樓市調控方向將繼續不動搖！

    5月9日，住建部負責人在約談了成都、太原等政府負責人時再次強調，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

    對于部分城市的新建商品住宅銷售市場來說，2018年引入“搖號”機制。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號后，目前全國已有杭州、西安、成都、長沙等7個城市實施新售商品住宅公證搖號。與此同時，包括上述城市在內，已有多個城市實施了較嚴格的預售證管理發放制度。

    中國證券報記者近日跟蹤多個城市相關樓盤搖號，無論是投資客、普通購房者還是房企，公證“搖號”機制是一個新的課題，但可以肯定的一點是，炒房客被阻在門外。

    炒友共勉還是搖不上

    五十多歲的周萍在嘉善當地是個小有名氣的炒房客。因多年經營服裝廠，認識全國各地的客商，可謂消息靈通人士。十幾年下來，南到海口，北到京津冀，她在多城購房甚有斬獲，也帶動身邊親朋好友一起加入。

    剖析自己的炒房套路，周萍說，“我屬于追漲型炒客，一旦確定某地房價處在漲升通道就殺進去。”這招在2016年以前屢試不爽。2014年周萍看北京的客戶殺入固安、燕郊等環京樓市，也小試牛刀，并在2016年底出貨，穩賺一筆。2015年開始，她主打成都、杭州等價格相對便宜的二線城市。“2015年成都高新區一帶的房價也就萬把塊錢，現在基本漲到兩萬多元。”她說。

    去年底，周萍打算出手位于杭州蕭山某新樓盤。“這個樓盤開發商不錯，交通、生活配套規劃也可以。最重要的是，這是個倒掛盤。”所謂倒掛，是指所售樓盤價格低于周邊二手房小區均價。“當時打聽的消息，這個盤有可能掛到3.5萬元/平方米，周邊區域都已漲到4.5萬元/平方米。”周萍說。為此，她集結了十幾個親朋好友打算人手一套。

    萬事俱備，東風卻無。3月26日，杭州宣布采取公開搖號全程公證的方式監督買房流程。“那天是個周一。下午中介打來電話，說要實名登記搖號，且排卡費不退。”周萍好幾個“炒友”都知難而退，但她還想試一試。

    因為公證搖號，周萍特意托公證處的朋友打聽相關消息，但得到的回復是，這次無論從政府層面還是開發商，都比較重視，想要從中獲得買房機會，根本不可能。4月杭州其他搖號樓盤的數據也令周萍感到不樂觀。對于名下有房的購房者來說，旭輝寶龍東湖城中簽率是6%、合景綠地·璞麗東方為8%，其他樓盤數據在10%上下。

    5月7日，周萍給記者發來網上搖號結果，直嘆遺憾未中。“這次開發商直接網上搖號，不用現場人擠人，體驗感還是不錯的。”周萍打趣道。五一期間，記者親歷西安某樓盤的搖號現場則是人山人海。位于西安市長安區韋曲十字商圈的某樓盤五一期間開盤，5000多人在現場參加搖號，約有700套房源供應。在現場等待搖號結果的李先生對中國證券報記者感嘆，“搖了8個樓盤都沒搖上，請假兩個月就為買房，到現在一次都未搖上。”

    而在全國率先施行新建商品住宅公證搖號的南京，周萍的“炒友”高先生很有話語權。自2017年5月，南京實施新樓盤搖號政策以來，作為南京本地人的他參加了不下10場搖號。“南京搖號的特點是，越往市區越沒人搖，地段越偏中簽率越低。”高先生說，2017年以來南京搖號中簽率最低的幾個新樓盤都集中在較為偏遠的溧水區，400套的盤有5000人搶。

    “萬一中簽了，可以說是穩賺了。”周萍在最近一次“炒友”聚會上這樣與大家共勉。

    其他群體適應搖號機制

    在新搖號機制下，監督者、執行者和剛需人群也在努力適應。

    蔣效是中部C市某公證處人員，自他所在的城市2018年啟動樓市搖號政策以來，蔣效就參與了相關樓盤的搖號設計。“領導每次去住建局開會，總會帶回來一沓要求，需加班加點整改。包括設計搖號、報批、跟進、數據導入等環節。”蔣效說，開春后基本沒有休息過。“有時候還要接人情電話，又是一通解釋：我們這個制度是公平公正的。”

    同學小孫就不少打電話給蔣效。小孫剛生了二胎，想要換個大房子，在C市，搖號前并不緊俏的新盤，在搖號之下變得火熱。

    去年10月27日，長沙市住建委下發了《長沙市限購區域內新建商品住房銷售搖號具體操作程序》的通知（長住建發〔2017〕172號）指出，該市限購區域范圍內所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大于可供房源的項目，應采取公開搖號方式銷售商品住房。

    而對于房企來說，相關城市的搖號制度倒逼房企在銷售策略上有所改變。某中型房企上海分公司負責人近日對中國證券報記者坦言，由于該房企所布局的長三角重點城市基本都有搖號政策。該房企在2017年工作會議上強調要實行“加快周轉”策略。“對比于碧桂園（16.28+0.74%）等一線房企，我們提出的要求基本是8至9個月（從拿到土地到項目開盤）。對于遠郊或城市邊緣的搖號盤，總部要求以加快周轉為主，不光是在長三角，我們在中西部的分公司也嚴格要求加快周轉。”該負責人稱。

    但該負責人表示，“有的盤也要等一等。”他所說的主要是一線城市的中高端盤。以上海為例，該房企2017年在上海的某盤大約在6萬元/平方米。但該房企調整策略，決定推遲等待。“結果今年的限價上調，這個盤大約可以賣到近8萬元/平方米。”

    對監管部門而言，新盤公證搖號，預售證核準管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盤。中部C市接近住建監管部門人士對中國證券報記者表示，目前該市從限購、限貸和搖號等各個層面形成了初步監管體系。“很重要的是，這兩年，監管所需信息獲取順暢，以前銀行的數據不會給住建部門，住建部門的數據也不會給銀行，現在都打通了。”

    某些環節待完善

    對于多個城市實施的新建商品住宅公證搖號制度，房地產分析人士給出了正面評價。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在房源不足的情況下，通過搖號政策進行管控，繼而讓棚改、首套等購房者優先購房。盡管調控政策持續收緊，但可以看出對剛需購房者支持力度很大。

    中原地產首席分析師張大偉認為，搖號政策出臺原因主要是相關城市被限價的房子需求旺盛，而部分開發商拒絕公積金貸款甚至要求全款，導致剛需購買難度加大。預計未來會有更多城市出臺公證搖號制度，確保政策傾斜剛需。

    以杭州為例，近日開盤的相關樓盤中，無房家庭搖號中簽概率較高。在5月3日開盤的四個樓盤中，無房家庭中簽概率最高的達到43%。

    “基本來說，無房家庭通過搖號買房難度不大。”周萍說。

    搖號制度可能產生馬太效應。上述房企負責人坦言，對于開發商而言，搖號中簽率就像市場調查數據一樣，能夠分析出購房者的價值取向。如果有的地方長期中簽率低，說明更多人愿意在這個地方投入購買力，后續有可能助推當地土地出讓市場的價格。而那些無人問津的區域，會讓開發商再去拿地時望而卻步。

    搖號制度本身怎樣確保公平公開，是眾多受訪者關注的問題。“有的開發商在現場搖號，有的直接在網上公布結果。雖然搖出來的號確實是現場隨機的，但如果找人頭戶增加概率呢？”周萍說。

    “南京之前爆出過開發商找人頭給關系戶搖號的事情，后來被舉報查處了。”高先生表示。

    作為公證人員，蔣效表示，公證只是搖號的一環，監管部門還需對搖號過程加強稽查。“即使是棄購，也要讓其他人知道房子順延搖號到哪一戶，全程跟蹤才能確保公平。”