本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    上市房企2023年“成績單”正處在密集披露期。截至4月16日，大多數頭部房企2023年業績已披露完畢。深入洞察頭部房企的經營策略和對市場的預判，對于了解房地產市場接下來走勢如何，企業怎樣求變突圍，乃至行業未來新需求新商機在何處很重要。

    近期，《證券日報》記者參與了數十場上市房企及物管企業2023年業績說明會，通過對其管理層的采訪獲悉，頭部房企管理層普遍認為，當前行業仍處于調整和筑底階段，市場仍然充滿挑戰。

    但通過對比頭部房企投資策略、業務布局以及重要財務指標前后變化，可洞悉行業求新求變之路徑。那么，在房地產行業改善資產負債表，向新發展模式轉型過程中，頭部房企找到了哪些新發力點？在投資邏輯以及財務戰略方面又有哪些新變化？

    市場筑底格局將延續

    2024年一季度，新房市場整體仍未走出低迷，主要表現為增速下滑，震蕩筑底，冷熱不均，分化明顯。業內對此已有共識，即行業已經從增量時代進入存量時代。那么，如何適應新形勢的變化，安全活下來，再尋找新發力點，是房地產企業當前亟須破解的重要課題。

    對新發展路徑的思考及布局，通過數十場上市房企業績說明會上透露出的信息可窺見一二。過去被重點關注的新一年的銷售目標，房企管理層頗有默契地鮮少提及，取而代之的是，如何從過去以“擴規模”為主的粗放式發展向當前以“安全提質”為主的內涵式發展轉變。

    對市場規模的預判，龍湖集團管理層在業績會上進行了詳細解釋：“2010年至2015年期間，全國新房成交面積維持在9億至10億平方米的量級，2016年到2021年期間，市場不斷走熱，全國成交面積維持在14億平方米的體量，但其中存在大量的投資性需求。”

    在龍湖集團管理層看來，2023年，全國新房住宅市場回落至9.5億平方米量級，這是新房市場真實居住需求可以承載的量，但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復過程中，短期內市場仍然存在一定的壓力。

    壓力雖未走遠，但市場前景及信心仍存，需求是支撐力。在多位頭部房企管理層看來，盡管開發市場規模縮小，但不變的共識是需求仍然存在。未來，這一需求釋放的銷售規模或將穩定在10億平方米左右，這意味房地產行業基本面并未改變。變化的是，改善性需求以及多樣化住房需求正逐漸成為市場“主力軍”。如此一來，此前房企謀求的多元業務轉型，也隨著需求的轉變而逐步步入收獲期。

    滿足更多元的市場需求，是房地產下半場重要發展方向。對房企而言，必不可少的是將目光投向“三大工程”等增量市場以及空間服務市場，與此同時，“商住并舉”、構建多元業務等模式也有望成為房企業績第二增長極。

    對此，萬科董事會主席郁亮在業績會上表示，保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”建設，將促進經濟回升，也會為房地產企業提供更多發展空間。萬科在城中村改造、保障房領域都有項目，未來將繼續發揮自身在小戶型建設和代建等方面的能力和優勢，積極參與。

    龍湖集團則將業務劃分成開發、運營及服務三大板塊，包括地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等C1至C5多個航道業務。2023年，龍湖集團的運營及服務業務收入已超過248億元，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上。

    對非房地產開發業務的重視、經營及服務業務進入收獲期，以及對新發展模式的探索等多重戰略規劃下，龍湖集團管理層提出，未來C2至C5這四個航道的非開發類業務，爭取每年利潤實現20%以上的增長速度。

    “以銷定投”拿地

    構建新發展模式并不容易，不是一朝一夕可見成效的。尤其在市場下行周期中，企業投資決策委員會如何調度有限的資金去規劃投資，做到精準投資，投一成一，是戰略成敗的關鍵。

    對主營業務開發基本盤的投資邏輯，大多數房企管理層認為，房價普漲的大開發時代已結束，未來市場分化是最大的特征，因此要聚焦去化率較高的城市和項目去拿地。

    對此，綠城集團管理層認為，未來房產在核心一、二線城市及改善產品分類上韌性更高，復蘇集中在熱點城市及改善性住房。公司新拓項目也在持續向高能級城市的高能級板塊集中，進一步提升抗風險能力。

    美的置業則坦言，投資戰略以作減法為主，由多到精，存量方面加快去化，作結構的調整，深耕更加有潛力、具備一定優勢的核心城市。

    龍湖集團管理層表示，當前土地市場競爭激烈程度不如以前，更有機會拿到好項目，持續修復毛利率。但也會“以銷定投”，主動把握好投資節奏，并依然嚴守投資刻度，根據資金盤面“優中選優”繼續新增獲取土地，保持彈性供貨。

    在鞏固開發基本盤的同時，把重資產變輕以及拓展輕資產業務也是錨定房企未來競爭格局的重要看點。在過去一年中，為了翻越經營性物業收益率不足以覆蓋利息這重山，萬科以輕資產化為核心轉型。一方面尋求長期資金“外援”，釋放百億元規模流動性的目標；另一方面，借道公募REITs試點持續深入等多種手段，試圖讓“大船”變“輕舟”。

    其他頭部房企亦如是。當前，華潤置地、招商蛇口、綠城中國等頭部房企均在商業、產業地產、代建等多元業務賽道上持續發力，通過打造商業REITs平臺、引入投資者、小股操盤以及輸出商業IP品牌等輕資產化路徑突圍。

    事實上，近年來，多家商業地產輕資產運營主體相繼在港股上市。越來越多的輕資產業務模式正從地產集團主業分化形成獨立賽道，并在資本市場上顯現出價值。

    著手應對明年到期債務

    房企求發展的前提是謀安全，財務穩健是安全墊。增厚經營性現金流是當前“留在牌桌上”的必要條件，壓降有息負債規模，以經營驅動發展則是長久之計。

    暢通多元化融資渠道，多措并舉加快銷售資金回籠，使得多家頭部房企得以著手提前償債，保住信用評級，給予投資者和購房者更多信心。

    以龍湖集團為例，今年3月8日，龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業資產支持專項計劃（CMBS）。龍湖集團管理層表示，已全額備妥5月份到期境內公司債兌付資金，2024年還會有序、主動提前償還2025年到期的部分債務，削減短債，保持債務結構的安全。

    不僅僅是龍湖集團，著手安排明年償債工作，優化債務結構，已是擺在房企掌舵人案頭上最重要的工作。為此，頭部房企亦在不斷嘗試新融資渠道，尤其是跑通靠重資產去驅動融資的新模式。

    REITs擴容至消費類基礎設施為頭部房企帶來新的市場機遇。對于商業REITs的整體規劃，華潤置地首席財務官郭世清表示，未來3年至5年，預計每年的發行規模在100億元左右，希望未來5年的整體發行規模達到500億元以上。

    而擁有較多商業項目的龍湖集團則更偏好經營性物業貸，公司管理層透露，2023年全年龍湖集團的經營性物業貸凈增174億元，平均融資成本不到4%。目前還有約40座可用于后續融資，為公司提供了長賬期、低成本的融資，未來在經營性物業貸方面會繼續深耕。

    綠城中國執行董事及執行總裁耿忠強向《證券日報》記者表示，城市房地產融資協調機制旨在通過協調各方資源，為房地產企業和項目提供更為高效和穩定的融資支持，從而解決當前房地產市場面臨的資金難題。

    有序按期償債，是房企防風險的重要一環，但若想做百年老店，仍需摒棄舊“三高”（高杠桿、高負債、高周轉）模式，持續壓降有息負債規模，合理管控風險。

    以龍湖集團為例，2023年，集團有息負債從2080億元降到1926億元，下降了154億元。龍湖集團管理層強調，會保持負債規模的穩步下降，但這主要依靠正向經營性現金流，而不是靠被動出售資產或降低手頭現金。

    事實上，其他已披露2023年資產負債表的房企中，合生創展等多家企業有息負債規模也都下降了百億元以上。在2023年業績說明會上，萬科高管亦承諾，未來兩年降負債1000億元。“眾人拾柴火焰高”，這極大改善了行業資產負債表。

    “雖然前路曲折，但也為行業探索新模式帶來了契機。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，接下來，上市房企需將重點放在降低負債風險上，同時抓住政策紅利，靈活調整經營策略，為長遠穩健發展夯實根基。