本報記者 王麗新 陳瀟

    近期，“構(gòu)建新發(fā)展模式”“提供好服務(wù)，建設(shè)好房子”屢被政策面提及，已被業(yè)內(nèi)視為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題的治本之策。

    “在新的供求關(guān)系下，新發(fā)展模式要解決兩個核心問題，即跑通商業(yè)模式和盈利模式。”近日，藍綠雙城董事長曹舟南向《證券日報》記者直言，從藍綠雙城的探索實踐來看，“共建”好房子有大市場，將成為新型城鎮(zhèn)化階段的新路子。

    “共建”新在哪里？

    言及“共建”，離不開代建。通常而言，代建是指通過第三方機構(gòu)或?qū)I(yè)團隊，對房地產(chǎn)項目進行全程或階段性管理與服務(wù)的行為，商業(yè)模式本質(zhì)是輕資產(chǎn)運營，代建方收取代建及管理費。目前，代建行業(yè)內(nèi)有綠城管理和中原建業(yè)兩大上市公司，但布局相關(guān)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)已達數(shù)十家。

    2018年，曹舟南二次創(chuàng)業(yè)成立藍綠雙城后，升級代建模式，提出“共建”新模式。此后的6年間，藍綠雙城在盤活“紓困項目”、喚醒城投公司托底拿地的“沉睡”地塊、促進增量優(yōu)化等方面跑通盈利模式。

    在曹舟南看來，“共建”有望成為未來房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的主流商業(yè)模式之一。

    那么，“共建”新在哪里？曹舟南向《證券日報》記者表示，不同于以往模式，“共建”是以地方國企為主體，引入頭部民企（共建企業(yè)主體），合資設(shè)立項目投資公司和共建操盤公司，融合國企的投融資能力與民企的專業(yè)和服務(wù)能力，結(jié)合重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤為房地產(chǎn)發(fā)展新模式探路。

    “本質(zhì)是雙方入股、輕重結(jié)合，雙方既能分享收益又能嚴控投資風險，保持商業(yè)模式市場化持續(xù)運行。”曹舟南說，在項目投資公司層面，地方國資平臺絕對控股，藍綠雙城會依據(jù)當?shù)厥袌鰷y算項目的收益率指標決定投資比例。在共建操盤公司層面，國企參股，藍綠雙城控股，雙方共同把握市場，共同承擔風險，并按持股比例共享共建管理費收益。

    藍綠雙城今年上半年實現(xiàn)合同銷售額108億元，位列行業(yè)第三。“我們不會刻意追求速度和規(guī)模，每年適度增加幾個項目，保持一定規(guī)模的有質(zhì)量增長就好。”曹舟南表示，在發(fā)展中，更關(guān)注的是“好房子”創(chuàng)新、安全和銷售去化。

    盤活區(qū)域市場

    市場競爭的核心仍是樓盤的新產(chǎn)品、高品質(zhì)和匹配需求，有市場、客戶喜歡的好房子，才能達到預(yù)期的銷售和經(jīng)營成效，才能保證同城多項目持續(xù)經(jīng)營，讓“共建”模式更好更快且更有力地幫到更多的區(qū)域市場。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，“共建”模式本質(zhì)在于輕重結(jié)合，讓地方國資平臺與共建企業(yè)聯(lián)合盤活市場，且需將盤活范圍從一個項目擴大到幾個項目甚至一個區(qū)域乃至一個城市的市場，才能讓“共建”晉升為“新發(fā)展模式”主力軍。在這期間，研究各地今年以來頒布的新規(guī)范，建“好房子”是突圍的鑰匙。

    以市場需求作為“晴雨表”來鎖定項目去化率，是藍綠雙城有望憑借“共建”模式以點帶面盤活區(qū)域市場的關(guān)鍵。在曹舟南看來，房地產(chǎn)下半場將進入內(nèi)生型市場，隨著城鄉(xiāng)融合加快，本地客戶買房占比將逐步提升。

    在這一市場研判基礎(chǔ)上，藍綠雙城篩選項目有三大原則。一是配合當?shù)夭疬w計劃選投項目，比如簽約被納入購房者可以拿著拆遷房票去選購的商品房，提前鎖定一部分確實需要“好房子”的客群；二是以市場需求連通城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃，優(yōu)先選投當?shù)睾玫貕K；三是項目公司要堅持建“好房子”，如高層樓盤得房率超過100%，凈高超過3米等。

    “未來產(chǎn)品定位是根本，像造汽車一樣造好房子，是當前‘共建’模式實現(xiàn)差異化競爭的關(guān)鍵，也是行業(yè)構(gòu)建可持續(xù)新發(fā)展模式的著力點。”嚴躍進表示，現(xiàn)在行業(yè)處于弱周期階段，但每年仍有10萬億元體量的增量開發(fā)規(guī)模，“共建”有大機會。