本報(bào)記者 陳瀟

    今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境總體維持寬松，信用債和資產(chǎn)支持證券（ABS）成為支撐房企債務(wù)融資的重要渠道。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資2541.9億元，同比下降10.0%，降幅較上年同期有所收窄。其中，信用債成為融資絕對(duì)主力，ABS融資占比超三分之一，ABS融資重要性日益顯著。

    具體來(lái)看，信用債是房企債券融資的主力，長(zhǎng)周期的信用債發(fā)行比例亦有所上升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為1526.6億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的60.1%，平均發(fā)行期限3.92年，其中發(fā)行期限在3年以上的占比58.4%，比上年增加12.8個(gè)百分點(diǎn)，期限顯著延長(zhǎng)。

    從頭部房企信用債發(fā)行占比來(lái)看，發(fā)行規(guī)模前10的企業(yè)信用債融資金額占比達(dá)到48.2%，較上年增加4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）、華潤(rùn)置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”）發(fā)行金額均超百億元，北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首開(kāi)股份”）等企業(yè)的發(fā)行金額也超50億元。

    “保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等頭部企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)除擁有良好的信用資質(zhì)外，也與其銷售保持韌性、拿地力度較大有關(guān)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從信用資質(zhì)來(lái)看，不少頭部企業(yè)銷售額超千億元，在投資強(qiáng)度較高的情況下，頭部企業(yè)有維持各類融資渠道暢通的需求，但仍會(huì)根據(jù)自身開(kāi)發(fā)規(guī)模、融資成本、融資便捷程度等特點(diǎn)靈活匹配融資結(jié)構(gòu)，以保持自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)健康和成本可控。

    與此同時(shí)，ABS正成為房企融資的重要工具。2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模達(dá)958億元，同比增長(zhǎng)4.8%，占債券融資總規(guī)模近38%，較上年同期上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，CMBS/CMBN為主要發(fā)行類型，占比為46.3%，相比去年同期提升了5.6個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，ABS平均融資利率同比下降0.32個(gè)百分點(diǎn)至2.77%。

    “以寫(xiě)字樓、公寓、園區(qū)等持有型資產(chǎn)為基礎(chǔ)的ABS產(chǎn)品更受青睞，反映出投資者對(duì)有現(xiàn)金流支撐資產(chǎn)的偏好上升。此外，資金成本下降亦增強(qiáng)了企業(yè)發(fā)行意愿。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，ABS發(fā)行占比提升表明存量資產(chǎn)盤(pán)活空間巨大，融資渠道向手握優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)放。

    海外債方面，整體發(fā)行金額仍處于相對(duì)低位。2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的海外債融資規(guī)模為57.3億元，占比不足3%。不過(guò)，海外債利率平均達(dá)9.73%，說(shuō)明資金成本仍然高企，企業(yè)更傾向于通過(guò)國(guó)內(nèi)渠道滿足自身融資需求。

    整體來(lái)看，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資平均利率降至2.83%，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。其中，信用債平均利率為2.61%，ABS平均利率為2.77%，均低于去年同期。

    展望下半年，劉水表示，房地產(chǎn)政策環(huán)境預(yù)計(jì)維持寬松，各項(xiàng)已出臺(tái)政策有望進(jìn)一步落實(shí)，但城市及項(xiàng)目分化行情或?qū)⒀永m(xù)。企業(yè)還應(yīng)結(jié)合銷售拿地情況，提前籌劃現(xiàn)金流，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可積極利用項(xiàng)目“白名單”機(jī)制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入。