本報記者 陳瀟

    “我們長期看好內地市場。目前，內地業務已占公司整體收入的70%。”近日，恒隆地產有限公司（以下簡稱“恒隆”，證券簡稱“恒隆地產”）行政總裁盧韋柏接受《證券日報》專訪時表示。

    自2018年加入恒隆以來，盧韋柏經常在香港與內地間穿梭，頻繁走訪一線商圈。在他眼中，內地是有巨大潛力的消費市場。

    當前，房地產行業從規模競速轉向深度運營，恒隆試圖在復雜的周期中練好“內功”，在高端商業領域尋找新的增長點。恒隆的審慎與穩健，或許能為房地產的下半場提供了一種新的經營范式。

    瞄準高端商業綜合體

    從香港銅鑼灣的恒隆中心，到內地多個城市的恒隆廣場，恒隆這家歷史悠久的港資地產商，已在上海、無錫、昆明、大連等地打造出一系列地標性的高端商業項目。得益于持續聚焦高端賽道和差異化的定位，恒隆的整體業績得以穩步提升。

    面對當前行業深度調整，恒隆選擇不盲目擴張，持續聚焦高端商業領域，在存量資產中挖掘新增量。盧韋柏說：“我是一個買地最少的CEO。”

    這種看似“保守”的策略，其實是建立在對行業長期判斷基礎上的精準選擇。盧韋柏表示：“目前國內商場總數已超過7000家，競爭激烈，但真正能達到高端標準的可能不到5%。這說明我們堅持高端定位，提升整體回報率的策略是對的。”

    與多數內地房企先銷售住宅項目、再建設運營商業業態的“以住養商”發展模式不同，恒隆自始至終走的是“商業先行”路線。

    正是基于對高端商業的持續投入，從上海的第一座恒隆廣場起步，恒隆如今在內地市場的業務已進入多點開花階段。對此，盧韋柏表示：“當前階段，我們在香港聚焦高端住宅等抗風險能力強的項目發展；而在內地，我們的目標是把手中地塊開發到極致。”

    在眾多房企持續聚焦北上廣深等一線城市的當下，恒隆卻大力布局二線城市。這背后，既有市場邏輯，也有戰略考量。

    “像無錫、昆明、大連，雖然城市體量不如上海，但只要我們做到市場第一，就能將整個區域的高端消費力吸引過來。”盧韋柏表示，“比如在無錫，我們已經是市場標桿，還能輻射南通等周邊城市；昆明則可以覆蓋整個云南，甚至吸引跨境游客；在大連我們也穩居第一。”

    正因如此，恒隆在高端商業地產第一梯隊的影響力不斷提升。“一線城市競爭激烈，新玩家不斷進場。但在二線市場，一旦我們占據高端品牌龍頭位置，后來者就很難撼動。”盧韋柏說。

    談及未來的戰略方向，盧韋柏表示，恒隆仍會繼續關注新機會，但不會盲目追求體量增長。“我們能做的就是練好內功。行業在變化，關鍵是如何適應。”盧韋柏稱。

    持續調整發展節奏

    面對商業地產市場變化，恒隆持續調整自身的發展節奏與策略重心。

    “未來幾年，我們的核心策略是提升現有資產的回報率和運營效率。”盧韋柏表示，市場周期終將回歸，關鍵是要做好準備，才能抓住機會。

    當前，恒隆將重心從橫向擴張轉向垂直增長，即在已有成功項目的基礎上優化資源配置、深挖潛力。以南京西路的上海恒隆廣場為例，因需求遠超供給，項目三期建設正在推進。依托城市更新，上海恒隆廣場預計在兩年內增加13%的零售面積。

    盧韋柏表示：“現在的商場同質化太嚴重，未來必須強化差異化和服務，才能持續吸引年輕人。”在這一思路下，恒隆不斷提升項目的“首店效應”。僅2024年，恒隆已成功引入170個首店品牌。“我們積極爭取首店品牌，希望為消費者創造‘在這里遇見世界’的新鮮體驗。”盧韋柏說。

    與此同時，恒隆也在嘗試以更多元的體驗型業態破圈，比如引入強調體驗的體育運動類新品牌，或通過“社區化運營”打破傳統商場邊界。在昆明恒隆廣場，商場與酒店之間的連廊是開展各類主題展覽、市集活動的網紅打卡點。盧韋柏表示，酒店業務目前并非單純追求盈利導向，而是作為商辦的高品質配套，以提升恒隆廣場作為綜合商業體的整體價值。

    在各大業務板塊中，盡管辦公樓板塊受市場波動影響較大，但2024年末大部分恒隆的辦公樓依然保持80%至90%的出租率。“我們提供的辦公樓位置好，配套完善。”盧韋柏表示。

    在提升效率方面，盧韋柏認為，技術投入很關鍵，重點是通過科技簡化基礎工作，把人力釋放到核心服務上。“我們已實現租賃、財務、人力系統的整合，實現標準化和高效化管理，物業管理系統也經過定制優化，完全符合我們的需求。”

    保障充足現金流

    在當前行業承壓的背景下，恒隆如何保障充足現金流，從而穿越周期？對恒隆而言，關鍵在于兩條腿走路：一方面依托商場等多元業態穩定的租金收入作為“壓艙石”，另一方面則通過住宅項目的持續去化，為商業項目的長期投入提供資金支撐。

    “公司每年穩定租金收入約為100億元，凈利潤維持在30億元左右，若持續優化運營，未來有望進一步提升至40億元至50億元水平。”盧韋柏表示，住宅方面，恒隆目前在香港和內地擁有合計約200億元的可售住宅貨值。按5年銷售周期計算，年均可帶來約40億元現金流。

    “去年調整股息政策，是應對短期壓力的臨時措施，保障公司基本盤的穩定。”盧韋柏表示，2025年，恒隆將進一步加快住宅項目的銷售節奏，推動整體去化進程，加速資金回籠。

    不過，盧韋柏亦強調，不會為短期資金需求做出倉促決策。“優質的地產資產長期來看不會虧損，市場總有周期。公司不會因為短期資金壓力而虧本拋售。”

    財務穩健亦使得恒隆的融資渠道保持暢通。“公司去年底啟動融資計劃，今年1月份已成功獲得100億港元銀團貸款。”盧韋柏表示，“這進一步增強了市場信心。”

    多元化的充足現金流也為恒隆穩步推進重點項目的建設帶來強有力的支撐。據恒隆披露，杭州恒隆廣場將自2025年起分階段落成，其中購物商場預計于2026年上半年亮相；無錫恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場的酒店也將于2025年至2027年間陸續開業。

    “現階段的重心是等待前期投入的項目產生回報。”盧韋柏判斷，隨著資本開支高峰過去，資金壓力會明顯緩解，加之杭州恒隆廣場等項目將逐步產生回報，2027年至2031年有望迎來恒隆的“黃金回報期”。盧韋柏表示，相信接下來的幾年，市場也會看到恒隆更好的成果。