本報記者 王麗新

    在房地產行業轉型進入深水區之際，具有“輕資產和抗周期”的代建業務，成為房企轉型的重要方向之一。

    據克而瑞地產研究近期發布的監測數據顯示，2025年上半年，代建新增規模排名前20位的企業新增簽約建筑面積合計為10983萬平方米，同比增加28%。這一數據折射出房地產行業轉型的新邏輯，即當土地紅利消退、高杠桿模式失靈，“專業能力變現”正替代“資本規模擴張”，成為房企重構價值鏈的“破局利器”。

    在這場拓展代建業務的大賽中，想躋身第一陣營并不容易。頭部企業綠城管理早已深耕十數年，且上市已久一枝獨秀，龍湖集團旗下龍湖龍智造、金地集團旗下金地管理等代建企業也深耕多年。

    不過，后來者遠洋集團旗下代建品牌遠洋建管卻已經蹚出一條新的輕資產化業務路徑。據中指研究院近期發布的《2025上半年中國房地產代建企業排行榜》顯示，今年上半年，遠洋建管新拓展面積562萬平方米，位列行業第八。

    “代建業務已經是遠洋集團的重要發展方向。”遠洋集團副總裁趙建軍近日對《證券日報》記者表示，不同于其他房企將代建業務拆分，獨立運營，遠洋集團做代建業務采取完全融合的發展模式，既要做好重資產開發運營，又要加快代建業務拓展步伐。在發展的策略上，代建業務已受到了更多重視。

    盤活不良資產提升代建費率

    從今年上半年代建行業競爭格局來看，頭部企業新簽約規模集中度出現下降，中部和尾部企業加速項目拓展，代建管理費率持續壓縮。據中指研究院對典型代建企業代建項目統計，超五成代建項目代建管理費率在1%至2%之間，部分能達到3%，而過去代建管理費率高點時可達5%。

    在這種競爭格局下，遠洋建管獨辟蹊徑，走差異化競爭路線，多元業務、盤活不良資產，城市更新等賽道成為其錘煉代建能力且提升代建費率的重要抓手。

    “不同類型項目收費差異很大，比如涉及復雜的不良資產處置項目，收費比例會相對高一些。”趙建軍透露，盤活不良資產是一個好賽道，具有廣闊的發展前景。

    從已有的實操案例來看，華東地區的海鹽都匯華庭項目，展現了遠洋建管處理復雜問題的能力。面對70余起債務糾紛和停滯的工程，公司團隊通過債務重組、成本優化和營銷重塑，不僅實現如期交付，還使項目躋身當地銷售前三。

    至于盤活不良資產的合作模式，遠洋集團管理層表示，公司與一些資產管理公司（AMC）建立了深度合作模式：AMC以市場價四到五折收購金融機構急于處置的優質債權資產后，由遠洋集團負責后續運營管理，通過專業操盤提升產品價值，實現資產增值與投資收益。這種合作充分發揮了AMC的資金優勢與遠洋集團的運營專長，形成了“低價收購+專業運營”的價值提升閉環。

    截至目前，遠洋集團代建業務中住宅占比約70%，同時涵蓋城市更新、產業園區等多元化業態。雖然今年的銷售業績和代建收入相比重資產業務還不算多，但管理層更看重的是建立可持續的專業服務模式。

    靠三條路徑實現差異化突圍

    當然，想要實現長足發展，最根本的是要持續獲得業務，且形成差異化競爭優勢，以此破除行業內卷模式，助力遠洋集團養好團隊謀得新生。趙建軍表示，遠洋集團經歷過一段時間的摸索，現已形成三條路徑。

    其一是建立“根據地”。過往重資產開發模式下，遠洋集團進入全國近五十個城市，代建“根據地”則選定在不超過二十城。通過梳理這些城市的優劣勢，找到主要代建類型，明確業務主攻方向，進而找到突破口，管理半徑的縮小有助于集中精力。

    其二是查漏補缺搞“游擊戰”。遠洋集團并非最早進入代建行業的第一梯隊成員，規模體量上難以和先行者匹敵。但能做的是尋找其他平臺業務的“真空”。例如，它們沒有合作成功的項目、沒有涉足的業務類型、沒有經驗的業務模式……從細微之處滲透，在此消彼長中逐漸打開市場。

    其三是集中力量打“殲滅戰”。一線團隊捕捉到項目信息后迅速反饋，由集團層面組織團隊為項目“把脈”，集中力量為委托方提供精準的診斷和方案，這也有賴于“精兵簡政”后提升的組織敏捷性與運營效率。

    “我們對自己的定位是項目醫生。”趙建軍這樣描述遠洋的代建理念。尤其是對城市更新這類復雜綜合體項目而言，“把脈”至關重要。

    趙建軍坦言，城市更新項目要分兩條路徑走：一是“穿衣戴帽”式綜合整治；二是拆除重建。遠洋集團憑借成都遠洋太古里、京杭大運河畔的兩座樂堤港等成熟的城市更新經驗，已經在該賽道中找到持續性機會。比如，遠洋建管競標成功的濟南賓館地塊城市更新項目，在保留老建筑的同時，新建區域聚焦高端商業，實現“新”與“舊”的協調統一，打造商埠文化展示窗口。

    據遠洋集團管理層透露，代建城市更新項目主流商業模式分兩種：一種甲方集體出資，遠洋集團輸出營造與運營等專業和品牌能力，賺取代建費并分享增值收益；另一種則是遠洋集團尋找合作方，由合作方出資設立基金，遠洋集團負責代建操盤，推進城市更新或新項目開發。

    對于未來代建業務發展規劃，趙建軍直言，逐年增長即可，不設定不切實際的目標。把每一件小事做到極致，做一個成一個，這才是根本。房地產還有新的市場和需求，也有很多復雜的項目需要代建方來激活，只要方法正確、做得好，一定能走出不一樣的發展道路。

    中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者表示，房地產市場進入存量階段，增量建設規模有限。由開發商向服務商轉型是房企發展的必然趨勢，代建是輕資產業務重要領域，對房企轉型發展十分重要。未來，房地產代建企業須更加注重品牌信譽，不以規模競速論英雄，堅定走長期主義道路，走出一條適合自身發展的代建新路徑。