北京對租賃市場的整頓拉開帷幕，劍指長租公寓資金池。2日2日，北京市住建委等5部門發布的《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》明確要求，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業等。

    業內人士表示，此政策對行業影響巨大，且具有信號意義和行業示范效應，有助于消除長租公寓市場的各類風險。

    此次新規有3項要求最關鍵：其一，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；其二，住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金；其三，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向上海證券報表示，上述3條新規管控了3種資金，包括租金、押金和首付貸資金。其中，對于租金，杜絕了“長收短付”的現象，防范長租公寓企業賺“差價”。對于押金，既規定了押金只能收取1個月的水平，同時也明確了押金托管的概念。對于首付貸資金，此次政策并沒有打壓首付貸，但是規定此類資金是不能直接給予長租公寓企業的。“這3條政策較為務實，把此前長租公寓的各類漏洞給補上了。”

    中原地產首席分析師張大偉告訴記者，“北京的新政策堵住了住房租賃企業類似挪用資金池的漏洞。”也就是說，針對此前蛋殼公寓等住房租賃公司暴露出來的問題，此次出臺的新規中逐條逐項地提出了規范和監管的具體措施，使得今后可以極大地避免相關的租賃交易風險。

    張大偉說，租金的“長收短付”是長租公寓的最大問題。長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，卻按季度甚至按月支付給房主，形成自己的資金池，而且一旦資金鏈斷了，房主收不到租金，但租客預交的長期租金又要不回來，損害了房主和租客的利益，形成了矛盾糾紛。

    租金貸也是一大問題。業內人士指出，租金貸問題的實質，是將本應放給租客的貸款，卻被直接轉付給長租公寓，使其成為長租公寓擴張的資本，由此積累巨大風險。

    新規之下，這些“資金池”將不復存在。“這也意味著沒有租期錯配，進而就不再有暴雷的可能性，所以只要嚴格執行新規，這個行業將出現顛覆性變化。”張大偉說。

    嚴躍進認為，北京的這一政策值得全國其他城市學習借鑒，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房比較火熱的情況下，很多二手房的出租也變得比較強勢。所以對于此類城市，后續也需要結合租賃市場的發展，積極出臺政策，真正促進長租市場的健康發展”。