本報記者 陳瀟

    隨著政策持續優化調整，房企債務重組持續釋放積極信號。近期，多家房企債務重組節奏明顯加快，取得重要突破。

    6月20日晚間，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光”）公布了境內債券及資產支持證券重組議案，為21筆公司債券及資產支持證券持有人提供重組方案。

    自今年3月份重組議案公布以來，龍光與投資人保持密切溝通，認真聽取市場反饋，并結合投資人訴求，全力以赴籌措資源。6月23日，接近龍光人士向《證券日報》記者表示，公司結合市場情況及公司實際情況，以最大的誠意和務實的態度，對方案各選項均進行了全面優化調整，盡可能滿足不同類型投資人的訴求，最終形成現有重組方案。

    整體來看，龍光重點回應了投資人三項核心訴求：首先是增設購回選項超額需求的應對機制；其次是梳理出更清晰、更完整的資產用于以物抵債；最后是增設靈活模式，設立單一資產信托，便利中小投資人參與以物抵債。

    吸納投資人建議

    全面優化重組方案選項

    近期，龍光對原債券重組方案進行了系統優化，設置了五大重組選項：全額轉換特定資產、資產抵債、現金購回、債轉股以及全額留債，覆蓋不同投資人風險偏好和回收需求，充分體現出多元化、自愿性與公平性的原則。整體來看，不同選項均有亮點。

    其中，全額轉換特定資產即為將債務轉換為“不減本金”的信托資產。對于該選項，龍光擬以“上海臨港商業”的相關收益權設立信托，每100元標的債券剩余面值可以轉換為價值100元的信托份額，無本金削減。據了解，上海臨港商業是目前上海臨港新區規模最大的商業中心，招商工作已進入尾聲，進駐品牌超過200個，預計將在今年開業，為權益轉換提供堅實支撐。

    “全額轉換特定資產是指將債券全額轉換為有穩定現金流的長期經營性特定資產，通過將優質的長期資產信托化，投資人能夠鎖定長期經營性資產未來的穩定收益用于信托的償付，有望更充分保障債權人權益。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，龍光是行業中唯一在重組方案中提供“不減本金且有優質經營性實物資產做保障”選項的房企，具有重要示范意義。

    在現金購回選項上，公司將回購價格由15%上調至18%，并新增“資產出售變現機制”。如市場需求超出額度上限，公司將考慮出售指定資產，所得現金繼續按18%回購債券，增強了退出路徑的靈活性和兌現確定性。

    在資產抵債方面，龍光對抵債資產全面梳理，明確權屬、提升質量，抵債資產涵蓋核心城市寫字樓、酒店、住宅等多類型資產，對價由原來的100：25元提升至100：35元（其中含1元現金）。同時，引入信托化機制，提升中小投資人參與便利度，并取消收益上限，資產升值收益全部歸投資人所有。

    在債轉股安排中，龍光擬定向增發5.3億股股票，轉股價格為6港元/股，并創新性地設置了“補充增發”條款：若2年末尚未賣出的股票60個交易日平均股價低于1.08港元，公司再額外增發20%股份（補充增發股票數量為第2年末持有未出售的定增股票數量的20%）。這一機制反映了公司對自身估值修復的信心，也為投資人提供了潛在回收增量。

    在全額留債選項上，龍光新方案將展期期限從9.5年縮短至8年，是目前行業最短期限之一。另外，龍光此次還增設了現金提前償付安排，對通過的債券且同意重組議案的投資人提前償付0.2%本金，鼓勵投資人積極參與重組方案。

    充分滿足不同投資人需求

    新方案突出多元化、自愿性和公平性

    在當前房地產行業市場信心亟待提振的背景下，龍光優化的債券重組方案體現了應有的責任擔當，傳遞出公司對投資人負責、對市場信心重建的積極姿態。

    新方案突出多元化、自愿性和公平性原則。在多元化方面，方案設置了特定資產、資產抵債、現金購回、債轉股及留債等五大選項，每個選項各具特點和優勢。在自愿性方面，方案尊重投資人意愿，重組通過后投資人可自主選擇參與各選項，可以參與一項或多項，不強制綁定投資人。選項機制以瀑布式進行，給予投資人多重機會參與選擇，若未能全額獲配某一選項，投資人仍可以繼續參與下一個選項的選擇；在公平公開原則方面，每個選項各有側重，5個選項之間力求在時間與收益上進行平衡，投資人可根據自身偏好各取所需；與此同時，29項增信資產閉環管理，資產出售、資產抵債或經營所得資金全部用于債券重組。

    “龍光此次各類選項均兼顧本金與收益彈性，現金流安排更貼近市場預期，結構設計也更靈活合理。無論是選擇長期信托鎖定穩定回款，還是現金購回快速退出，投資人都有相對明確的預期路徑，反映出公司在化債方案上的實操性與誠意。”嚴躍進表示，在房企普遍面臨流動性壓力的當下，龍光提供多樣化兌付路徑，不僅回應了市場，更有望為其他同業債務重組方案提供可借鑒樣本。

    中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜表示，龍光提高現金回購價格，使投資人能獲得更高現金償付；大幅提高資產抵債兌換比例，投資人能以同等債權換取更高價值的實物資產或信托份額，相較于行業常見的低比例抵債方案，龍光展現出更大誠意；方案結合股價表現設立股票額外增發機制，在業內較為罕見，為投資人創造了潛在增值空間，有望實實在在增強投資人對公司的長期信心。

（編輯 張昕 喬川川）