本報(bào)記者 陳瀟

    目前，上市房企中期財(cái)報(bào)已披露完畢。《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從營(yíng)收利潤(rùn)到債務(wù)結(jié)構(gòu)再到現(xiàn)金流情況，行業(yè)“三張表”勾勒出一個(gè)鮮明信號(hào)：房企利潤(rùn)雖承壓，但正在越過(guò)償債高峰，加速調(diào)整發(fā)展模式，尋求新的增長(zhǎng)曲線，推動(dòng)轉(zhuǎn)型邁入新階段。

    今年以來(lái)，政策層面多次強(qiáng)調(diào)，要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。在這一背景下，頭部房企（以上半年銷售規(guī)模前15名計(jì)算，下同）作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，其經(jīng)營(yíng)動(dòng)向不僅決定自身發(fā)展，也為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供重要參照。

    頭部房企如何穩(wěn)住開(kāi)發(fā)基本盤、培育新的利潤(rùn)支撐，并積極應(yīng)對(duì)下半年的償債高峰？帶著這些問(wèn)題，記者近期采訪了多家房企管理層以及行業(yè)專家，試圖透視房企轉(zhuǎn)型的新路徑。

    “好房子”構(gòu)成業(yè)績(jī)支撐

    據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，A股及H股已披露中期業(yè)績(jī)的286家上市房企，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.85萬(wàn)億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)851.77億元。其中，有89家上市房企虧損，虧損總額達(dá)1912億元。

    從財(cái)報(bào)披露的信息來(lái)看，房企業(yè)績(jī)承壓的關(guān)鍵原因有兩點(diǎn)：一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。另一方面，為推動(dòng)長(zhǎng)期庫(kù)存去化，加速回款，房企考慮資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)提了資產(chǎn)減值。即便是頭部房企中，也有多家因庫(kù)存拖累，上半年計(jì)提損失高達(dá)數(shù)十億元，侵蝕了業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

    不過(guò)從另一個(gè)角度看，這也意味著，在加速處置長(zhǎng)期庫(kù)存后，“好房子”戰(zhàn)略將使房企迎來(lái)新發(fā)展。正如綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）管理層所言，綠城中國(guó)存貨減值集中發(fā)生在2021年獲取的項(xiàng)目，公司近兩年新獲取的項(xiàng)目質(zhì)量足夠好，今年上半年新增907億元貨值，新拓項(xiàng)目平均凈利率較為理想，在消化長(zhǎng)期庫(kù)存折損的同時(shí)，為公司可持續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)提供了確定性支撐。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“好房子”不僅是政策導(dǎo)向，更是房企未來(lái)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型目標(biāo)。龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖集團(tuán)”）董事長(zhǎng)兼CEO陳序平在公司業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示：“一二線城市核心地段的‘好房子’依然稀缺，改善性需求非常強(qiáng)勁。建好房子、提供好產(chǎn)品和好服務(wù)仍然是值得長(zhǎng)期堅(jiān)持的方向。”

    不少企業(yè)緊抓“好房子”機(jī)遇，在行業(yè)調(diào)整期實(shí)現(xiàn)了銷售額的快速增長(zhǎng)。例如，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”）上半年提出“4×4好產(chǎn)品理念”，以產(chǎn)品力推動(dòng)長(zhǎng)期庫(kù)存去化。財(cái)報(bào)顯示，公司上半年銷售均價(jià)逆勢(shì)上漲至42100元/平方米，約為行業(yè)均值的2.5倍，實(shí)現(xiàn)了銷售額的正增長(zhǎng)。龍湖集團(tuán)則發(fā)布《龍湖好房子白皮書》，明確“舒適、安全、智慧、環(huán)保”為核心理念，并在重慶、北京等地推出代表性項(xiàng)目。

    龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事張旭忠向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，《龍湖好房子白皮書》未來(lái)會(huì)成為公司落地“好房子”的系統(tǒng)性指導(dǎo)工具，公司重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和品質(zhì)，會(huì)對(duì)社區(qū)配套以及物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行大幅提升，龍湖推出的“好房子”產(chǎn)品也獲得了市場(chǎng)驗(yàn)證，今年在重慶兩江御湖境打造的中央車站，項(xiàng)目三個(gè)月續(xù)銷接近20億元；北京觀萃今年上半年項(xiàng)目成交套數(shù)位列昌平區(qū)第一。

    “房企打造‘好房子’的路徑雖各有側(cè)重，但圍繞產(chǎn)品力迭代、品質(zhì)提升與人居需求精準(zhǔn)匹配，已成為行業(yè)普遍共識(shí)與未來(lái)發(fā)力方向。企業(yè)抓住‘好房子’機(jī)遇，有望在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    加速布局經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)

    除開(kāi)發(fā)主業(yè)外，越來(lái)越多房企把經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)作為“第二增長(zhǎng)曲線”，以增強(qiáng)發(fā)展韌性。記者梳理發(fā)現(xiàn)，部分龍頭房企已逐步跑通“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，并在2025年上半年取得成效。

    華潤(rùn)置地有限公司便是典型代表。公司上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性收入205.6億元（包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)），占總營(yíng)收的21.7%，貢獻(xiàn)核心凈利潤(rùn)60.2億元，經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比已超過(guò)一半。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)至72.9%。

    上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)同樣表現(xiàn)亮眼，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)下歷史新高，實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)40億元。龍湖集團(tuán)管理層表示，公司未來(lái)非常有信心靠4個(gè)經(jīng)營(yíng)性賽道持續(xù)保持自身增長(zhǎng)，形成能力的護(hù)城河。

    更多房企正在加速駛?cè)脒@一轉(zhuǎn)型軌道。越秀地產(chǎn)管理層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司酒店、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等多元資產(chǎn)正陸續(xù)投產(chǎn)，物業(yè)板塊滿意度持續(xù)提升，康養(yǎng)板塊入住率也在加快爬坡，未來(lái)有望成為重要支撐，從公司整體轉(zhuǎn)型來(lái)看，目前商業(yè)板塊占比10%，未來(lái)這一比重將加大。

    保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司今年也在著手打造商業(yè)、物業(yè)等新增長(zhǎng)曲線。上半年，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)27.11億元，有所下降，但經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)保持韌性，旗下保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83.92億元，歸母凈利潤(rùn)8.91億元。

    與此同時(shí)，眾多房企也在加快布局REITs市場(chǎng)，形成“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式。例如，上半年，中國(guó)海外發(fā)展有限公司提交了公司首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT申報(bào)，擬將購(gòu)物中心——中海佛山南海映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目以公募REITs形式分拆上市，預(yù)計(jì)募資13.55億元。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，在新形勢(shì)下，房企實(shí)施輕重并舉的發(fā)展策略，構(gòu)建新發(fā)展模式。不少房企經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)快于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度凸顯，總體來(lái)看，頭部房企構(gòu)建新發(fā)展模式已初見(jiàn)成效。

    積極應(yīng)對(duì)償債高峰

    在多元業(yè)務(wù)逐漸提升企業(yè)韌性的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨債務(wù)到期壓力。2025年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一輪償債高峰?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2025年債務(wù)到期規(guī)模要高于2024年，達(dá)5301億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1579億元，房企的債務(wù)壓力依然較大。

    上半年，房地產(chǎn)企業(yè)積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道，增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全性，積極應(yīng)對(duì)新一輪償債高峰。

    以綠城中國(guó)為例，數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，公司現(xiàn)金短債比達(dá)2.9倍，創(chuàng)歷史新高，貨幣資金總額668億元，其中可用資金395億元，財(cái)務(wù)安全墊顯著增強(qiáng)。此外，融資成本亦顯著下降，上半年公司平均融資成本為3.6%，較去年同期下降40個(gè)基點(diǎn)，期末融資成本進(jìn)一步降至3.4%。

    “公司優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的方向不會(huì)變，整體負(fù)債總額往下降的方向也不會(huì)變。”綠城中國(guó)管理層表示，公司會(huì)在去庫(kù)存、降負(fù)債、謀發(fā)展之間做好平衡，不斷優(yōu)化資源配置和提升運(yùn)營(yíng)效率，在發(fā)展的同時(shí)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

    隨著行業(yè)轉(zhuǎn)型腳步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑也更趨多元化。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等新途徑，逐漸加入到頭部房企的日常“工具包”內(nèi)。

    上半年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款82億元，為現(xiàn)金流補(bǔ)充資金活水；龍湖集團(tuán)亦新增約百億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，使得平均融資成本保持在年利率3.58%，平均合同借貸年期延長(zhǎng)至10.95年。

    “債務(wù)高峰期過(guò)后，龍湖集團(tuán)的償債壓力將大幅下降。”陳序平表示，通過(guò)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流壓降負(fù)債，并以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換信用債，過(guò)去三年間，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債總額下降了400億元，預(yù)計(jì)到今年年底將再降200億元，屆時(shí)境內(nèi)信用債余額僅剩68億元，同時(shí)保持正向的含資本性支出的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

    值得關(guān)注的是，境外融資市場(chǎng)也有所回暖。今年以來(lái)，房地產(chǎn)美元債迎來(lái)新進(jìn)展。今年2月18日，綠城中國(guó)公告發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)；6月份，新城發(fā)展控股有限公司成功發(fā)行3億美元境外債，成為近三年來(lái)首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房企融資環(huán)境有所改善，尤其是優(yōu)質(zhì)房企在信用修復(fù)和現(xiàn)金流穩(wěn)定性方面優(yōu)勢(shì)更突出。未來(lái)，企業(yè)需要進(jìn)一步夯實(shí)基本盤，通過(guò)“穩(wěn)開(kāi)發(fā)+強(qiáng)運(yùn)營(yíng)+控負(fù)債”的組合拳，逐步跨越償債高峰，帶動(dòng)行業(yè)持續(xù)企穩(wěn)。