經歷了高開低走的2021年后，房地產市場將發生哪些調整？今年的樓市政策方向如何？

    2月24日上午，國新辦舉行新聞發布會，住房和城鄉建設部部長王蒙徽介紹推動住房和城鄉建設高質量發展，并答記者問。王蒙徽著重介紹了加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革等方面的工作，這也被認為是今年監管層對樓市的首次定調。

    與往年類似，“保持房地產市場平穩運行”是今年住建部的重點工作之一。為此，住房和城鄉建設部副部長倪虹重申“房住不炒”的定位和“不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”的原則，并強調，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性和協調性。

    上述“四性”被認為是高層對于房地產調控操作的一種新的思路和方向。分析人士指出，這反映出當前的調控手段已日臻成熟，樓市調控不斷深化，對于房地產市場的穩定發展和良性循環大有裨益。

    值得注意的是，住房城鄉建設領域在穩定宏觀經濟大盤中的作用再次被強調。在城市發展進入存量改造和增量調整并重的階段，住建部介紹了城市更新、老舊小區改造、“新城建”等存量領域的任務。在保持房地產市場平穩運行的同時，對相關存量領域的激活，正在提上日程。

    政策注重協調性、精準性

    在多重因素的影響下，2021年的房地產市場“高開低走”。去年上半年，房地產市場供需兩旺。隨著信貸政策的收緊，下半年市場交易規模出現下滑。但全年的房地產銷售面積和銷售金額仍然實現小幅增長，并創下歷史新高。

    對于2021年的房地產市場，倪虹總結為“總體平穩”，這種平穩表現在四個方面：住房成交量保持正增長；房價漲幅有所回落；房地產開發投資保持了正增長；去化周期還處在合理區間。

    這也為今年的樓市調控奠定了良好的基礎。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，雖然去年市場出現了一定波動，部分房企陷入流動性危機，但全行業的系統性風險并未爆發。且到歲末年初，隨著政策的糾偏，市場有所回溫，房價也趨于穩定。

    統計局發布的70大中城市房價數據顯示，今年1月，一線城市和二線城市的新房價格環比均由跌轉漲，三線城市房價繼續負增長，但降幅有所收窄。

    倪虹表示，對于今年穩樓市的目標，有四個方面的考慮：保持調控政策的連續性和穩定性；增強調控政策的協調性和精準性；堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險；持續整治和規范房地產市場秩序。

    嚴躍進指出，明確了房地產政策調控的“四性”，是目前高層對于房地產調控操作的一種新的思路和方向。不同的是，連續性和穩定性的表述是過去都有的，而協調性和精準性是這兩年提出來的。

    按照住建部的說法，連續性和穩定性，主要是指房地產長效機制的執行，以及對合理需求的支持。其中，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”的說法，被業界普遍視為利好。

    去年12月，銀保監會提出，現階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款。此后，房地產開發貸款和按揭貸款都有所松動，并帶動了市場的回暖。

    分析人士普遍認為，住建部的此番表態與銀保監會的思路是一致的，這也預示著合理的房地產信貸將會繼續得到支持，市場也有望進一步復蘇。

    協調性和精準性則體現為三個“加強”：加強土地、金融和市場監管等政策的協同；加強部、省、市的調控聯動；加強對城市“一城一策”政策的指導和監督。

    對此，嚴躍進表示，協調性的啟發在于，金融、土地、行政等政策需要配合，不要出現政策之間的“打架”。精準性的內涵則在于，要基于對不同區域市場的研判進行針對性調整，不搞“一刀切”，也防止矯枉過正的現象。

    中指研究院也指出，今年強調政策的協調性和精準性，加強土地、金融和市場監管的協同，可以理解為住建部、央行、銀保監會、自然資源部等各部委之間的政策將協同推進，避免政策多重疊加導致行業出現較大波動。

    受訪對象普遍認為，總體來看，今年的樓市調控政策將趨于平穩和精準，對于合理需求的支持也會加強，但并不意味著政策出現根本性轉向。尤其是信貸政策，短期內不會大幅度松綁。

    樓市穩增長需“雙管齊下”

    作為國民經濟中的重要產業，房地產及相關產業鏈在擴內需、穩增長方面的作用同樣不可忽視。

    當日，王蒙徽對我國房地產業所處的發展階段進行了詳細解讀。他指出，我國現在仍然處于城市快速發展的階段，城鎮的人口規模、家庭數量仍在持續增加。目前，我國每年城鎮新增就業人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛。同時，2000年以前建成的大量老舊小區，住房面積小、配套差，質量也不高，群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切。

    “我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變。”王蒙徽表示，這其中蘊含的內需潛力巨大。

    在擴內需、穩增長方面，他提出，今年除了保持房地產市場平穩運行外，還將在推進住房供給側結構性改革、推進城鎮老舊小區改造、推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程、大力推進“新城建”等方面進行發力。

    其中，王蒙徽對“新城建”進行了格外強調，并指出，加快構建國家、省、市三級城市信息模型基礎平臺體系，全面推進智能市政、智慧社區、智能建造，協同發展智慧城市和智能網聯汽車，通過打造示范基地，加快“新城建”項目落地。

    “新城建”也被認為是“新基建”在住房和城鄉建設領域的具體體現。分析人士指出，若激活這一市場，對經濟增長的拉動作用將是長期性和持續性的。

    隨著房地產市場告別增量為主的“黃金時代”，傳統開發模式對經濟的帶動作用正在減弱。根據國家統計局的數據，2021年全國房地產開發投資增速為4.4%，近年來首次低于同期的固定資產投資增速。有機構認為，未來數年間，房地產開發投資增速將告別與固定資產投資增速的“剪刀差”，降至與其相當的水平。

    因此，在穩住樓市“基本盤”的同時，激活存量市場，有助于從住房領域“穩定宏觀經濟大盤”。

    “2022年，我國宏觀經濟面臨一定的下行壓力，房地產行業仍將發揮重要的穩定器作用。”中指研究院指出，一方面，促進剛性和改善等合理住房需求釋放，維護房地產市場平穩運行，有助于促進行業良性循環，維持房地產業在宏觀經濟中的帶動力。這也是今年房地產市場穩字當頭的另一重考量。

    另一方面，老舊小區改造、“新城建”、適老化城市建設和改造等存量市場也是帶動房地產開發投資、基礎設施投資的重要領域。這些領域的激活，將在中長期里惠及經濟增長和民生改善。

    就2022年而言，政策性住房將是穩增長的主要發力點。按照計劃，今年住建部將建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），明顯高于2021年的水平。同時新籌集公租房10萬套，棚戶區改造120萬套。這對今年房地產開發投資的拉動作用值得關注。