本報記者 陳瀟

    當前，國內上市房企上半年“成績單”已披露完畢。從營業收入來看，A股、H股共有56家上市房企上半年營業收入超百億元，其中，萬科以及保利發展兩家房企銷售額超千億元。歸母凈利潤方面，房企仍然普遍承壓，拋開中國奧園因重組獲得一次性巨額收益外，僅有中國海外發展、華潤置地兩家房企上半年凈利潤超過百億元。

    如何在深度調整中留在牌桌上，是企業面臨的共同話題。而隨著行業加速去庫存，當前毛利率或已觸底，房企融資渠道也在持續打開，市場的曙光已乍現，行業前景仍然廣闊。

    毛利率有望逐步回升

    中指研究院監測數據顯示，今年上半年，105家A股和H股房企營業收入均值為115.91億元，凈利潤均值為1.45億元，行業盈利仍然承壓。

    “上市房企盈利承壓，一方面是由于過去較高價格拿下的土地，進入了項目結轉期，另一方面，房企對投資性物業以及存貨等計提減值，也成為影響利潤水平的重要因素。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示。

    從房企的上半年財報來看，銷售額超過百億元的房企銷售毛利率普遍在6%至22%之間，以A股市場凈利潤最高的房企保利發展為例，公司上半年銷售毛利率為16.02%。回顧歷史數據，2021年及以前數年的上半年度，該公司的毛利率高達30%以上。

    萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在8月30日的中期業績會上表示，2022年以前地價高，當前進入結算期，給當期利潤帶來不小的壓力。

    但可喜的是，隨著過去高成本的住宅加速去化，房企的毛利率水平有望逐步回升。

    “就2024年全年來看，由于收入結轉結構和重難點庫存去化的原因，毛利率仍然面臨一定壓力。”綠城中國管理層在中期業績會上表示，預計全年毛利率比去年會低一些，但基本上處于底部，隨著2022年和2023年獲得的項目逐步交付，未來的毛利率會有所改善。

    除了加快開發項目的交付、持續去庫存外，商業板塊的成熟也為房企貢獻持續性的經營性現金流，同時提升了房企的毛利率。

    龍湖集團上半年實現凈利潤58.7億元，其中運營及服務兩大業務板塊利潤占比已提升至80%以上，也讓公司上半年的核心利潤達到47.5億元。公司管理層在業績會上表示，按照這個速度，預計2028年底經營性收入占比能夠過半。

    保持融資渠道暢通

    此外，降低融資成本、保障融資渠道的暢通亦是近年來房企的經營重心。

    從上半年來看，不少房企的融資利率正持續下降。以越秀地產為例，公司上半年加權平均借貸年利率同比下降41個基點至3.57%，期末平均借貸成本進一步下降至3.47%。在業績會現場，越秀地產管理層表示，7月份于境內成功發行公司債券15億元，其中5億元3+2年期票面利率2.25%，融資利率全年應該有進一步下調的空間。

    而另一大頭部房企華潤置地債券利率已經來到“1字頭”，公開資料顯示，華潤置地今年4月份發行的10億元超短債，期限為175天，發行利率為1.98%。

    “融資利率下降意味著企業的借款成本降低。對于資金密集型的房地產行業來說，可以減少財務成本，提高盈利能力。許多房企可以利用資金成本下降的機會，置換債務，從而降低還款壓力。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，同時，債務周期變長，也可以讓負債償還節奏與收入的節奏相匹配。

    除了發行債券以及銀行借款外，在經營性物業貸款方面，不少房企抓住機會，持續降低負債成本。

    龍湖集團管理層在接受《證券日報》記者采訪時表示，經營性物業貸款融資力度的加大，不僅讓公司以更優的成本，進一步拉長平均合同借貸年期，還讓公司得以用經營性物業貸提前兌付2筆CMBS共計72億元。

    出險房企方面，保交付仍然是首要經營目標，其中“白名單”機制發揮了重要作用。以融創中國為例，上半年，公司在全國52個城市交付約5.8萬套房屋，累計獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復資金額超300億元，超110個項目進入融資協調機制“白名單”。