■本報(bào)記者 杜雨萌

    由2014年上半年的觀察期到2016年“9·30”政策不斷收緊，樓市經(jīng)歷了平淡期、升溫期、火爆期以及目前熱點(diǎn)城市的明顯降溫期。

    恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，整體來(lái)看，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路和理念已發(fā)生重大改變，即堅(jiān)持因城施策，并注重建立長(zhǎng)效機(jī)制。

    手段持續(xù)創(chuàng)新

    與往年相比，今年樓市調(diào)控手段豐富且力度空前。除以往限購(gòu)、限貸外，在本輪調(diào)控中進(jìn)一步演化成“限購(gòu)、限售、限價(jià)、搖號(hào)、限土拍”等多措施為一體的需求控制政策。

    “調(diào)控工具的創(chuàng)新進(jìn)一步反映了調(diào)控形勢(shì)的嚴(yán)峻性。”夏磊認(rèn)為，除了行政手段創(chuàng)新外，調(diào)控思路更是發(fā)生重大改變，即強(qiáng)調(diào)“因城施策”。房地產(chǎn)調(diào)控跟隨房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“核心城市到非核心城市”、“發(fā)達(dá)城市群向欠發(fā)達(dá)城市群”的遷移特征。到2018年，調(diào)控已經(jīng)深入到三線、四線城市以及非熱點(diǎn)城市群。除此之外，房地產(chǎn)調(diào)控更是從短期走向住房制度改革。

    事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，在本輪樓市調(diào)控中，可以明顯看到以往被忽略的住房租賃市場(chǎng)在近兩年獲得重大政策青睞。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)住房租賃的政策措施，并且住房租賃供應(yīng)也在逐漸納入地方的土地出讓規(guī)劃中。除此之外，各地還通過(guò)政策松綁及土地制度創(chuàng)新等方式，利用集體土地建設(shè)租賃住房、增加租賃供應(yīng)。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識(shí)導(dǎo)致大量人群理解的安家置業(yè)往往和買房劃等號(hào)，但未來(lái)十年，中國(guó)不得不面對(duì)城市化進(jìn)程不斷發(fā)展而引發(fā)的大量人口持續(xù)入城，所以，一味地增加商品房供應(yīng)來(lái)滿足絕大多數(shù)人群的居住需求并非良策。在此背景下，通過(guò)住房租賃市場(chǎng)來(lái)更好地滿足人們的居住需求可以說(shuō)是現(xiàn)實(shí)需求。

    效果不斷顯現(xiàn)

    隨著各地樓市調(diào)控力度的逐步加大，能夠直觀顯現(xiàn)調(diào)控效果的莫過(guò)于房?jī)r(jià)。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降0.6%和0.2%，分別連續(xù)4個(gè)月和3個(gè)月下降。雖然31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比略有升溫，但若僅從熱點(diǎn)城市價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，市場(chǎng)降溫明顯。

    具體來(lái)看，5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)中，福州、上海、廈門等城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中福州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅最大，達(dá)到0.5%。雖然北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)正增長(zhǎng)，但此前已連續(xù)12個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比下跌情況；再?gòu)耐惹闆r來(lái)看，有7個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下跌，分別為北京、廈門、鄭州、上海、南京、濟(jì)南和福州，同比跌幅依次為5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，這也意味著這7個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格跌回一年前。

    “從房?jī)r(jià)跌幅較大的幾個(gè)城市表現(xiàn)來(lái)看，主要是由于這類城市發(fā)布的樓市調(diào)控政策較多、且實(shí)施力度較大，尤其是限價(jià)等政策更是產(chǎn)生了較為顯著的影響。”上海易居研究院研究員詹毅凡表示，雖然熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)降溫明顯，但今年以來(lái)，部分二線、三線城市房?jī)r(jià)依然持續(xù)上漲，因此，對(duì)于這類熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)三季度政策依然有收緊的可能，尤其是近期明顯過(guò)熱的丹東等城市，更是需要提前做好調(diào)控升級(jí)的準(zhǔn)備。

    住房制度改革仍是重點(diǎn)

    從歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大致4年一個(gè)周期。所以，如果僅從時(shí)間這一維度來(lái)看，本輪周期中的調(diào)控持續(xù)時(shí)間，相較以往無(wú)疑更長(zhǎng)，同時(shí)，整體從嚴(yán)的調(diào)控基調(diào)依舊沒(méi)有發(fā)生改變。究其核心原因，張波分析稱，此次調(diào)控的目的不單純局限于商品房本身，更不只是為控制房?jī)r(jià)，而是為了構(gòu)建房地產(chǎn)階梯型消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問(wèn)題，更為核心的則是圍繞“真正落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制”這一目標(biāo)。

    盡管在本輪調(diào)控過(guò)程中，依然有地方出現(xiàn)局部趨熱現(xiàn)象，例如今年二線、三線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲等，但在張波看來(lái)，這主要是因?yàn)槎唐谡{(diào)控使得需求被暫時(shí)性抑制，而政策稍有“松動(dòng)”就會(huì)使得被延后的需求集中爆發(fā)出來(lái)，而這些大量的實(shí)際居住需求如果得不到合理解決，最終就會(huì)以非理性的形式體現(xiàn)到市場(chǎng)上來(lái)，因此，要想最終實(shí)現(xiàn)“安居宜居”的目標(biāo)，還要從長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上入手，如將部分非理性購(gòu)房需求更好地性引導(dǎo)到租房上來(lái)。

    夏磊也表示，一些行政手段只能在短期影響市場(chǎng)波動(dòng)，從長(zhǎng)期來(lái)看，繼續(xù)深化住房制度改革才是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的根本。具體來(lái)看，要從供給端著手，從短期調(diào)控政策過(guò)渡到長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)、從行政手段過(guò)渡到經(jīng)濟(jì)手段、從商品屬性為主過(guò)渡到構(gòu)建強(qiáng)調(diào)居住屬性的住房制度。她建議，按照“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，根據(jù)庫(kù)存去化周期調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)；金融政策鼓勵(lì)支持剛需和改善性需求，抑制投機(jī)性需求。