今年以來，買房門檻持續降低，80余城首套商貸首付比例降至20%，20余城首套房貸利率已降至4%以下，多地推出購房補貼；房企更是推出了五花八門的營銷辦法，“小麥換房”、“大蒜換房”、“荔枝換房”、“買房免費坐10年地鐵”等優惠輪番上陣。

    與前幾年嚴格限購時相比，這些舉措切實降低了消費者的購房門檻和購房成本，也推動了剛需群體入市的步伐。

    與此同時，近期熱點城市也加入了放松限購的隊伍。繼杭州取消“認房又認貸”之后，成都取消了各區域之間的限購藩籬，并且對改善性購房群體釋放出更多空間；西安則縮小了限購區域范圍，放松購買首套二手房的條件，降低人才購房限制，增加二孩及以上家庭購房套數。

    業內分析人士認為，目前購房門檻已經降至歷史低點，不少城市進入購房窗口期，隨著保交樓、金融政策的不斷推進，樓市后續或將進入相對平穩的發展期。

    值得注意的是，除了剛需群體的購房訴求，需求端新一輪支持政策也開始關注到高端改善群體的消費力，根據市場需求適當放開這部分群體的限制，或將有利于支撐需求面。

    近日，“金融16條”也提到，地方政策在全國政策基礎上，可以合理確定當地個人住房貸款首付和貸款利率政策下限。市場人士表示，這代表著，地方政府在需求端調控政策方面有了更多的優化空間，未來房貸利率下限有望進一步下降，特別是加大對改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限。

    房貸利率創新低

    信貸政策在本輪樓市周期中發揮了平衡與引導作用。

    面對低溫運行的樓市整體環境，今年以來，央行已經3次下調5年期以上LPR，共計下調35個基點，同時降低首套房貸利率下限20個基點。

    9月29日，央行發文允許符合條件的城市階段性下調或取消首套房貸款利率下限，30日又降低首套公積金貸款利率15個基點，為各地降低商貸、公積金貸款利率釋放了較大空間，有效地降低了購房者置業成本。

    貝殼研究院統計數據顯示，2022年11月首、二套房貸主流利率指數環比繼續下行。11月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，首套利率環比下行3BP，二套利率與上月持平，較去年最高點分別回落165BP和109BP，創歷史新低。

    截至11月22日，中指研究院監測到已有武漢、昆明、大連、溫州、天津等28個城市將首套房貸利率降至4%以下。

    首付比例的降低也已經成為一種普遍趨勢。

    今年以來，多地下調了商貸、公積金貸款的首付比例。據中指研究院監測，當前，包括重慶、溫州、石家莊等地的86個城市已調整首套商貸首付比例至20%，與此前首付30%占據主流的時期相比，購房人的入市門檻得到有效降低。

    對限購的調整則釋放了此前被禁錮的消費力。

    90后林然研究生畢業后留在了成都，最近3年都在成都高新區南部園區工作的她，對于買房一事已經謀劃了許久，奈何因為高新區新房火熱，搖號屢屢不中，想去其他區域買房也受限。直到近期，林然的買房規劃才迎來轉機。

    11月17日，成都市進一步優化了區域限購措施，消除了復雜的限購限制，明確將天府新區成都直管區等在內的12個區統一為一個住房限購區域，具備該區域內任一區購房資格的居民家庭以及具備成都高新區南部園區購房資格的居民家庭，均可在該限購區域內購買住房。

    這也就意味著，林然可以把置業目光投向鄰近的雙流區，選擇相對多了一些。她告訴21世紀經濟報道記者，高新區的新房如果再搖不到號，就考慮去鄰近的區域買房子了，這樣能快一點“上車”。

    58安居客房產研究院分院院長張波指出，目前買房成本已經進入到階段性低點，房貸壓力降至歷史性低點。“利率調整，尤其是針對首套房利率的降低，可以加快潛在購房者入市的腳步，并且在部分剛需比較集中的城市和區域起到明顯的作用。”他說，這也是不少城市購房的“窗口期”，隨著保交樓、金融政策的不斷推進，樓市后續會進入到更為平穩的發展期。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示：“首付比例出現積極下調，且利率也到了比較低的水平，這說明今年實際上形成了歷史上較好的信貸環境和政策，購房成本已降至歷史低點。這是購房者需要積極把握的。”

    鼓勵改善需求入市

    隨著剛性購房需求得到充分支持，近期以來，改善性住房需求也開始得到重視。

    11月17日，成都明確，對首次開盤的“雙限地”項目及其后續批次房源、建筑面積在200平方米及以上的房源以及登記購房人數在房源數（不含200平方米及以上）2倍以內的房源，由開發企業自行組織銷售，不再實施公證搖號。

    疊加成都同期取消的小區域限購舉措，200平方米及以上戶型的銷售情況，或將得到改善。

    前述成都90后林然告訴21世紀經濟報道記者，她身邊有朋友購房預算比較高，這次新政后，打算不再僅限于高新區買房，計劃去成都中心五城區選一選房子，200平方米以上無需搖號的房型也在考慮之內。

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“對有收入支撐的購房群體，根據市場需求適當放開限制，有利于支撐需求面。與此同時，對面積較小、登記人數多的，依舊按照無房（棚改戶）、普通房需求的優先順序予以滿足。這樣，既符合房住不炒的要求，也能適度調整和糾偏過去的政策。”

    近段時間以來，多數熱點城市的改善性購房需求走熱，但在此前嚴格的限購政策之下，改善性購房要么沒有購房資格，要么需要付出更高的成本。

    11月19日，西安也對樓市限購政策進行了調整，包括放松購買首套二手房的條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數，縮小限購區域范圍等。

    其中，增加多孩家庭購房套數，屬于充分促進改善需求的釋放，同時也是充分考慮到不同人口結構家庭的住房需求，合理紓解供需矛盾。這一舉措，此前已經出現在多個城市的調控工具包中。

    疫情常態化防控以來，多個熱點城市的大戶型和高價豪宅盤熱銷。以北京為例，仲量聯行數據顯示，前三季度北京高端住宅累計成交量創近五年新高。這部分群體的消費力對樓市需求端起到了一定程度的拉動作用。

    一位在北京國貿商圈擁有300多平方米住宅的購房人告訴21世紀經濟報道記者，他也在密切關注著對二套非普通住宅的限購措施是否有松動，好讓他能踮一踮腳，將現在的房子置換成更好一點的小區。

    展望后市，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，今年截至11月1日，全國已有超300省市優化調整政策超900次，在政策優化過程中，部分城市市場出現階段性修復。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。

    “當前，部分二線城市限購限貸政策仍具備一定優化空間，預計隨著‘金融16條’的出臺，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。”陳文靜補充說。