控多從今年開始，在慣性作用下，短期內二手房價格可能還會上漲一段時間，但除少數熱點城市外，大多數城市二手房價格上漲不具有可持續性，主要原因在于信貸收縮。