本報記者 陳瀟

    綠城，杭州房地產的一張名片，高端住宅的代表，當前土地市場上的明星房企，亦是見證中國房地產市場蓬勃壯大，周期波動的代表房企之一。

    2025年1月6日，是綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”）成立30周年。這30年間，中國房地產市場起起伏伏，新房年銷售規模從百億元擴展到如今的10萬億元，綠城也從一個地方性開發企業，成長為布局全國的行業翹楚。

    在房地產市場大小周期的變革中，綠城始終以產品品質立身，在市場周期波動中保持長青。“三十”而立之年，綠城頂住了樓市壓力，以超過2700億元的銷售額位列百強房企第三位。回望過往三十年至今，綠城做對了什么？經歷了哪些困境？未來又會如何發展？

    以“品質先行+創新賦能”鋪底色

    堅持做“好房子”

    1995年，綠城在浙江杭州這片沃土上扎下了根。創業的前十年，是綠城從無到有的成長階段，亦是奠定企業底色的10年。

    彼時，市場經濟的興起推動工業、制造業熱火朝天，但房地產行業仍在萌芽階段，充滿未知與可能。在這樣一個尚未完全開發的領域，綠城的第一個項目，選擇了開發難度更高的別墅產品——丹桂花園。與普通商品房相比，別墅的開發顯然更需要精心規劃和更長的周轉周期。

    在綠城的住宅營造史上，桂花城是其早年高端住宅的扛鼎之作。彼時，項目一經推出，便獲得了市場積極響應，迅速實現售罄。后來，桂花城系列成為綠城在全國范圍內被模仿和復制最多的產品之一，亦是行業標桿樣品盤。

    打響產品力第一槍后，綠城內部卻掀起了嚴格的自我反思，一本囊括規劃、施工、景觀、銷售、物業管理等諸多細節缺陷的《桂花城批判》出爐，全員復盤。這份內部批判文件不僅反映了綠城對自身產品的嚴苛要求，更打響了“精品”在業界的知名度。

    從最初的一磚一瓦到“桂花城”再到“玫瑰園”項目的竣工，綠城創立之初對住宅產品和品質近乎偏執的嚴苛，可謂是堅持做“好房子”的起點。此后三十年間，產品主義思維成為綠城的核心競爭力，依靠“品質”和“創新”這兩大基因，綠城不斷實現產品迭代。

    時至今天，提起房地產領域的“產品主義者”，綠城依然一馬當先。2022年，綠城中國成立了科研委員會，踐行以客戶為中心的產品主義。2023年以來，綠城對全國20個以上城市深入采集了1800萬潛在客戶，以億計的數據，經過AI大數據分析訓練，深入的了解客戶、理解客戶，進而代表客戶在項目的前端輔助產品設計。

    總體而言，以“綠城好房子標準”為綱，以“鳳起系、月華系、廬系、春月系”等引領及煥新產品系為目，以“智慧宅、健康宅、生命宅、綠色宅”為核心提升，綠城全面系統地實現了產品譜系的創新迭代。

    在品質方面，圍繞最懂產品和最終客戶兩大戰略支點，綠城通過前置創新、大設計理念，貫穿客研、投資、設計、成本、工程等全業務鏈條，在產品創新及工程精益管控等方面取得豐碩成果。中指研究院《2024中國城市居民居住滿意度調查報告》顯示，綠城中國以92.9分的總體滿意度得分領跑行業，并在16座城市拿下總體滿意度第一，12座城市拿下總體忠誠度第一。

    綠城管理層亦多次公開強調，對自身的自畫像以及定位是房企“TOP10里面的品質標桿”。綠城中國董事會主席張亞東曾表示：“這句話有兩個含義，一個是定量，一個是定性。定量是我們要站在TOP10定義之中，另外一個品質標桿則是定性，即在TOP10里邊我們要做到什么樣的形象，做成什么樣的公司。”

    以“上市籌資+引戰重組”穩基本盤

    加快全國化拓展

    夯實產品品質基石后，綠城的下一步是走向規模化。2002年起，綠城走出杭州，逐步拓展至北京、上海等全國市場。在這一過程中，隨著擴張步伐的加快，綠城的融資需求日益增長。

    為了籌措資金解決發展難題，綠城將眼光瞄向了資本市場。2006年7月，綠城正式在香港聯交所上市，融資26.7億港元，這是綠城加速成長的起點。彼時，適逢中國房地產市場迎來黃金發展時期，綠城一路攻城略地。

    上市前，綠城全年（2005年）營業收入僅為25.35億元，開發項目也主要集中在杭州。上市當年（2006年），綠城營業收入躍升至64億元，比上年大幅度增長152%。

    2007年，綠城各項經營業績再度取得了新的突破，實現預售收入比上年增長113%，達到151億元。2007年底，綠城總土地儲備建筑面積達2222萬平方米，比上年同期增長81%，且已在全國多地落子。

    2015年，綠城引入央企中國交通建設集團有限公司（以下簡稱“中交集團”）作為第一大股東。這一年，是綠城新征程的起步之年。

    上市籌資+股權調整的雙重加持，盡管其間經歷了市場的跌宕起伏，但綠城完成了全國化布局和規模化發展。在第二個十年的收官之年（2015年），綠城超額完成銷售目標，以719億元戰績開啟了第三個十年發展新篇章。

    基本盤穩健后，綠城中國進入有質發展期。尤其是2021年以來，行業進入深度調整期，綠城中國憑借穩健的財務、持續向好的業績，投資者給出了“內房股之錨”的高度評價。優質的基本面，也讓綠城中國2024年的股價實現了16.5%漲幅。

    以“理性投資+多元布局”打安全牌

    謀求“確定性”發展

    2015年至今，中國房地產市場跌宕起伏，前半程是高光時刻，后半程則是低谷徘徊，是充滿挑戰與不確定性的十年。在這期間，綠城經歷2015年至2018年的復蘇期，以及2019至2021年的調整與成長，以及2022年至今的堅守期，穿越迷霧，邁向成熟。

    細看過往，在周期波動之下，綠城屹立不倒，離不開品質先行的基因、理性精準的投資以及業務的多元化發展和穩健安全的財務盤面。

    在產品迭代和創新方面，以產品力為先貫穿三十年發展歷程的背后，不斷升級產品力標準，是長期主義經營理念。正如綠城管理層的共識是，無論行業的形勢如何變化，綠城始終相信房企過硬的產品力是確保企業競爭力、穿越周期的重要一環。未來，綠城也將持續打磨和提升產品力。

    在拿地投資方面，綠城吸取教訓，堅持謹慎原則，聚焦核心城市和高潛力板塊，避免因激進擴張而陷入高杠桿困局。2024年上半年，綠城高能級核心城市的市場地位持續鞏固，一、二線城市銷售額占比80%，在杭州、上海、西安、北京等13個核心城市銷售排名當地前十。

    在業務模式上，綠城于2020年將代建業務拆分為綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”）上市，孵化出全國代建第一股的同時，綠城管理以輕資產模式運營，成為綠城業績新增長極。此外，綠城還在物業服務、養老產業等領域持續發力，構建了多元化業務發展新格局。

    在穩健財務盤面方面，確保資金安全永遠是綠城的第一原則，這是底線。“公司每個階段買地的額度都是通過謹慎的現金流模型測算排布而成，根據銷售情況以及對市場后續判斷，以比較謹慎的角度來精準投資。”綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峰曾向《證券日報》等媒體如是稱。

    更重要的是，2024年，綠城不僅妥善解決了當年到期債務，還提前完成2025年3億美元的境外債務置換，守住了債務安全底線。在行業內多家“千億房企”債務違約之際，截至2024年6月底，綠城在手貨幣資金為751.33億元，創歷史新高。與此相呼應的是，降本增效，亦是綠城近年來的重要經營邏輯。中交集團入股后，綠城的融資成本明顯下降，平均融資成本從2015年的7.3%一路下降至2024年上半年的4.0%。

    在市場波詭云譎的第三個十年，“綠城打出了建設‘好房子’、理性投資、安全償債等多種組合安全牌，為未來發展夯實基礎。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示。

    經歷30年的蛻變與成長，展望未來，對于當前房地產市場形式的變化，張亞東并不悲觀，在他看來，綠城在變化中占據一定的先機。正如其所示：“下一步我們更需要接近的目標是，作為一個產品主義者，為大家提供更好的房子，來滿足對美好生活的需求。在未來的競爭格局中，綠城有很多機會，會做得更好，繼續努力。”

（編輯 何帆）