一紙文件，攪動(dòng)深圳樓市。

    6月5日，深圳市住房和建設(shè)局正式對(duì)外發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《意見(jiàn)》）。

    《意見(jiàn)》明確了2018–2035年的住房發(fā)展目標(biāo)，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類(lèi)住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

    “來(lái)了就是深圳人。”這句城市形象宣傳語(yǔ)曾吸引了無(wú)數(shù)年輕人匯聚鵬城，逐漸高企的房?jī)r(jià)曾讓更多人遠(yuǎn)離住房夢(mèng)想。而如何挽留人才，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，深圳正試圖通過(guò)重構(gòu)住房居住長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)給出答案。

    與此同時(shí)，在政策的不斷深入調(diào)控下，深圳樓市呈現(xiàn)出逐漸平穩(wěn)的狀態(tài)。自2016年9月份以來(lái)，深圳樓市新房均價(jià)已創(chuàng)下“20個(gè)月微跌”紀(jì)錄。除了短暫的調(diào)控干預(yù)，行之有效的機(jī)制和住房體系正在醞釀。

    中原深圳董事總經(jīng)理鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳的“二次房改”，將有效抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快同時(shí)解決供需不平衡的問(wèn)題，深刻影響深圳的居住體系以及房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)巨變

    在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都以商品房供應(yīng)為主。而未來(lái)，深圳住房市場(chǎng)供應(yīng)從市場(chǎng)為主，變?yōu)楸Ｕ蠟橹鳌?/p>

    《意見(jiàn)》表示，以后深圳的住房供應(yīng)市場(chǎng)中，深圳將市場(chǎng)商品住房的比例定為40%、人才住房占住房供應(yīng)總量的20%、安居型商品房占20%，租金、售價(jià)分別為同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的50%左右。公租房占總量的20%，租金為同地段市場(chǎng)商品住房租金的30%左右。

    值得注意的是，以人才住房和安居型商品房、公租房比例猛增至60%，背后原因在于供需不平衡，保障不充分。

    時(shí)代周報(bào)記者查閱深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)安居房輪候排名查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)公示的目錄數(shù)量是47940條，有將近5萬(wàn)戶家庭在等待安居房。而目前在售樓盤(pán)只有兩個(gè)，共計(jì)3917套房源。

    深圳市住房和建設(shè)局表示，將分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

    “截至2017年底，深圳的常住人口為1252.86萬(wàn)人，且人口每年持續(xù)凈流入。而深圳常住人口自有住房率僅34%，因此這個(gè)供應(yīng)量對(duì)于人口數(shù)量還在增加的城市來(lái)說(shuō)依然稀缺。”鄭叔倫向記者說(shuō)道。

    而為了滿足日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，深圳還將在關(guān)外、甚至是市外如深汕特別合作區(qū)等區(qū)域進(jìn)行嘗試和探索。《意見(jiàn)》指出，將增加建設(shè)用地，實(shí)施以公共交通為導(dǎo)向的住房開(kāi)發(fā)模式，在深圳關(guān)外寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設(shè)大型安居社區(qū)。

    與此前的保障性住房最大的不同在于，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)可以實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。購(gòu)房滿10年，即可進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益。

    一二手倒掛不明顯

    曾在2014年10月-2016年3月份期間，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲18個(gè)月、漲幅達(dá)9成的深圳樓市，在經(jīng)歷“深六條”“深八條”等多個(gè)樓市政策強(qiáng)調(diào)控下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？

    6月1日，深圳市國(guó)土委員會(huì)公布，5月深圳市新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米5.4111萬(wàn)元，環(huán)比降0.1%，同比降0.7%，已連續(xù)20個(gè)月下降。另?yè)?jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1–5月，深圳新建商品住宅銷(xiāo)售面積為100.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%；二手住宅銷(xiāo)售面積為223.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16%。

    克而瑞研報(bào)指出，深圳二手房市場(chǎng)表現(xiàn)可觀可點(diǎn)，成交量連續(xù)數(shù)月維持在較高水平，乃是為數(shù)不多的累計(jì)成交量實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的城市。“2016年3月深圳升級(jí)限購(gòu)政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)便步入調(diào)整期，成交量長(zhǎng)期低位運(yùn)行，房?jī)r(jià)更是高位盤(pán)整。目前看來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)現(xiàn)已調(diào)整到位，成交量低位回升，未來(lái)猶存一定的提升空間。”克而瑞續(xù)稱。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳當(dāng)前房?jī)r(jià)去泡沫有較好的表現(xiàn)，深圳是本輪房?jī)r(jià)管控效果較好的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)特征有明顯減弱。

    另?yè)?jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年第22周深圳中原報(bào)價(jià)指數(shù)錄得50.76%，較上周下調(diào)1.44%，連續(xù)三周下調(diào)。但報(bào)價(jià)指數(shù)依然位于50%以上，雖然業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)但業(yè)主信心依然較足。

    “潛在上漲壓力還是較大，雖然市場(chǎng)穩(wěn)定了，但購(gòu)房需求依然是強(qiáng)大的，這也是當(dāng)前此類(lèi)市場(chǎng)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱，同時(shí)對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其實(shí)更主要的是要關(guān)注新的市場(chǎng)特點(diǎn)，類(lèi)似租賃等業(yè)務(wù)，也有助于對(duì)沖高房?jī)r(jià)。

    龍光地產(chǎn)（12.56+0.48%）內(nèi)部一位負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，從公司營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)調(diào)研的情況看，政策高壓下的深圳樓市價(jià)格還會(huì)持續(xù)走向理性，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)到2018年中期。“有的地區(qū)價(jià)格實(shí)際已經(jīng)停止上漲了，目前仍然穩(wěn)步上漲的除了學(xué)區(qū)房，還有就是有地鐵、大灣區(qū)等概念的樓盤(pán)。”上述人士分析說(shuō)。

    近日，時(shí)代周報(bào)記者走訪了深圳的部分地產(chǎn)中介，華僑城片區(qū)鏈家一位中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳市內(nèi)一手房基本都比二手房高，深圳關(guān)外（包括龍崗、寶安片區(qū)）會(huì)有一些二手比一手貴的情況出現(xiàn)。

    但該人士表示，目前市內(nèi)一手房要么緊缺，要么就是總價(jià)太貴了。“福田區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)只有大戶型，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商覺(jué)得小戶型劃不來(lái)。”他告訴記者。

    開(kāi)發(fā)商撬動(dòng)城中村

    《意見(jiàn)》中不斷強(qiáng)調(diào)多主體供應(yīng)。其中，以房企為主提供商品住房、安居型商品房。

    一個(gè)不可忽略的事實(shí)，在四大一線城市中腹地最小的深圳，面臨著新增建設(shè)用地基本枯竭的問(wèn)題。

    根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全年，深圳市總共出讓土地42宗，占地面積106.7萬(wàn)平方米，成交金額754.9億元。值得注意的是，深圳的供地明顯向租賃用地傾斜。在這在這42宗地塊中，僅有一幅為住宅用地，其余都是商業(yè)和工業(yè)用地。

    中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向時(shí)代周報(bào)記者表示，除了在商品房方面發(fā)力，房企可以在保障房里面尋找機(jī)會(huì)，參與到租賃住房建設(shè)中。

    風(fēng)向的改變?cè)缫寻l(fā)生。2017年10月，深圳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)“城中村”通過(guò)綜合整治開(kāi)展規(guī)模化租賃。

    拐點(diǎn)來(lái)臨，住房租賃被視為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)“最后的紅利”。越來(lái)越多的本地品牌房企進(jìn)入租賃市場(chǎng)角力，大范圍的城中村改造成為開(kāi)發(fā)商增加住房供應(yīng)的一種主要方式。

    接近萬(wàn)科的相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，其將通過(guò)城中村綜合整治來(lái)發(fā)展租賃，內(nèi)部啟動(dòng)了“萬(wàn)村計(jì)劃”，通過(guò)“統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”方式，參與城中村內(nèi)村民自建房或村集體自有物業(yè)的改造。

    目前，萬(wàn)科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田、羅湖、光明等9個(gè)片區(qū)拓展城中村改造項(xiàng)目已陸續(xù)參與城中村改造項(xiàng)目。華強(qiáng)北玉田村、坂田新圍仔村崗等城中村，均是“萬(wàn)村計(jì)劃”的試點(diǎn)。

    “以目前深圳的供應(yīng)情況，決定了城中村的改造將成為一段時(shí)間內(nèi)重要的新增開(kāi)發(fā)用地來(lái)源，招商蛇口一直積極參與其中；另一方面，為承接深圳樓市的需求外溢，公司會(huì)加大在臨深區(qū)域的拿地力度。”招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示。

    稀缺的土地資源有限，城中村的爭(zhēng)奪也越發(fā)激烈。

    南山區(qū)的白石洲是深圳最大的城中村之一，舊改進(jìn)展一直備受市場(chǎng)關(guān)注。早在2011年綠景便參與白石洲城市更新項(xiàng)目。與此同時(shí)，深業(yè)集團(tuán)與綠景同一時(shí)間介入白石洲。近日，有媒體報(bào)道，華潤(rùn)置地（31.15+0.16%）已經(jīng)在白石洲（南區(qū)）設(shè)立綜合治理與城市更新辦公室，未來(lái)將參與此舊改項(xiàng)目。

    樓市調(diào)控以及嚴(yán)苛的拿地政策未能阻止外地房企扎堆進(jìn)入深圳樓市的腳步，眾多外來(lái)房企也一直尋求進(jìn)入深圳市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

    新力地產(chǎn)一位高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司一直很想進(jìn)入深圳市場(chǎng)，但目前深圳公開(kāi)出讓的土地非常少，短時(shí)間內(nèi)還難以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)被問(wèn)及是否會(huì)選擇舊改或者并購(gòu)的方式進(jìn)入深圳時(shí)，該人士表示，公司內(nèi)部一直在討論合適的方式。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，該房企已在廣州、惠州等多個(gè)珠三角城市布局，其中惠州公司今年對(duì)內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)300億元。

    “未來(lái)租賃市場(chǎng)勢(shì)必有大發(fā)展，所以開(kāi)發(fā)商積極研究此類(lèi)租賃業(yè)務(wù)變得很關(guān)鍵。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前深圳土地制度改革力度大，未來(lái)對(duì)于部分農(nóng)民用房、小產(chǎn)權(quán)住房的積極研究變得很關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)商既要研究存量用地，也要研究增量用地，這樣才可以形成更為全面的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。