本報記者 陳瀟

    4月25日，中共中央政治局召開會議。會議指出，加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

    在業界看來，房地產行業已經進入“止跌回穩”的關鍵階段，但壓力仍在，需加力穩固當前成果。眼下，上市房企財報披露已經接近尾聲。從上市房企2024年的資產負債表、利潤表和現金流量表這“三張表”的細微變化可以看出，行業正在著力轉變發展模式、修復利潤、優化資產負債表。

    那么，上市房企如何主動調整發展策略，探索“高質量發展”的轉型路徑？哪些新業務正在崛起？還有哪些難點需要攻克？近期，帶著這些問題，《證券日報》記者與行業協會、分析師以及十余家房企及物業管理公司管理層進行交流，試圖以一線視角洞察上市房企的發展策略。

    聚焦“好房子”拼產品

    整體來看，房地產行業仍在深度調整中。中指研究院數據顯示，2024年百強房企營業收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；凈利潤均值僅為4.2億元。Wind數據顯示，2024年，多家頭部房企開發銷售型業務毛利率已跌破10%，相比于正常時期的25%左右大幅下降。

    “2021年以前獲取的高成本土地項目尚未完全出清，是當前利潤率下滑的主要因素。”一位房企財務負責人坦言，“但我們也看到，優質項目的盈利能力正在恢復。”

    《證券日報》記者在與多家房企管理層交流后獲悉，修復利潤的核心邏輯，是從“規模擴張”向“產品為王”轉變。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。

    2023年6月份，住房和城鄉建設部部長倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推進“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報告》。3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，其中提出住宅層高不得低于3米、四層及以上必須配備電梯等標準，這些“硬指標”將于5月份起正式實施。

    相關政策的出臺，加速推動房地產行業步入“品質時代”。許多房企涌入“好房子”賽道，重新投資拿地。不少龍頭房企管理層透露，新開發的優質項目毛利率已恢復至20%以上，凈利潤率回到雙位數區間。而這些新項目，幾乎都符合上文提及的“好房子”標準。

    這背后的市場邏輯是，從“拼地價、拼規模”轉向“拼產品、拼選址”，“產品力”成為影響企業盈利的決定性因素。面對這一變化，房企開始加速甩掉低利潤率項目“包袱”，將資源集中配置于更受市場歡迎的“好房子”上。

    以綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）為例，公司2024年全年實現重點難點庫存出清422億元，超額完成113%既定目標。

    “公司通過‘老盤新作’、大宗交易等舉措，最終超額完成了年初設定的目標。”綠城中國執行總裁耿忠強表示。

    綠城中國副總裁李駿向《證券日報》記者透露，2024年公司有9個項目在首次開盤階段即實現整盤售罄，綠城中國正通過提升高端項目溢價能力來修復盈利能力。

    面對新規和市場變化，一批頭部房企也在加快對“好房子”的戰略部署。“2025年是行業新發展模式加快構建、‘好房子’建設加快落地的關鍵之年。公司會主動迎接挑戰，對‘好房子’的建設標準加強研究、主動承接。”越秀地產董事長林昭遠向《證券日報》記者表示。

    中?？萍加邢薰靖笨偨浝碛嘞轹蝿t進一步提出對“好房子”的暢想：“未來，交付的房子里所有東西都應該是智能的。”

    “‘產品驅動’邏輯下，房地產行業正從粗放擴張走向精細運營。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，行業競爭格局正在改變。

    多元業務增厚現金流

    開發主業之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動的抵御能力。物業服務、商業運營、長租公寓、代建等多元化業務加速發展，逐步成為支撐企業長期可持續發展的“第二增長曲線”。

    2024年，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”）的經常性業務利潤首次突破百億元，占總利潤比重提升至40.7%，體現了經營性收入對企業利潤的顯著拉動。龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）則更早布局，在2023年便實現全年經營性利潤占比首次超過50%。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，預計到2028年，公司經營性收入將繼續提升，占比將在一半以上。

    與以往重資產驅動的模式不同，當前房企布局的多元性業務，一方面更強調輕資產模式，持續增強ROE并突破財務瓶頸；另一方面與REITs等資本市場工具相結合，形成一個真正的“投融管退”專業化分工閉環。

    其中，在商業地產板塊，輕資產外拓已成為房企增長的重要模式。華潤萬象生活有限公司管理層在業績說明會上表示，2024年，公司新簽約商業輕資產外拓項目12個，2025年計劃拓展10個以上的輕資產管理項目。

    同樣依靠輕資產運作優勢，代建業務也逐漸成為提升企業ROE（即凈資產收益率）的有效路徑。2024年，綠城中國旗下聚焦代建業務板塊的綠城管理控股有限公司實現收入34.41億元，毛利達17.06億元。相比自持開發項目，代建模式下企業無需承擔高額土地成本，能在控制風險的同時獲取可觀利潤。

    此外，當下REITs市場持續擴容，不少房企積極通過REITs、資產證券化等方式進一步撬動存量資產價值。其中，華潤置地打造了華潤商業資產REIT和華夏基金華潤有巢REIT的雙平臺，按照計劃，華潤置地希望未來5年REITs發行規模達到500億元以上。

    “大資管業務是公司重要的模式和第二增長曲線。”華潤置地高級副總裁張大為表示，未來公司將繼續推動資產和資本的循環，持續提升資產的運營效率和現金流的創造，實現大資管業務在規模上和效率上的全面領先。

    通過多元化業務，房企的現金流持續增厚。2024年，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）經營活動產生的現金流量凈額為319.6億元，創2019年以來最高紀錄。

    中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，未來幾年，一些典型房企經營性業務收入占比將進一步上升，預計利潤貢獻占比將達到五成。

    壓降有息負債“減重”

    無論是開發主業的提質升級，還是多元業務的拓展延伸，都對房企的財務狀況提出更高要求。當前，壓降有息負債、增強償債能力已成為企業穿越周期、夯實基本面的關鍵所在。

    從企業年報數據看，行業資產負債表正在出現積極變化。中指研究院數據顯示，2024年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為65.3%，相比于2021年的69.5%已連續4年下降，這是企業主動“踩剎車”、收縮高風險項目、加速償債等多重舉措的結果。

    “2024年，招商蛇口采取更為穩健的財務管理策略，以更加安全的資產負債結構穿越行業周期。”招商蛇口財務總監兼董事會秘書余志良表示。

    與招商蛇口類似，不少頭部房企已經將“降負債”作為經營底線，在控制規模擴張的同時，推進債務結構向“低成本、長周期、本幣化”方向演進。

    這一趨勢背后，離不開政策層面的支持，這為房企打開了新的融資渠道。

    2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，明確提出，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。2024年9月份，中國人民銀行宣布將經營性物業貸款政策延期至2026年底。

    在相關政策的推動下，部分上市房企在債務置換與融資渠道拓寬上獲得了很大空間，保證了融資性現金流的流入。

    “公司正通過長周期的經營性物業貸款替代部分短周期信用債，計劃到2025年底將物業貸規模提升至900億元左右，同時在未來兩三年時間內完成整個債務結構的切換。”陳序平表示。

    “今年3月份，公司用經營物業抵押貸將凱晨世貿中心的CMBS進行置換，融資成本只有2.85%，這使得財務費用大幅下降。”中國金茂控股集團有限公司（以下簡稱“中國金茂”）首席財務官喬曉潔表示。

    隨著房企債務風險逐步出清，房地產行業正加快走出低谷，邁向更為穩健的發展軌道。正如中國金茂董事長陶天海所言：“把存量問題消化完后，未來國內房地產市場結構性的需求仍然非常旺盛，行業仍然大有可為。行業競爭格局一定會在調整中走向成熟。”