時間進入7月份，上市房企陸續披露了上半年的業績簡報，除去略顯蒼白的解釋外，一些房企也展現出積極的一面。

    7月12日晚，龍湖集團發布業績公告，在今年1月份-6月份實現銷售額511.2億元，合同銷售面積為365.5萬平方米，穩居行業TOP10。

    事實上，作為一家老牌房企，龍湖集團如今的一舉一動正得到更多關注。背后的原因，不單單因為其銷售規模常年穩居行業前十，而是隨著激蕩的潮水退去，行業愈發期待一位新發展模式的開渠人，打開原本房地產企業單一收入構成的桎梏。

    一直以來，龍湖在開發業務之外的經營性業務均被寄予厚望。在上半年，龍湖實現經營性收入約139.4億元（含稅），同比增長7.6%，創下歷史新高。其中，運營業務營收達70.7億元（含稅），服務業務營收為68.7億元（含稅），雙雙實現增長。

    可以看到，龍湖集團在此期間的經營業務收入相較地產銷售收入的比例已高達25.6%。曾經以開發業務之“源”，生長而來的經營、服務賽道之“流”，如今已經實現獨立成長，在龍湖的營收、利潤以及現金流的貢獻中占據更為重要的位置。

    如果說現金流是企業流動的血脈，如今的龍湖集團已然引入了一股“活水”。在提質換擋的特殊時期，龍湖正以豐富業務組成的生態圈，積攢抵御周期波動的力量。

    波動周期內的“定盤星”

    在2024年，隨著城鎮化率超過65%、房地產增速放緩、運營成本上升，房地產全行業告別過去的“三高”模式，承受著前所未有的陣痛。

    房地產行業正在曲折中，邁向高質量發展的新模式。在這樣一個變化的過程中，龍湖向更高階的發展模式靠近，尤其在經營性業務領域，已成功步入收獲期。

    其中，厚實的商業盤面是龍湖集團重要的標簽之一，在行業整體又增量轉向存量的大背景下，實現穩健的發展節奏。

    在2023年度業績發布會上，龍湖集團管理層曾提到，2024年將新開14座商場，其中8座重資產、6座輕資產。這也意味著2024年龍湖開業的商業項目將超過100個，屆時龍湖將正式步入“百MALL時代”。

    如今，半年“交卷”：成都東安湖天街、南京雨山天街、重慶云領天街相繼開業，成都三千集煥新亮相，龍湖在高能級城市核心板塊業績亮眼。

    當前，行業要轉型至新發展模式，房企將在地產開發業務之余，尋求獲取長期穩定的重復性經營收入。在依靠重資產獲取租金收入之余，為資產引入權益投資人，獲取資產、資本管理收入，最后是受委托管理第三方業主的資產，實現經營管理、品牌收入。

    2024年，為迎接大資管時代，龍湖整合資源用運營思維全面推動產品升級。4月16日，龍湖集團發布全新資產管理品牌“逍遙洲資管”，與此相應，原長租公寓航道升級更名為資產管理航道。

    逍遙洲資管定位為“全周期全業態資產管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大業務，實現存量提質和增量投資的良性循環。

    商業的持續推進，加上逍遙洲資管拓展的豐富空間，推動龍湖集團在上半年實現運營業務營收達70.7億元（含稅）。

    事實上，這份運營業務被廣泛認為是龍湖集團在波動周期下的定盤星。據中金發布的最新報告，持續看好龍湖集團作為稀缺的“開發+持有”標的，龍湖有望通過高度自律、積極作為在下行周期保存優質資產、打磨能力，待行業基本面修復后解鎖優越模式帶來的估值重塑。

    新質增長重構競爭優勢

    優勝劣汰，活下來的都是強者。

    新周期意味著傳統生產力的升級躍遷。龍湖經營性業績穩定增長，原因在于通過商業模式創新，培育新質生產力，重塑增長路徑，打造新型增長曲線——強化運營、服務業務才是發展的永續動力。

    從龍湖的業務布局，我們可以看到，“一個龍湖”“三大板塊”“多元生態”展現出極強的生命力。

    而這自然離不開長年的業務積淀。例如，商業投資就是龍湖在2000年就開始布局的業務，以時間的沉淀才有了今天“天街”和“星悅薈”兩大商業品牌落地全國高能級城市。

    經過20余年的經驗積累與實踐探索，龍湖不僅保持開發賽道位居行業前列，更重視以用戶為中心布建“輕重并舉”的多元化體系，將行業高品質、好服務提供給合作伙伴，實現價值共享。

    2021年，龍湖商業啟動輕資產業務，提速全國網格化布局，僅三年時間便在輕資產賽道風生水起。截至目前，龍湖商業已累計獲取30多個輕資產項目，在今年6月份，龍湖與杭州錢江制冷集團達成合作，聯袂打造杭州首座星悅薈項目，這是龍湖在杭州布局的第14座商業項目，也是杭州第5座輕資產項目。

    在運營業務之外，龍湖集團的服務業務板塊同樣搶眼。

    其中，龍湖智創生活涉及住宅服務與商企城市服務，及社區增值、新零售、房屋租售、工程服務四大增值業務。2023年全年，龍湖智創生活實現收入總額102.8億元，毛利率為30.6%，物業在管面積達到3.6億平方米，客戶滿意度連續15年超過90%。

    2024年上半年，龍湖智創生活榮獲“2024中國園區物業服務力TOP20企業”、2024中國物業服務智慧服務樣本標桿企業、2024中國物業服務辦公物業服務樣本標桿企業等獎項，深受行業認可。

    在今年1月份-6月份，龍湖集團服務業務營收為68.7億元（含稅），其中不只是龍湖智創生活的持續增長，龍湖龍智造這一新業務崛起，也意味著龍湖的業務邊界被重塑，創新增長有了新機遇。2024年上半年，龍湖新增代建類項目26個，總建筑面積達432萬平方米，已累計獲取代建類項目超110個，總建筑面積超2100萬平方米。

    數字化賽道，龍湖亦積極布局。2024年5月13日，龍湖旗下千丁數科“4+N”智慧空間科技產品矩陣正式發布，聚焦城市空間建造和運營，推動數字技術與空間場景的融合創新。

    獨行則疾 眾行則遠

    在動蕩起伏的環境中，韌性就是組織穿越周期的定力。對于一家企業而言，所謂“韌性”，即“適應性”。

    首先，龍湖對外部環境及趨勢保持清醒認知。“唯一確定的就是不確定”既是新經濟時代的主要特征，更是企業穿越周期的核心關鍵。

    其次，龍湖做好了應對之策。龍湖仍在積極主動求變，行業拐點無非是市場萎縮、利潤下滑等，但市場需求依然存在，用戶也依然存在。

    其三，龍湖有著清晰的戰略，與戰略執行力，精準調試變革的節奏。龍湖管理層曾多次強調，未來企業的發展是靠內生動力和業務產生正向的現金流去推動。相較于開發業務，龍湖的經營性收入以及利潤正在穩步、可持續增長，建立更加健康的盈利模式。

    經營性業務貢獻穩定的現金流之外，龍湖的融資亦保持通暢。據龍湖管理層透露，上半年龍湖經營性物業貸款的增額超過200億元。因此，龍湖有資金實力在上半年獲取7宗土地，覆蓋北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山等城市，總建筑面積為51萬平方米，權益地價60億元。

    安全的債務結構，更是龍湖穩健前行的基石。6月28日，龍湖提前兌付26.5億元的CMBS債券，并在同一天提前贖回6.2億美元的美元債。截至目前，龍湖累計還債達72億元，2024年內剩余到期的公開債僅剩45億元人民幣，且到期時間分散、無集中兌付壓力。至2026年底前，龍湖亦無境外無到期的公開債券。

    匯豐認為，龍湖是為數不多的仍能按時足額償還債務的民營房企之一。

    獨行則疾，眾行則遠。沒有人能精準預測經濟的走勢，也沒有人知道未來還有多遠，但龍湖始終聚焦用戶需求、提升現金創造能力、力圖多方共贏、構建新發展模式、嚴控財務安全等，或許正是企業穿越周期、鍛造韌性的借鑒經驗。

    （CIS）