“監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。”上海某城商行相關人士莫以琛（化名）日前透露，上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務，只是各種指導、總行不批等情況陸續出現，那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。

    另一方面，7月4日、5日兩天，寧波銀保監局開出39張罰單，對十多家銀行開出總額約1275萬元的罰金，其中近60%的罰單是針對房地產住房按揭貸款管理不規范和房地產授信業務不審慎等行為。

    分析人士指出，上述舉措或意味著繼部分房地產信托暫停外，銀行的房地產信貸也將放緩。這對于負債率高、手頭沒有太多流動資金的開發商而言，會是一個考驗。

    銀行收緊房地產貸款

    一方面是部分銀行被“窗口指導”，另一方面是近日監管機構開出多張地產貸款罰單。對此，同策集團首席分析師張宏偉稱，上述情況是房地產政策階段性收緊的表現。“階段性規范和整治，目的是讓市場預期平穩。”張宏偉說。

    莫以琛認為，目前的階段性整治可以看成是5月份“整治亂象”的落實。

    今年5月，中國銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號，簡稱“23號文”）。對于銀行而言，在房地產行業政策方面，23號文指出，整治的重點是表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發。

    分析人士指出，對照上述監管要求就不難理解，為什么寧波銀保監局開出的“行政處罰決定書”中，“違反房地產行業政策”、“房地產授信業務管理不審慎”、“住房按揭貸款管理不規范”、“對所在機構住房按揭貸款管理不規范行為負有直接管理責任”等是主要的違法違規事實（案由）。

    某股份制銀行行長表示：“只要信貸放松，銀行就會加大房地產信貸投放力度。今年以來，這種跡象很明顯，尤其是在土地市場。這也很容易理解。房地產項目，銀行從上到下都看得懂，批得快，知道風險點在哪。我們有些支行上報的醫藥企業貸款，就很不容易通過審貸會。因為以前做得少，沒有合適的風險評估指標。”

    該行長介紹，他所在銀行目前傾向于跟央企背景的開發商合作。上海地區的按揭貸款門檻也沒有提高。“只要符合之前的規定都還能辦。”該行長稱，目前看來，房地產相關貸款還是銀行的主要業務。其他行業對這塊的替代性不強。

    房地產信托迎“窗口指導”

    從上周開始，監管部門已經對部分信托公司開始了“窗口指導”。華東某信托經理汪芳（化名）告訴中國證券報記者，她所在的信托公司的確被要求控制房地產信托的規模。“控制住房地產融資規模就控制住房地產行業了，每年控制一點點。對這個我們有預期，也能接受。”汪芳稱。

    實際上，最近幾個月以來，汪芳已經明顯感覺到相關信托產品又開始好賣了。“房地產信托收益高，投資者也認可。不過房地產信托一開始熱賣，我們就預計到離監管不遠了。”汪芳笑稱。

    汪芳介紹，和同行交流下來，這次針對個別公司的“窗口指導”可以概括為：房地產信托規模不超過2019年6月30日的規模；已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；符合“432”的通道類業務也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停；地產公司并購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響；房地產企業的供應鏈金融和購房尾款類項目暫時不受此次窗口指導影響。

    有信托經理認為，本次“窗口指導”是與這一輪土地市場轉熱有關：一二線城市最近供地較多，三四線疲軟，地產公司回歸一二線拿地幅度比較大。到上半年為止，地產項目增得太快，相應的調整其實在意料之中。

    實際上，信托行業的監管口徑和銀行基本一致。

    “23號文”指出，在信托領域的整治重點是向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款；違法違規向地方政府提供融資；違規要求或接受地方政府及其所屬部門提供各種形式的擔保；違規將表內外資金直接或間接投向“兩高一剩”等限制或禁止領域是整治的重點。

    下半年房企到期債券達1706億元

    上海中原地產市場分析師盧文曦介紹，今年上半年的確有違規資金流入房地產市場的現象，“23號文”發出的“整治”信號說明監管已經意識到了其中的問題。“風向”的轉變對于負債率高、流動資金不足的房企而言，今年下半年會是一個挑戰。

    克而瑞研究中心的數據顯示，2019年上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環比則增長了16.4%。克而瑞研究中心分析師房玲指出，這是因為今年一季度延續了2018年11月開始的融資回暖趨勢，融資額達到2016年以來的峰值，同比增長15.6%；而二季度融資環境再收緊，使得房企在二季度的融資總量大幅減少，達到近兩年以來的較低值，從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

    從95家典型房企債券類融資監測的情況來看，2019年上半年房企境內外債券類融資總額4286億元，相當于2018年全年的59.3%。其中，境內發債1402億元，占2019年境內外發債總量的33%；境外發債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個百分點。

    房玲指出，這主要是由于2018年5月發改委以及財政部出臺相關政策限制境外債用途，導致2018年下半年境外發債量驟減，而2018年底2019年初，由于境內環境持續收緊，且房企在2019年面臨償債高峰期，房企不得不再次向海外舉債。

    另外一個值得關注的情況是，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據發行量較大，多數企業債券的期限在3年-7年間，2019年房企面臨償債高峰期，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債，這也是2019年上半年房企發債量上升較大的主要原因。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也屬高位；到2020年下半年或2021年上半年，房企的償債壓力進一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

    克而瑞的數據顯示，2019年上半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。其中，境內發債的平均成本為4.97%，較2018年全年下降0.91個百分點，主要是大型房企發債結構性的影響；境外發債的成本8.34%，相對于2018年全年上升了1.19個百分點。2018年以來境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月境外發債成本破8%，之后均在7.50%以上，而2019年多數企業迎來償債高峰期，即使成本走高，企業也不惜代價進行發債。

    一些業內人士認為，在房地產整體調控維穩的情況下，預計下半年房企融資也將持續維穩為主，針對部分企業的融資限制或將持續。