本報(bào)記者 陳瀟

    “今天中午，上海宣布了進(jìn)一步的放松措施，我們認(rèn)為，未來熱點(diǎn)城市的成交量還會(huì)有所放量，價(jià)格可能已基本止跌企穩(wěn)。但多數(shù)城市成交或仍在低位。”8月25日，在綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層表示，隨著各項(xiàng)穩(wěn)定政策的累積效應(yīng)顯現(xiàn)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步探底企穩(wěn)。但是真正走出低谷，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，可能還需要幾個(gè)季度的時(shí)間和信心的修復(fù)。

    從綠城中國(guó)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，在行業(yè)筑底期間，公司交出了一份來之不易的答卷。2025年上半年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入533.68億元，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)2.10億元，報(bào)告期內(nèi)，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1222億元，行業(yè)銷售排名上升一位至第二名。在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)管理層詳解了公司在去庫存、降負(fù)債、謀發(fā)展之間如何做好“三重平衡”。

    銷售保持領(lǐng)先

    在行業(yè)普遍承壓的背景下，綠城中國(guó)的銷售表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。2025年上半年，Top10房企銷售平均降幅為14%，綠城中國(guó)降幅為3.4%，基本與去年同期持平。更為突出的是，公司自投項(xiàng)目平均銷售價(jià)格達(dá)到每平方米34984元，體現(xiàn)出較強(qiáng)的產(chǎn)品溢價(jià)力。

    綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司從年初就堅(jiān)持以“流速優(yōu)先，量?jī)r(jià)平衡”為基本原則，在行業(yè)整體業(yè)績(jī)承壓的背景下，公司一手抓首開兌現(xiàn)，一手抓存量去化，持續(xù)推進(jìn)全周期的管理升級(jí)，實(shí)現(xiàn)新老項(xiàng)目指標(biāo)的雙重突破。

    在首開項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)上，李駿表示，綠城中國(guó)上半年一共推出17個(gè)首開項(xiàng)目和分期項(xiàng)目，其中價(jià)格兌現(xiàn)的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)率達(dá)到88%，去化兌現(xiàn)率達(dá)到82%，兩個(gè)指標(biāo)均優(yōu)于2024年全年水平。從具體的項(xiàng)目來看，上半年，北京和樾玉鳴首開去化率98%，4月網(wǎng)簽為北京套數(shù)、金額雙冠王；杭州詠湖云廬八開八罄，動(dòng)態(tài)貨值較交底增加6億元，利潤(rùn)率較交底增長(zhǎng)7.8%。

    在存量項(xiàng)目上，為了進(jìn)一步推動(dòng)2021年及以前的庫存去化，公司多方發(fā)力，同時(shí)加大對(duì)管理層的考核掛鉤，最終2021年及以前存量項(xiàng)目去化指標(biāo)完成率達(dá)到104%。不過，李駿亦強(qiáng)調(diào)，不會(huì)為了沖銷量而盲目降價(jià)，總體以流量安全為前提去做分類管理，存量項(xiàng)目全力地止損減虧，把資金回籠安全放在第一位。新項(xiàng)目盡可能爭(zhēng)取溢價(jià)，讓產(chǎn)品力和品牌價(jià)值得到充分的體現(xiàn)。

    不過，老項(xiàng)目去化也帶來一定的減值壓力，這是當(dāng)前所有房企都難以回避的現(xiàn)實(shí)問題。今年上半年，綠城中國(guó)針對(duì)存貨計(jì)提減值19.38億元，這些存貨集中發(fā)生在2021年獲取的項(xiàng)目。

    綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，我相信綠城中國(guó)針對(duì)這個(gè)難題找到自己的最優(yōu)解。公司近兩年新獲取的項(xiàng)目質(zhì)量足夠好，今年上半年新增907億元貨值，新拓項(xiàng)目平均凈利率較為理想，在消化長(zhǎng)庫存折損的同時(shí)，為公司可持續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)提供了確定性的支撐。

    下半年拿地將更加精準(zhǔn)

    拿地來看，2025年上半年，綠城中國(guó)新增項(xiàng)目35個(gè)，總建筑面積355萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值907億元，其中一二線城市貨值占比達(dá)88%，杭州占比近半，公司平均樓面價(jià)約每平方米13591元，顯示出對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的精準(zhǔn)布局。

    綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言：“上半年，一二線城市地王頻出，但下半年的土地市場(chǎng)整體熱度，預(yù)計(jì)不如上半年，具備稀缺性的和發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)地塊仍然值得重點(diǎn)關(guān)注和爭(zhēng)取。”

    基于此，郭佳峰表示：“下半年的拿地節(jié)奏，會(huì)放緩一些，采取更為謹(jǐn)慎和精準(zhǔn)的策略，對(duì)項(xiàng)目要求會(huì)更高，確保安全底線。全年拿地的貨值目標(biāo)，將根據(jù)下半年的銷售情況和整個(gè)集團(tuán)現(xiàn)金流的情況的一個(gè)動(dòng)態(tài)來調(diào)整。”

    此外，在融資方面，綠城中國(guó)近期融資結(jié)構(gòu)和成本都在持續(xù)優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，公司現(xiàn)金短債比達(dá)2.9倍，創(chuàng)歷史新高，貨幣資金總額668億元，其中可用資金395億元，財(cái)務(wù)安全墊顯著增強(qiáng)。

    債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，公司銀行借款占比提升至81.7%，一年內(nèi)到期借款占比降至16.3%，創(chuàng)歷史新低。融資成本亦顯著下降，上半年平均融資成本為3.6%，較去年同期下降40個(gè)基點(diǎn)；期末融資成本進(jìn)一步降至3.4%。

    值得一提的是，綠城中國(guó)在資本市場(chǎng)融資渠道持續(xù)暢通，顯示出市場(chǎng)的認(rèn)可。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，公司在公開市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行77億元債券，利率逐季下降至3.27%，創(chuàng)下三年期中票發(fā)行新低。境外方面，公司成功發(fā)行5億美元三年期優(yōu)先票據(jù)，成為近兩年來首批重啟美元債融資的中資房企之一。

    “公司優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的方向不會(huì)變，整體負(fù)債總額往下降的方向也不會(huì)變。”耿忠強(qiáng)表示，公司會(huì)在去庫存、降負(fù)債、謀發(fā)展之間做好平衡，不斷優(yōu)化資源配置和提升運(yùn)營(yíng)效率，在發(fā)展的同時(shí)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健。