■本報記者 王曉悅

    繼保利物業提交上市申請后，另一家大灣區房企時代中國控股也分拆其物管公司時代鄰里上市。12月9日，時代鄰里刊發招股章程，并將于12月19日在港交所上市，擬于明年加快收購腳步。

    東北證券房地產行業分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示，相比地產公司，物業公司有著輕資產、收入穩定等優勢，能從資本市場獲得較高的估值，這是近年地產公司熱衷于分拆物業上市的原因。目前，中國物管行業集中度仍然很低，物管公司若能在增值服務、市場化拓展和其他業態上不斷深化，形成核心競爭力，有望得到持續的發展。

    時代鄰里擬全球發售1.62億股，每股發售價介于4.23港元及5.80港元之間，預計募集資金為7.69億港元，股票市值為38.44億港元至52.7億港元。公司表示，募集資金的65%將用于業務擴張，尋求戰略投資、收購機會和發展戰略聯盟，其余15%用于打造智慧社區，10%發展一站式服務平臺，10%資金用于補充營運資金等。

    “物業公司的收入來源無非就是母公司開發的項目，通過收購可以突破業務范圍，這將成為物業公司擴張業務的重要手段。”財經評論員向《證券日報》記者表示。

    不難看出，時代鄰里近年來頻頻發動收購，在物業領域跑馬圈地。

    2015年至今，時代鄰里前身時代物業管理共斥資6446萬元人民幣分別收購物管公司珠海市原興、廣州萬寧、佛山市合泰、清遠盛業及清遠市榮泰100%股權。2016年8月份，時代物業管理以人民幣2605.2萬元收購駿安電梯70%股權，涉足電梯安裝及維護行業。今年2月份，時代物業管理以4536.4萬元收購廣州東康，后者主營物業管理及市政環衛服務。

    截至2019年6月30日，公司有204個物業管理在管總建筑面積逾3470萬平方米的在管物業管理服務項目及六個在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環衛項目。

    成功赴港上市實現“輸血”后，時代鄰里收購的腳步還將加快。

    時代鄰里在招股說明書中表示，2020年至2022年，公司預計收購4家或8家物管公司，標的在管總建筑面積超過5000萬平方米。此外，公司計劃三年內收購四家提供電梯相關服務的公司、一家提供清潔服務的公司及兩家提供市政環衛服務的公司。

    從財務數據看，時代鄰里業務增長迅猛。營業收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年上半年營收同比增長48.1%至4.56億元。時代鄰里凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年上半年，其凈利潤同比增長50.7%至4180萬元。

    同時，受益于第三方業務拓展，時代鄰里收入中來自時代中國控股的比例逐步降低。2016年至2019年上半年，來自時代中國控股開發的物業提供的管理服務收入占管理服務收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

    不過，在擴張期，時代鄰里的現金流量波動較大。2016年全年，公司經營活動現金流出438.3萬元。2019年上半年，公司經營活動現金流量凈額為負，共計流出8.47億元，主要用于結清與時代中國控股旗下公司的款項。

    同時，時代鄰里的資產負債率一直處于高位，2016年至2018年其經調整的資產負債率均維持在90%以上，2019年上半年，該數據則下調至82.6%。

    東北證券房地產行業分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示，物業公司財務杠桿較低，即有息負債是極少的。物管行業的資產負債率體現的主要是經營杠桿，包括兩方面，一方面是預收業主的物業費，即提前交的物業費，一方面是上下游的應付賬款，如勞務費、工程款等。