本報(bào)記者 陳瀟

    11月25日，北京兩宗宅地落槌，其中朝陽(yáng)區(qū)松榆里地塊經(jīng)超百輪競(jìng)價(jià)由北京懋源璟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“懋源地產(chǎn)”）摘得；房山廣陽(yáng)城地塊則由北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京城建”）以底價(jià)收入囊中。

    中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，松榆里與廣陽(yáng)城兩宗地塊分別代表了北京土地市場(chǎng)中核心區(qū)域稀缺資源與近郊潛力板塊的不同開發(fā)邏輯。前者依托高確定性區(qū)位主打改善產(chǎn)品，后者則需在庫(kù)存壓力下靠產(chǎn)品與配套挖掘價(jià)值，兩者的成交結(jié)果不僅是當(dāng)前市場(chǎng)需求的真實(shí)體現(xiàn)，也預(yù)示著房企在戰(zhàn)略布局上將面臨更深層次的分化。

    具體來看，熱門地塊朝陽(yáng)區(qū)松榆里作為東三環(huán)核心區(qū)域稀缺的純住宅用地，該地塊自掛牌起便成為市場(chǎng)討論熱點(diǎn)。

    本次競(jìng)拍亦吸引了懋源地產(chǎn)、北京首都開發(fā)股份有限公司、北京金隅集團(tuán)股份有限公司、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司等7家頭部房企（聯(lián)合體）參與競(jìng)拍。最終懋源地產(chǎn)以50.24億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)6.2萬元/平方米，溢價(jià)率18.21%。

    作為一家老牌民營(yíng)房企，懋源地產(chǎn)近期拿地動(dòng)作較為多。例如，8月26日，懋源地產(chǎn)以底價(jià)10.30億元競(jìng)得順義一地塊，成交樓面價(jià)27989元/平方米。“此次競(jìng)拍的松榆里地塊是最近幾個(gè)月北京最優(yōu)質(zhì)的地塊，民企再次拿地，也代表對(duì)北京優(yōu)質(zhì)區(qū)域的信心。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    對(duì)于此次拿下的熱門地塊，業(yè)界認(rèn)為從規(guī)劃方面已充分體現(xiàn)“好房子”建設(shè)導(dǎo)向。“該地塊容積率2.8，限高60米，且地塊格局方正、南北通透，為后續(xù)打造大面寬改善型產(chǎn)品提供了優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)條件。該地塊出讓文件中明確鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院，通過住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通，充分凸顯‘好房子’建設(shè)導(dǎo)向，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將融合下沉式景觀、公共空間與地鐵接駁系統(tǒng)，形成獨(dú)特的社區(qū)品質(zhì)標(biāo)簽。”張凱表示。

    定價(jià)方面，該板塊新房市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，僅有已是現(xiàn)房的能建·東譽(yù)府，近期成交均價(jià)約為10.6萬元/平方米，反映出區(qū)域存量市場(chǎng)老化與改善需求釋放直接的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。

    “盡管松榆里地塊在環(huán)線位置和配套成熟度方面具備優(yōu)勢(shì)，但鄰近的黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個(gè)新房項(xiàng)目入市，對(duì)客戶形成分流。因此，該地塊項(xiàng)目若想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突破，關(guān)鍵在于通過提升產(chǎn)品性價(jià)比，有效吸引來自下游板塊及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的潛在客群。”張凱如是稱。

    相較核心區(qū)地塊的競(jìng)爭(zhēng)熱度，房山廣陽(yáng)城地塊則由北京城建以底價(jià)14.71億元摘得，住宅部分成交樓面價(jià)約1.81萬元/平方米。

    值得一提的是，房山區(qū)已經(jīng)一年左右時(shí)間未在北京土拍市場(chǎng)“露面”。在業(yè)界看來，此次推出的地塊具備“地鐵+商業(yè)+醫(yī)療”的復(fù)合場(chǎng)景潛力，但當(dāng)前房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存規(guī)模較大，需求端主要依賴本地客群及豐臺(tái)通勤剛需群體，市場(chǎng)去化壓力突出。因此，該項(xiàng)目需通過差異化設(shè)計(jì)提升競(jìng)爭(zhēng)力，并注意平衡商業(yè)配套帶來的便利與潛在噪音影響。

    從近期各批次土拍情況看，北京土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)分化結(jié)構(gòu)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊因供應(yīng)稀缺、需求穩(wěn)定，仍是房企重點(diǎn)關(guān)注的擴(kuò)儲(chǔ)方向。隨著“好房子”建設(shè)的持續(xù)深化，疊加城市更新加速推進(jìn)，核心城市未來的土地供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)一步向改善型需求聚集、向功能完善的重點(diǎn)區(qū)域傾斜。企業(yè)在參與土拍時(shí)，也將更注重城市更新、片區(qū)綜合開發(fā)等長(zhǎng)期價(jià)值的挖掘。