學(xué)區(qū)房的時代可能要過去了，這個周末，西城落地史上“最狠”學(xué)區(qū)房政策，家長們都崩潰了。http://www.hibor.com.cn 【慧博投研資訊】“學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)漲，一房解千愁”的局面恐怕要徹底改變了。http://www.hibor.com.cn （慧博投研資訊）

北京西城區(qū)

放出了學(xué)區(qū)房的終極大招

近日，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

從7月2日開始，不少北京西城幼升小的學(xué)生家長，陸續(xù)接到了調(diào)劑電話。特別是為了孩子入學(xué)，在去年7月31日后斥資買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學(xué)區(qū)房的家長們，他們按照要求登錄西城區(qū)教育考試中心官網(wǎng)，在登記意向?qū)W校時，卻意外發(fā)現(xiàn)原本可以進(jìn)的“牛小”（優(yōu)質(zhì)小學(xué)），基本都沒有了學(xué)位，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。

有消息稱，德勝的育翔小學(xué)，四老房本的很多都被調(diào)劑了，有調(diào)到本區(qū)“西師附小”的；也有調(diào)到新街口學(xué)區(qū)“志成小學(xué)”和“第二實驗小學(xué)玉桃園分校”的；還有調(diào)到什剎海學(xué)區(qū)“雷鋒小學(xué)”和“鴉兒胡同小學(xué)”的。

金融街宏廟小學(xué)，四代房本很多調(diào)劑到了本區(qū)的“華嘉小學(xué)”、“實驗二小涭水河分校”

731之后的房本雷更大，房本或者戶籍是731之后的，要去網(wǎng)上填報志愿，限時兩天時間。填報系統(tǒng)顯示不管你買的是哪個學(xué)校的學(xué)區(qū)房，基本只有渣?？蛇x。德勝、月壇這兩個最均衡的學(xué)區(qū)，本區(qū)內(nèi)學(xué)校全部不能選，直接派到相鄰學(xué)區(qū)。

結(jié)論就是西城房本是731之后的，全部去比較一般的學(xué)校?？梢哉f這學(xué)區(qū)房算是白買了！

731政策，是指去年西城區(qū)公布的一條新政策，規(guī)定自2020年7月31日后法定監(jiān)護(hù)人在西城區(qū)取得房屋所有權(quán)證書的家庭，適齡兒童申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)；此外，自2020年7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的個人居民戶籍適齡兒童申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

多校劃片是指一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校。多校劃片會將熱點小學(xué)、初中分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學(xué)校招生名額。派位未能進(jìn)入熱點學(xué)校的學(xué)生，仍應(yīng)就近安排至其他學(xué)校入學(xué)。

此前是一套住房對應(yīng)一個學(xué)校，多校劃片后，一套住房對應(yīng)多個學(xué)校。

也就是說，即使你買了學(xué)區(qū)房，也會和學(xué)校周邊的居民（非學(xué)區(qū)房）共享機會。

通俗點說，之前高價買入的學(xué)區(qū)房，由于多校劃片極有可能分到普通學(xué)校。

在個別片區(qū)，凡是去年7月之后購買學(xué)區(qū)房的，全部被分配到鄰近片區(qū)，不只是“多校劃片”，更是“不分片區(qū)多校劃片”。

至于分配到哪個學(xué)校，沒有規(guī)律、不能干預(yù)，公平搖號。

花的溢價高價錢白花了，特別是賭學(xué)區(qū)房升值的投資客。

有大V“房世子”在微博分析稱，東城區(qū)給的辦法是，純隨機。你買了房，家附近肯定不止一所學(xué)校吧，就近入學(xué)，又沒說按最近入學(xué)。我就給你隨機分到其中一所學(xué)校去。

這個辦法的作用是啥呢？打亂你的價格體系，原來一百分的學(xué)校對應(yīng)的房子賣100萬，80分的房子賣80萬，現(xiàn)在給你隨機分，你說你房子應(yīng)該賣多少萬？

西城這邊呢，用的方法則是—打龍頭。

對于月壇和德勝這兩個漲比較猛的學(xué)區(qū)，我直接全給你調(diào)劑出去，你雖然買了這里的房子，但是對不起，你得去旁邊的學(xué)區(qū)上學(xué)。

這招釜底抽薪太狠了，你買了10萬一平的房子，給你拉到5萬一平的房子那邊上學(xué)！

此前西城區(qū)的學(xué)區(qū)房房價有多高？

此前，西城從未嚴(yán)格執(zhí)行過多校政策。使得新入手學(xué)區(qū)房的家庭抱有僥幸心理，不怕多校劃片，認(rèn)為自己會賭贏，孩子因此能上好學(xué)校。但西城此次的決心和力度，可謂給他們當(dāng)頭一棒，高房價到頭來只換取了一個渣校的名額。

為火熱的學(xué)區(qū)房降溫，西城做的屬實驚艷。

近年來，受學(xué)區(qū)政策的影響，學(xué)區(qū)房市場火熱，價格屢創(chuàng)新高。德勝已飆升至約17萬/㎡，金融街更是在20萬/㎡以上。今年開年后，西城德勝等學(xué)區(qū)房，有的房子一夜之間漲了40萬元。而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在今年的2-4月，北京二手房市場成交約52585套，成交量環(huán)比增速在30%以上，西城學(xué)區(qū)房成為主力。

由于疫情及其他原因，很多家長意識到，短期內(nèi)無法將孩子送往國外讀書，于是轉(zhuǎn)向國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，同樣增加了對學(xué)區(qū)房的需求。近期一些國際學(xué)校的生源增多，同樣也是源自該部分的需求。

而在2019年的雙十一，在某拍賣網(wǎng)上，位于北京市西城區(qū)爛縵胡同的一套5.6平方米的“破舊小”學(xué)區(qū)房經(jīng)過多輪拼殺，以總價127.55萬元成交，吸引了近5萬人次圍觀。而這套房源原本的估價為65.76萬元。

這意味著，這套胡同房每平方米價值約23萬元左右。而同地段房源一般僅需9萬~13萬/㎡。

不是別墅，不是精裝修，不是無敵視野海景房，僅僅是一1室0廳0層”的“破舊小平房”。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提醒道：西城區(qū)基本都是學(xué)區(qū)房，網(wǎng)紅法拍房的面積和價位平時基本是不可能有的。十平米的房源其實非常少，就算有，可能也是有人為孩子買了一套，占住學(xué)位再賣出去。因此，不少小戶型的房源基本已經(jīng)沒有學(xué)位了。

而在2016年，在北京市西城區(qū)的文昌胡同深處，一間小小的、不起眼的、甚至雜草叢生，可以說有點破敗的房子，剛剛賣出了相當(dāng)于20公斤黃金的價格。確切地說，這處僅僅11.4平米的房產(chǎn)，賣出了530萬元人民幣的天價，每平米房價達(dá)到46萬元人民幣。賣出如此高價的原因，就因為它是北京最著名的小學(xué)之一實驗二小的學(xué)區(qū)房。46萬的單價，也創(chuàng)造了北京最貴學(xué)區(qū)房的記錄。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，去年西城區(qū)731政策出來后，他曾表示，過去為了獲得較好的入學(xué)名額，一些購房者會選擇購買小戶型的學(xué)區(qū)房，這也造成了這類學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價格炒作的亂象。而這次西城區(qū)的入學(xué)政策也體現(xiàn)了當(dāng)前學(xué)區(qū)改革的重要導(dǎo)向，通過限制學(xué)位和隨機分配學(xué)區(qū)的方式，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫。

整治以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價

4月30日，中共中央政治局召開會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

兩個月來，廣州市、成都市、石家莊市、南京市等多地展開行動治理房地產(chǎn)領(lǐng)域虛假違法廣告，其中，以學(xué)區(qū)房的名義違規(guī)宣傳和炒作房價成為整治重點。

石家莊市已于2021年5月10日、11日下午，對全市133家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、廣告經(jīng)營單位等共計290人分期分批進(jìn)行集中行政指導(dǎo)和相關(guān)法律培訓(xùn)。

據(jù)悉，本次培訓(xùn)針對房地產(chǎn)企業(yè)廣告違法行為頻發(fā)的現(xiàn)象，對房地產(chǎn)、中介機構(gòu)、媒體等廣告活動市場主體進(jìn)行集中約談指導(dǎo)和廣告相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，重點解決涉及學(xué)區(qū)房、投資升值等虛假違法廣告宣傳問題，減少房地產(chǎn)虛假違法廣告頻發(fā)亂象，規(guī)范石家莊市房地產(chǎn)廣告市場經(jīng)營行為。

5月17日，南京市房產(chǎn)局會同市教育局等部門，對全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開展專項檢查。各區(qū)累計檢查了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)191家，檢查組隨機抽查了17家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)門店，重點檢查是否存在以學(xué)區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學(xué)區(qū)房名義炒作房價等問題。

5月19日，成都市教育局聯(lián)合成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市市場監(jiān)督管理局印發(fā)了《關(guān)于開展學(xué)區(qū)房等虛假違法廣告專項整治工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確2021年5-6月，全市開展學(xué)區(qū)房等虛假違法廣告專項整治工作。

《通知》指出，專項整治的主要范圍包括從事商品房銷售及二手房買賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房源信息發(fā)布平臺、網(wǎng)絡(luò)媒體等市場主體的以下三種行為：以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學(xué)的；在廣告或其他形式的宣傳中使用學(xué)位房、學(xué)區(qū)房、學(xué)府房、名校配套等引發(fā)購房者對特定中小學(xué)入學(xué)資格產(chǎn)生誤解的；以書面或口頭形式承諾特定中小學(xué)入學(xué)資格的。

5月24日，廣州市教育局等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)配套教育設(shè)施廣告宣傳的意見》的通知，對教育資源無中生有、夸大事實、信息不完整、告知缺位等宣傳現(xiàn)象進(jìn)行依法查處，并提出規(guī)劃階段、建設(shè)過程、銷售合同、銷售過程等多方面監(jiān)管，指出要依法依規(guī)對違法違規(guī)行為予以懲處，加強“守信激勵”和“失信懲戒”，強化綜合治理。