本報記者 王麗新

    3月17日，A股房地產板塊大漲，特發服務、陽光城、世聯行、天保基建、我愛我家、嘉凱城、蘇寧環球、新城控股等13只地產股漲停。

    截至收盤，港股房地產板塊上漲約10%，內房股整體走高，融創中國大漲59%，創下最大漲幅記錄。旭輝控股漲近33%、龍光集團漲42%、碧桂園漲超28%、世茂集團漲超32%，中國恒大漲超17%，萬科漲超7%。

    有業內人士稱，今日地產板塊股價大漲，與昨日多部委密集發聲有關。但對房地產板塊的投資，仍然需要保持理性。雖然積極信號密集，但反彈幅度有多大，還有待后市驗證。

    多部委對房地產密集發聲

    3月16日，國務院金融穩定發展委員會專題會議指出，“關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。”

    隨后，人民銀行表示，堅持穩中求進，防范化解房地產市場風險。銀保監會表示，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。證監會表示，積極配合化解房地產企業風險。外匯局表示，配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩定發展。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

    總體而言，多部委密集發聲，一是強調防范化解房地產市場風險；二是強調提出向新發展模式轉型的配套措施。

    如何防范化解房地產市場風險

    “金融委會議將房地產企業作為問題提出，這意味著房地產企業問題的重要度提升。”諸葛找房數據研究中心表示，會議表態內容也對房地產企業釋放了積極信號。

    “預計后期將會出臺防范化解房企風險的措施。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，一方面是著重“防范”，在需求的釋放及融資端寬松等方面進行調整，使房企的銷售及融資暢通，現金流得到改善，防范房企再發生風險；另一方面是著重“化解”，細化支持收并購措施，加快風險出清，加快化解當前出現的風險。銀保監會、證監會將加大對收并購貸款、發行收并購債券等融資方面，給予收并購更大力度支持。

    據中指研究院統計，截至目前，各種渠道的地產并購類融資額度已釋放超過1500億元。此外，全國性金融資產管理公司（AMC）已有三家有所行動，“行動目標”均是化解房地產行業風險。

    中金公司表示，除了在支持合理住房需求方面的正向調整外，政策還可在引導問題房企資產處置等予以支持，包括提升優質龍頭收并購意愿、紓解房企信用端風險等。

    “房企風險的化解，需要政府、房企、金融機構協同，使資金、資源在行業內重新配置，甚至給部分房企創造有序退出或轉型的條件。‘有序去杠桿’應該成為行業共識。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，目前房企面臨資金壓力、信心不足雙重困難。穩健型房企短時間壓力較小，且有余力在土地市場、收并購市場出手，而風險房企和部分民營房企，由于負債較高、資金成本較高，以往高成本的資金只能讓這部分房企用高周轉模式降低資金成本，在不給予支持的情況下難以通過自身能力走出困境。

    新發展模式方向在何處？

    昨日，金融委會議指出“提出向新發展模式轉型的配套措施”。此前，2021年底的中央經濟工作會議明確提出房地產業要“探索新的發展模式”。今年兩會政府工作報告也明確指出“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場”。

    “考慮到當前房地產處于調整期，過去形成的‘高負債、高杠桿、高周轉’的房地產開發經營模式不可持續。”劉水表示，因此，未來房地產企業低負債、低杠桿的經營模式將會受到鼓勵，將是新發展模式的重要方向。

    對此，諸葛找房數據研究中心認為，新發展模式主要包含城市更新、租賃住房、輕資產發展等。國內目前住房模式還是以商品房為主，未來的市場供應主體更加多元化，尤其會大力支持租賃住房的發展，包括完善租賃住房的配套措施等。房企也應該積極靠攏新發展模式。

    關于房企的新發展模式，在潘浩看來，首先“慢”的能力是需要房企思考和建設的，近年提出的解決“大城市住宅突出問題”，需要房企更多參與到保障性租賃住房、新市民住房需求、城市更新、老舊社區改造中，不僅是開發建設還有運營管理。

    潘浩進一步強調稱，這對房企來說是一個挑戰，要在原有的“買地——建設——銷售——交付”之后增加更多的“運營”，從資產管理、資產運營中獲取長期效益。其次，構建慢的能力需要“慢”的資金支持，使資金成本適度降低，讓房企有條件掙“慢”的錢，摒棄“資金——土地——更多資金——更多土地”的邏輯，使土地和項目能夠給企業提供更長線的現金流，逐步構建“慢”的能力，走向良性循環。

（編輯 張明富 喬川川）