本報記者 何文英

    近期，湖南省住建廳等六部門聯合發布《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》（簡稱《意見》），旨在全面加速公寓、寫字樓、商鋪等非住宅商品房去庫存。

    對于《意見》的落地，IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時予以了肯定。他認為：“非住宅商品房大量積壓主要源于規劃與市場需求的脫節，《意見》順應市場需求和區域發展狀態，對非住宅商品房的去化會有正面的、積極的作用。”

    為去庫存公寓開啟“大甩賣”

    貝殼研究院商業地產分析師鄭中在接受《證券日報》記者采訪時表示：“近年來一些城市對商辦市場過度規劃，商辦類土地持續放量，但當地商辦市場需求并不能與供應量較好地匹配，因此造成了大量非商業地產的庫存積壓。”

    以長沙為例，據克而瑞數據顯示，截至2021年9月，長沙商業庫存存量達到441萬方，去化周期長達209個月；辦公存量為302萬方，去化周期約220個月；公寓存量447萬方，去化周期約33.17個月。

    為了加快庫存消化，多個房地產商在長沙的公寓項目都以較大優惠力度開啟“大甩賣”。長沙一網紅盤公寓項目去年8月份成交價最高達到了16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米，一年時間下跌幅度達到了33%。雨花區某公寓項目去年均價還在10000元/平方米，今年最低降到了5888元/平方米。

    事實上，長沙的公寓項目降價并非孤例。根據湖南中原研究院數據，9月長沙公寓供應面積10.94萬方，環比上漲110%，成交面積15.34萬方，環比上漲59%，成交均價9990元/平方米，環比下跌20%，這也是近兩年以來，長沙公寓市場月度成交均價首次跌到了10000元/平方米以下。

    對于長沙公寓價格大跳水的現象，碧桂園相關人士對《證券日報》記者分析道：“從市場來看，主要還是整個長沙市場公寓庫存太多，整體去化周期在30個月以上。就國慶節點來看，我們的公寓項目配合強推廣曝光和促銷策略，單個項目去化了200多套。”

    此外，上海立信會計金融學院孫文華博士在接受《證券日報》記者采訪時認為：“自去年起‘融資三道紅線’、‘銀行兩道紅線’、‘土地兩集中’和‘40%投銷比’等政策陸續出臺，房企的資金壓力也在逐漸加大，因此只能選擇降價消化庫存加速回籠資金。”

    “商改住”從源頭減少非住宅供應

    即便長沙公寓價格大幅下跌，但去化壓力仍然較大。某央企房地產相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時坦承，公司在長沙的公寓項目即便進行了降價銷售，去化率還是不達預期。

    “從產品層面來看，公寓投資屬性強，不屬于剛需，后期商業用水用電的收費標準使得居住成本高，且購買首付比例要50%，最多貸款10年，銀行利率相對也較高，不支持公積金貸款，同時二次交易的稅費高達17.5%。”上述碧桂園人士認為，使用成本以及交易稅費雙高是公寓庫存積壓的主要因素。

    針對上述兩大痛點，《意見》對癥下藥地提供了改善措施。《意見》指出，對于新購或租賃存量非住宅商品房的單位和個人，可由市縣按政策規定采取購房補貼、租金補貼、降低相關交易費用等方式予以支持，轉讓非住宅商品房也可適當降低相關交易費用。同時，降低公寓居民用戶使用成本。

    另一方面，《意見》對非住宅商品房的存量用地提供了“商轉住”的通道，從源頭上減少非住宅商品房的供應。《意見》表明，對已出讓未建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，經批準可按“商改住”進行規劃建設。

    此外，《意見》對非住宅商品房用地供應也予以了嚴格控制。對連續兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣，除省市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。

    鄭中認為：“《意見》的落地可以有效盤活商辦庫存市場，拓寬租賃房源供應渠道。”但他建議，在實施過程中要明確轉改細則和報批流程，制定適用“商改住”用地的改造和驗收標準，適當提供金融支持及政府補貼。

（編輯 張偉 才山丹）