本報記者 陳瀟

    2025年上半年，房地產市場整體呈現回暖趨勢，多個核心城市商品房銷售去化改善，土地投資熱度回升。

    根據中指研究院監測數據，2025年上半年（截至6月25日，下同），北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市新建商品住宅網簽成交面積同比均有所增長，其中，深圳同比增速超30%。二手房方面，北京、上海、成都二手房成交套數同比增長均超20%，深圳同比增長超30%。

    中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對《證券日報》記者表示，一線城市在優質供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力，上半年重點城市整體新建商品住宅銷售面積同比保持增長。在供給縮量與銷售修復推動下，重點城市新房可售庫存普遍下降，出清周期有所縮短。

    改善性需求釋放

    2025年上半年，新房市場一季度延續去年政策利好下的積極勢頭，二季度雖有所回落，但核心城市新房市場依然維持較強韌性。

    從新房成交特征來看，今年以來，核心城市改善型項目入市節奏加快，帶動需求持續釋放，北京、上海、南京、成都等多個城市以改善性需求為主的高總價項目去化表現較好。

    從中指研究院監測重點城市來看，今年1月份至5月份，30城90平方米至120平方米新房成交套數占比保持在四成左右，120平方米至144平方米戶型成交首次達到30%。記者近期走訪北京石景山多個改善型項目看到，普遍最小戶型在90平方米之上，改善性需求較為旺盛。

    與此同時，在開發商加大現房推盤力度，購房者對交房期限有更高要求的背景下，現房的銷售好于期房，占比升至35.6%。

    中指研究院數據顯示，今年1月份至5月份，商品房期房銷售2.3億平方米，同比下降10.0%；現房銷售1.3億平方米，同比增長13.2%。從占比來看，今年1月份至5月份，現房銷售面積占總銷售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個百分點。

    上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前改善性住房需求持續釋放，以及現房銷售占比上升，反映出購房者對于居住品質和交付確定性的重視明顯增強。中高端改善產品成為支撐市場成交的重要力量，也在一定程度上穩定了核心城市的市場預期。隨著“好房子”標準逐步推廣，市場有望延續溫和修復態勢，核心城市改善需求有望繼續“領跑”成交。

    核心城市熱度回升

    銷售端的回暖也傳導至土地市場。根據中指研究院數據，上半年，全國300城住宅用地出讓金同比增長24.5%，土拍平均溢價率達10.3%，較去年同期提升6.2個百分點。

    分區域來看，TOP20城市出讓金占全國比重達66%，整體分化仍然明顯。

    其中，一線城市方面，房企積極投資布局，住宅用地推出、成交面積同比均實現增長，出讓金同比增幅達到47%；二線城市方面，不少地區持續加大優質地塊供應，整體推出面積基本持平，成交面積、土地出讓金分別增長15.7%、36.5%，平均溢價率14.3%；三四線城市則仍然延續縮量態勢，平均溢價率維持較低水平。

    嚴躍進表示，相比去年，今年更多城市的土拍開始出現溢價，參與競拍的房企數量明顯增多，市場活躍度有所提升，整體來看，土地市場正在經歷一個結構性修復與逐步回穩的過程，盡管分化仍存，但信號已較去年更為積極。

    中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，預計下半年政策將圍繞穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險等方面發力。在激活需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促進新增住房需求釋放；另一方面，北上深限制性政策亦有優化空間，如優化大戶型限購。各地在優化公積金貸款、推進住房“以舊換新”等方面也存在優化空間。在優化供給方面，將持續完善和落實專項債券收購存量閑置土地、收購存量商品房的配套政策，加速收儲節奏，改善市場供求關系。同時，各地“好房子”建設標準、規范計容規則等政策也有望加快出臺，并在土地、金融等方面給予更大支持。