在2018年的中央經濟工作會議上，對2019年重點工作任務安排有七大項，其中在第七項“加強保障和改善民生”中提到，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。將住房列入“加強保障和改善民生”這一重點工作任務，我從中可以解讀出四點：

    第一，強調房地產行業是民生工程，而不是炒作的工具。將房地產與就業、教育、養老、食品藥品安全、安全生產和交通安全等放在一起，說明國家并沒有將房地產視為國家發展的支柱產業，而是為了保障民生、服務社會的重點工程。未來的房地產發展將如同其它民生工程一樣，其炒作空間將不斷被壓縮，就如同教育、養老、醫療近年來所覆蓋、服務的人群在不斷增加一樣，能夠享受到居住服務的人群也會不斷增多。

    第二，房地產的發展不會停滯。房住不炒不代表房地產的建設會停滯，在圍繞民生工作方面，可以肯定國家未來會為房地產的建設情況做出相應的規劃，以此服務更多的民眾，來保證這項民生工程可以順利進行。因此，相信房地產未來的發展會有規劃、有步驟、有方向地穩步發展。

    第三，房地產未來還將長期保持收緊的狀態。由于房地產不動產的特殊資產屬性，在沒有政策限制的情況下，依然會被市場、資金炒作，只有通過各種政策，在購買、貸款等方面做出限制，一方面盡可能保障剛需購房者的實質需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能將房價控制在合理的范圍之中，使得住房無法被炒作。

    第四，房地產價格將進行控制，既要控制上漲幅度也要防止惡性下跌。構建房地產市場健康發展，關鍵在于房地產市場的穩定，這種穩定有多種表現，如穩定的供應量、穩定的價格、穩定的增長等，因此在防止炒作的時候也需要防止房地產價格承壓，或將房地產承壓情況控制在可令社會情緒穩定的范圍里。

    2018年中央經濟工作會議反映出的內容，可以預計2019年的房地產市場會繼續被因政策施壓而整體發展緩慢。這種緩慢對房地產表面上看起來是寒冰，實際上是激勵，激勵房地產企業在立足不動產的基礎上，積極拓展相關業務，可結合同屬民生保障的就業、教育、養老等重點工程，建設人才交流公寓、養老公寓等項目，并為業主、租戶以及周邊居民提供相應的服務，在傳統的拿地、設計、建造、銷售的模式上，逐漸增加運營、增值服務，滿足住戶的各種合理需求，將房子是用來“住”的這一功能得到最大化的發揮。

    如何延伸？如何轉型？轉型會經歷哪些痛？痛過之后是否能站在更高的平臺上？這是房地產企業當前必須考慮的問題，房地產市場目前處于冰火兩重天的狀態，業績穩定的企業就如成績拔尖的學霸高喊此次考試“完了”一樣，即便寒潮涌來在行業中也是第一集團；弱勢企業則是默默無聞，總覺得市場還有不少空間可以挖掘，但最先倒下的往往是他們。

    房地產這種兩極分化的局面，也出現很多行業之中。領先的企業往往看到的是行業之中的難點和痛點，他們常常急于在問題出現之前就將問題解決，以免這些問題影響到企業的營收；想在行業中分一杯羹、入行晚的企業在嘗到甜頭之后，常常會誤以為市場沒有想象的那么困難，他們以為還有巨大的空間在等著他們，結果成為首先倒下的一批。在限購、限貸等一系列政策之下，房地產行業在2016年就開始喊進入寒冬，而相關地產上市公司的業績數據依然漂亮，尤其是那些喊得兇狠的、令市場膽戰心驚的。

    站在穩定宏觀經濟的角度，我國有關收緊房地產的政策還將長期持續下去，以此來防止房地產泡沫的積壓，并適當地擠掉泡沫。在政策對房地產收緊的過程中，預計未來一段時間，曾經野蠻生長的房地產行業將繼續洗牌，這種情況放在各行業中都是必然，中小型房地產企業、資金流動性不足的地產企業、經驗不足的地產企業，極有可能在這洗盤的過程中被收購、兼并、吞沒或是關門。在洗牌進行優勝劣汰的過程中，我國房地產市場也會逐漸優化，并變為良性競爭，這有助于我國房地產的健康、穩定發展。

    （作者系清暉智庫首席經濟學家）