隨著中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，我國正式進入住房租賃資產(chǎn)證券化時代。房地產(chǎn)企業(yè)的翹首以待，投資機構(gòu)的躍躍欲試，不免為相關(guān)市場的發(fā)展增添了全新動力。然而，市場非系統(tǒng)性風(fēng)險始終是躲不開的話題，參與者如何規(guī)避歷史陷阱，市場發(fā)展要素又該如何界定？種種問題為我國住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展模式蒙上了一層神秘之紗。

    房地產(chǎn)證券化是諸多發(fā)達國家開展地產(chǎn)市場升級的重要手段，從歐美市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)證券化不僅能推動房地產(chǎn)建設(shè)有序進行，同時也能轉(zhuǎn)化潛在需求者，擴大市場空間。而在中國，房地產(chǎn)證券化的開展可謂是眾望所歸。在過去幾年，中國房地產(chǎn)市場主要依靠權(quán)益類融資、商業(yè)銀行貸款及債券融資等，此類發(fā)展模式大多局限于單一項目中，很難具有長期效益；同時，房地產(chǎn)市場部分領(lǐng)域投資門檻較高，一定程度制約了我國房地產(chǎn)的全面市場化進程。再加上目前日趨嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，商業(yè)銀行貸款等多條傳統(tǒng)路線正不斷收緊，我國房地產(chǎn)市場不僅迎來增速放緩可能，甚至部分企業(yè)或?qū)⒚媾R資金斷鏈危機。

    然而，房地產(chǎn)證券化的出現(xiàn)或?qū)⒆屩T多問題迎刃而解。目前，我國正以住房租賃市場為起點，逐步打開房地產(chǎn)證券化大門，伴隨著不斷完善的法律法規(guī)與融資制度等，將給予住房租賃市場更多的融資渠道及更好的發(fā)展助力。

    為何相關(guān)政策會率先推進住房租賃資產(chǎn)證券化？通江投資集團董事長張保國認(rèn)為，住房租賃是我國當(dāng)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點內(nèi)容，其證券化產(chǎn)品相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)證券化內(nèi)容有著諸多發(fā)展優(yōu)勢：首先，租賃地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系十分清晰，相關(guān)證券化產(chǎn)品可制定標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，以管控違規(guī)操作風(fēng)險；其次，租金收益相對穩(wěn)定，產(chǎn)品評級或優(yōu)于它類同量級產(chǎn)品，利于提升市場流動性；此外，租賃房屋空置率相對較低，一定程度上能保障投資者收益預(yù)期，利于今后房地產(chǎn)證券化的全面開展。

    種種因素的影響，不僅讓住房租賃市場贏得先機，加上相關(guān)政策積極鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化的企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，也讓投資機構(gòu)得以充分展現(xiàn)金融實力，積極推動多層次、多類型住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的設(shè)計與推廣。

    目前，我國針對住房租賃設(shè)計的CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運營收益權(quán)ABS、物業(yè)費ABS、租金ABS等產(chǎn)品逐漸進入市場推行前夕，一些“類REITs”產(chǎn)品也在近兩年率先開展試點，加速部分知名長租公寓的建設(shè)及資金周轉(zhuǎn)。而投資機構(gòu)的參與方式，主要采用與地產(chǎn)企業(yè)合作發(fā)行、承接證券化產(chǎn)品推廣與募資，以及設(shè)立專項投資基金等模式，有效推動了地產(chǎn)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)的發(fā)展，成為了住房租賃市場與金融市場的鏈接樞紐。

    然而，住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展，是否也相應(yīng)增加了地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險？張保國表示，理論上看，資產(chǎn)證券化的過程并沒有改變資產(chǎn)風(fēng)險，只是在組合方式及持有方式上做出了調(diào)整。但在真實市場中，我們還需考慮非系統(tǒng)性風(fēng)險。金融市場并非充分有效市場，一旦涉及資產(chǎn)評級下降等情況，市場中或?qū)⒊霈F(xiàn)不理性交易行為，超出信用風(fēng)險量化預(yù)估，過分貶低產(chǎn)品價格。此外，住房租賃資產(chǎn)證券化涉及一定金融工程風(fēng)險，若在交易中出現(xiàn)交易結(jié)構(gòu)干擾，導(dǎo)致流動性降低及超出貶值預(yù)估等問題，亦將大大提升產(chǎn)品信用風(fēng)險，降低預(yù)期收益。

    從國外發(fā)展歷史看，此類問題并非杞人憂天。美國2008年次貸危機以及歐洲2010年債務(wù)危機等，都一定程度上受到了個別激進房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品影響，助推了風(fēng)險管理失控及債務(wù)違約蔓延，并最終導(dǎo)致了全面危機的爆發(fā)。

    這對于國內(nèi)投資機構(gòu)有怎樣的警示？我們又該如何跨過此類發(fā)展陷阱？對此，張保國認(rèn)為，牢牢把控地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量或為當(dāng)前住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展重點。基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，直接影響到證券化產(chǎn)品的信用風(fēng)險。高質(zhì)量資產(chǎn)在證券化過程中，其價值或能得到充分認(rèn)證，規(guī)避評級偏差及定價誤區(qū)。此外，高質(zhì)量資產(chǎn)擁有穩(wěn)定收益體系，在面臨未知市場波動時亦可波瀾不驚，保障相關(guān)參與者利益。

    以租金ABS產(chǎn)品為例，當(dāng)出現(xiàn)參與者主動違約或市場調(diào)控，而造成租金收益縮減時，高質(zhì)量資產(chǎn)能弱化信用風(fēng)險對價格的影響，甚至可能具備一定“避險屬性”，在市場高頻波動背景下迎來更多投資者關(guān)注。與此同時，高質(zhì)量資產(chǎn)在擁有租金收益的同時，內(nèi)在價值的提升亦十分可觀，相較同類證券化產(chǎn)品，更易將投資者目光鎖定于長期綜合發(fā)展，確保投資機構(gòu)與地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃目標(biāo)得以充分實現(xiàn)。

    “當(dāng)然，發(fā)掘高質(zhì)量資產(chǎn)同時也要避免市場泡沫，投資機構(gòu)一味追高而忽略資產(chǎn)實際價值，對于后期證券化產(chǎn)品的發(fā)展也將形成一定的不利因素。”張保國補充道，他表示，堅實的基礎(chǔ)方能造就拔地倚天的高樓，對資產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)注實則是對住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展方向的把控，對市場價值度量體系及產(chǎn)品穩(wěn)定性的堅守。長此以往，我國住房租賃市場或?qū)⒂瓉砀嗟膮⑴c者，投資機構(gòu)亦能牢牢把控發(fā)展核心內(nèi)容，真正實現(xiàn)證券化產(chǎn)品風(fēng)險管控與規(guī)劃協(xié)同，為今后向更為廣闊的地產(chǎn)市場證券化發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。